אחרי האזעקות: איך מוסיפים ממ”ד בת”א / אסף גסטפרוינד

לאחר הכרזה על הפסקת אש במלחמה נגד איראן, עם נפילות טילים שספגה גם תל אביב, רבים מתושבי העיר שואלים כיצד ניתן למגן דירות קיימות בהוספת ממ”ד (מרחב מוגן דירתי).

בתל אביב קיימים בניינים רבים שנבנו לפני שנת 1992, ללא ממ”דים, דבר שמחדד כעת את הצורך במרחב מוגן בתוך הדירה.

המקומון הדיגיטלי, ת”א אונליין, מגיש סקירה תמציתית של האפשרויות החוקיות, העלויות, לוחות הזמנים וההשפעות על שוק הנדל״ן – שחיבר ד”ר אסף גסטפרוינד, שמאי מקרקעין ועורך דין – תוך התייחסות להקלות רגולטוריות ולביקוש הגובר לדירות ובתים עם מרחבים מוגנים תקניים.

מסלולים לקבלת היתר בנייה לממ”ד לדירה קיימת

קיימים בתל אביב מספר מסלולים לקבלת היתר בנייה לממ”ד בדירת מגורים קיימת.

פטור מהיתר בבנייה נמוכה – מסלול בזק:

בעקבות מלחמת חרבות ברזל אושרו תקנות חירום המאפשרות להוסיף ממ”ד עד 9 מ”ר נטו ללא צורך בהיתר בנייה, בדירות קרקע ובמבנים בני עד 2 קומות.

מסלול זה (הוראת שעה שתוקפה עד אוקטובר 2025) מאפשר אישור מהיר של פיקוד העורף בתוך 14 יום.

לאחר אישור הבקשה ניתן להתחיל בבנייה מיד, ובתוך 45 יום מסיום העבודות, יש לדווח לרשות המקומית ולפיקוד העורף על ביצוע המיגון.

הממ”ד ייבנה צמוד לדירה, עם פתח מתוכה, ובהתאם לתקן ולהנחיות פיקוד העורף.

היתר בנייה בהליך מקוצר – מסלול מזורז:

לדירות בבניינים גבוהים יותר (מעל 2 קומות), או מקרים שלא נכללים בפטור, קיימת אפשרות להיתר מזורז במסגרת רישוי בדרך מקוצר.

גם כאן שטח הממ”ד עד 9 מ”ר, וההיתר לא יכול לכלול תוספות בנייה אחרות.

היתר מקוצר לממ”ד פוטר את בעל הדירה מהגשת בקשה למידע תכנוני מקדים, כל עוד התוכנית תואמת את תנאי התקנות החדשות. נדרש איש מקצוע (אדריכל או מהנדס) שיגיש את הבקשה לוועדה המקומית, והבקשה נבחנת ללא פרסום להתנגדויות להקלות, גם אם יש סטייה מקווי בניין או חריגה מתוכנית בניין עיר.

חשוב לציין שמסלול זה לא חל בכל מצב: בבניינים לשימור, במבנים המחויבים בחיזוק נגד רעידות אדמה, או כאשר לא מוסיפים ממ”דים בקומה רציפה מכל קומות הבניין (למשל, תוספת נקודתית שאינה נתמכת מהקרקע כלפי מעלה) – יהיה צורך במסלול הרישוי הרגיל. במקרים כאלה, וכן בבניינים שאינם למגורים, או כשנדרשות הקלות תכנוניות מיוחדות, הבקשה תתנהל במסלול רישוי מלא.

הוצאת היתר בנייה לממ”ד – המסלול הרגיל:

זהו המסלול הסטנדרטי לשינויים בנכס, המשמש כאשר התוספת אינה עומדת בתנאי ההקלות.

במסלול זה יש לפתוח תיק מידע תכנוני, להכין תוכניות ולהגיש לוועדה המקומית לפי הנוהל הרגיל.

בעבר, תוספת ממ”ד דרשה לעיתים פרסום הקלה (אם חרגה ממגבלות התכנון במגרש), אך כעת אושר תיקון ארצי המאפשר להוציא היתר לממ”ד גם בחריגה מתוכנית בניין עיר, בלי צורך בהליך הקלה והתנגדויות ממושך.

כלומר, גם במסגרת המסלול המלא, הרגולטור הקל על חסמים תכנוניים כדי לזרז מיגון.

התארגנות לבניית ממ”דים בבניין משותף:

בהוספת ממ”ד לבניין דירות קיים, יש לזכור שהעבודה נעשית ברכוש המשותף של הבניין. החוק דורש לרוב רוב מיוחס של הדיירים (לפחות שני שליש) כדי לאשר פרויקט כזה, במיוחד אם הוא משנה את חזית הבניין, או פוגע בזכויות בנייה משותפות.

אכן, במקרים רבים דיירי הבניין כקולקטיב צריכים להסכים ולהירתם למהלך.

עיריית תל אביב ורשויות נוספות מעודדות מיגון באמצעות תמריצים – למשל, הקלות בהיטל ההשבחה ואי-העלאת הארנונה על שטח הממ”ד, ולעיתים אף הנחה בארנונה לתקופה מסוימת. צעדים אלו נועדו להפחית חסמים כלכליים ולעודד ועדי בתים לקדם הוספת ממ”דים באופן יזום.

בניית ממ”ד – כמה זה עולה וממה העלות מושפעת

עלויות הפרויקט משתנות בהתאם לגודל, מיקום ומורכבות הביצוע.

בניית ממ”ד לדירה קיימת היא פרויקט הנדסי בקנה מידה קטן-בינוני, אך כרוך בהשקעה כספית לא מבוטלת.

לפי הערכות עדכניות ל-2024/25, עלות הוספת ממ”ד תקני (כ-9–12 מ”ר ברוטו) לדירה עומדת בממוצע על 160 עד 200 אלף שקלים, כולל הכל – תכנון אדריכלי, היתרים, עבודות שלד וגמרים.

מחיר זה משקף ממ”ד בנוי מבטון מזוין עם דלת וחלון תקניים, מערכת אוורור וסינון, ריצוף, חשמל וגימור בסיסי.

כמובן, בפועל העלות משתנה לפי תנאי הפרויקט: גודל הממ”ד ועיצובו, מקום הפרויקט והגישה לאתר הבניה, סוג הקרקע, מצב הבניין הקיים ועוד.

עלות ממ”ד יחיד בפרויקט סולו תהיה שונה מעלות ממ”ד כחלק מפרויקט גדול יותר.

אם כמה דיירים באותו בניין מחליטים יחד על הוספת טור ממ”דים לכל הדירות, קבלן אחד יכול לבצע את כולם בבת-אחת, והעלות הפרטית עשויה לרדת לכל ממ”ד. גם בניית ממ”ד במסגרת שיפוץ מקיף בבית פרטי תופחת בגלל חלוקת עלויות לוגיסטיקה.

עם זאת, במרבית הבניינים בת”א כיום מדובר ביוזמה פרטנית של דייר בודד, שמממן את כל הפרויקט עבור דירתו.

בחלוקה גסה, ניתן לומר שעלויות התכנון, הרישוי והפיקוח ההנדסי הן כרבע מהסכום, עבודות השלד והבטון כ-50%, והגמרים (ריצוף, חשמל, טיח, צבע, מיזוג) כ-25% הנותרים.

בדירה קיימת יש להתחשב גם בשיקום סביבת הבנייה – תיקוני ריצוף וטיח בחיבור לבניין, ולעיתים הזזת תשתיות (כבלים, צנרת חוץ) שנתקלות בתוואי הממ”ד. עלויות אלה מגולמות בהצעות מחיר מקבלנים המתמחים במיגון, ומומלץ לקבל מספר הצעות, לוודא שהמחיר כולל עמידה בכל התקנים, ולבחור קבלן רשום ומנוסה בתחום הממ”דים.

לוחות זמנים: כמה זמן לוקח להוסיף ממ”ד בת”א

אחד השיקולים הקריטיים לדייר השוקל בניית ממ”ד הוא משך התהליך – משלב התכנון וההיתרים ועד השלב שבו ניתן להיכנס לחדר המוגן החדש. באופן טבעי, המסלול שתואר משפיע מאוד על לוח הזמנים:

מסלול פטור מהיתר:

ההליך מתבצע מול מערכת הרישוי של פיקוד העורף. פיקוד העורף מתחייב לתת תשובה לבקשה בתוך 14 יום מרגע הגשת התוכניות על-ידי האדריכל או מהנדס.

במידה והבקשה מאושרת, הבנייה יכולה לצאת לדרך באופן כמעט מיידי.

משך הביצוע עצמו תלוי בזמינות הקבלן ובמורכבות – לרוב עבודות שלד הממ”ד וגמריו נמשכות כ-2 עד 3 חודשים בשטח עבור ממ”ד תקני.

לכן, בסך הכל, בפרויקטים במסלול המהיר ניתן לעבור מהגשת בקשה למיגון פעיל בתוך כמה חודשים בודדים, בתרחיש אופטימי.

כמובן, עומס פניות עלול לעכב מעט את מתן האישורים, אך בתקופת מלחמה הרשויות נותנות עדיפות גבוהה לפרויקטים כאלה.

מסלול היתר מקוצר:

למרות שמדובר בהליך תכנוני בוועדה המקומית, התקנות החדשות קיצרו משמעותית שלבים מיותרים. אין צורך בהוצאת תיק מידע תכנוני מוקדם, ואין צורך בפרסום להקלה אף אם הממ”ד חורג מקווי הבניין המותרים – דבר שחוסך חודשים של הליכים.

בפועל, משך הזמן עד קבלת ההיתר תלוי ביעילות הרשות המקומית: בתל אביב בקשה תקינה להוספת ממ”ד יכולה להתאשר בתוך כמה שבועות, עד חודשים ספורים, לעומת קרוב לשנה במסלול הרגיל בעבר.

סך הכל הפרויקט עשוי להסתיים בתוך כ-5–8 חודשים מרגע ההגשה.

יש לקחת בחשבון גורמים מעכבים אפשריים: למשל תיאום מול דיירים אחרים בבניין, המתנה לסדר עבודות של קבלן וכדומה. אך בהשוואה לעבר, זוהי האצה משמעותית בלוחות הזמנים להוספת ממ”ד.

מסלול מלא – קבלת היתר בנייה רגיל:

אם אין ברירה, אלא לעבור תהליך רישוי מלא, לוח הזמנים יהיה ארוך יותר.

בעבר, תוספת ממ”ד בבניין משותף דרשה 8–12 חודשים לקבלת היתר (כולל זמן הכנת תוכניות, הגשת בקשה, פרסום בעיתונות במקרה של הקלה, דיון ואישור ועדה). רק לאחר מכן ניתן היה להתחיל בבנייה שלוקחת עוד כמה חודשים.

כיום, הודות להרחבת תוכנית המתאר הארצית לממ”דים, נחסך שלב ההקלה ברוב המקרים, מה שמקצר מספר חודשים מהתהליך הכולל.

יחד עם זאת, עדיין מדובר בתיאומים מרובים (שכנים, מהנדסי קונסטרוקציה, ועוד), ולכן מי שנדרש למסלול זה צריך לצפות לכ-9–12 חודשי עבודה עד סיום הבנייה.

השפעת ממ”ד על ערך הנכס ועל שכר הדירה

עוד לפני המלחמה הנוכחית, דירות עם ממ”ד נהנו מתדמית וביקוש גבוהים יותר – במיוחד בערים כמו תל אביב, שבהן רוב הבניינים ישנים וללא מיגון. מאז סבב הלחימה האחרון, הפערים הללו רק התחדדו.

מחירי דירות עם ובלי ממ”ד:

אין ספק כי ממ”ד מעלה את ערך הנכס.

ניתוח של אגף הכלכלן הראשי באוצר, שהתפרסם בדצמבר 2024, מלמד על ההבדל שהממ”ד עושה. לפי הנתונים, במהלך שנת 2024 חלה ירידת מחירים בדירות ללא ממ”ד, בעוד דירות עם ממ”ד שמרו על יציבות ואף עלו מעט בערכן.

בממוצע ארצי, דירות בלי ממ”ד רשמו ירידה של כ-5%–6% בערכן לעומת תחילת השנה, בעוד דירות מקבילות עם ממ”ד נותרו באותה רמת מחיר ולא נפגעו מירידת השוק. הפער הזה קשור ישירות למתקפות הטילים: ככל שהירי גובר, הקונים נרתעים מנכסים לא ממוגנים.

באוצר ציינו שרוכשים רבים מתעקשים על דירות עם ממ”ד, ושיעור העסקאות של דירות כאלו זינק למחצית מכלל העסקאות- הרבה מעבר לחלקן היחסי במצאי הדירות בארץ.

בתל אביב, רק כרבע מהדירות מצוידות בממ”ד, כך שהביקוש לממוגנות יוצר פרמיה משמעותית.

מחירי שכירות עם ובלי ממ”ד:

בשוק השכירות ההשפעה מורגשת עוד יותר באופן מיידי.

נתונים לשנת 2023 מראים שבתקופות רגיעה, דירות עם ממ”ד מושכרות במחיר גבוה בכ-10%–15%, מאשר דירות דומות ללא ממ”ד.

לסיכום, על רקע איום הטילים המתמשך, בעלי דירות בתל אביב ניצבים בפני החלטה: להשקיע כעת במרחב מוגן ולהיות מוכנים יותר בעת חירום – ובמקביל ליהנות מנכס מבוקש ויקר יותר בשוק – או להישאר ללא ממ”ד, על כך הנובע מכך.

סיכום ומחשבות על כיוונים לעתיד הקרוב

נוכח האיום הבטחוני המוגבר בשנתיים האחרונות, הדרישה לממ”דים זוכה לדחיפה רגולטורית, ולביקוש ציבורי מואץ.

עיריית ת”א עדכנה באפריל 2024 את הנחיותיה בהתאם לתקנות החירום, כדי לאפשר לתושבים מסלול מהיר ובהיר יותר להוספת מרחבים מוגנים. גם המועצה הארצית לתכנון מקדמת חקיקת חירום שתאפשר הליכי רישוי קצרי מועד ומימון ממשלתי מסובסד למיגון דירות – כולל הצעות להנפיק היתרים בתוך חודש בלבד באישור מהנדס העיר.

בשטח, היזמים וקבלני הביצוע מדווחים על זינוק בפניות מאז תחילת המלחמה, עם דגש על פתרונות מהירים: בין אם תוספת בנייה או התקנת ממ”דים מתועשים מוכנים להצבה.

לסיכום – האפשרויות לקבלת היתר היום מגוונות ומהירות משהיו בעבר.

העלויות אמנם גבוהות, אך ההשפעה על ערך הנכס מוכחת בשטח.

נראה שהמצב הביטחוני המתוח הזניק לא רק את מודעות התושבים לצורך במיגון, אלא גם את מערכת התכנון להתאים את עצמה – בתקווה שמסלול הוספת הממ”דים ימשיך להתייעל, כך שכל משפחה המעוניינת בכך תוכל למגן את ביתה, בפרק זמן סביר ובעלות סבירה.

הכותב הוא שמאי מקרקעין ועורך דין, בעל משרד שמאי מקרקעין בתל אביב

שמאי מקרקעין ד״ר אסף גסטפרוינד. צילום: סטודיו Dama