“להשקעת נדל”ן בחו”ל צריך לגשת מהזווית של הפרקטיקה – לא הרומנטיקה”

“לא צריך לשכנע ישראלים להשקיע בנדל”ן. עבורנו, הישראלים, השקעה בבית היא הדבר הנכון לאורך שנים”, מסביר אסף כהנר, מנכ”ל Ewave נדל”ן, בראיון ל”תל אביב אונליין”. “העניין הוא שכיום הדרך היחידה שישראלים רבים יכולים להשקיע בנדל”ן היא לא בארץ – אלא מעבר לים. בישראל אי אפשר לקנות היום דירה להשקעה בתקציב של מיליון שקלים ובטח לא בהון עצמי של מאות אלפים בודדים, אז פונים לחו”ל”.

ביום רביעי הקרוב, 19 בפברואר, ינחה כהנר וובינר נוסף של החברה למשקיעים מחו”ל. מספר המקומות מוגבל להרשמה לחצ.י כאן.

כהנר, מהבולטים באנשי הנדלן בישראל, מלווה מקרוב בשנים האחרונות גם את הפעילות של Ewave Cyprus, חברה יזמית הפועלת בקפריסין מאז 2018 ומתמקדת באיתור, ייזום והשבחת נכסים. החברה מחזיקה בשבעה פרויקטים, ומפעילה גם זרוע ניהול – המותג המלונאי LIV Collection.
שניים מהפרויקטים הבולטים שלה בלרנקה הם Liv&Co שאוכלס ונפתח בנובמבר האחרון ו- Cyprus Valley מתחם מגורים חדשני במחוז לרנקה, הנמצא בביצוע מתקדם, מתחם המשלב מגורים, עבודה ואיכות חיים, בקרבה לאוניברסיטה הבינלאומית UCLAN ולנמל התעופה הבינלאומי.

דווקא לרנקה

לדברי כהנר, לרנקה, שבה ממוקמים מרבית הפרויקטים של החברה, עוברת פיתוח משמעותי עם הקמת מרינה חדשה והרחבת התשתיות התיירותיות, מה שהופך אותה ליעד השקעה אטרקטיבי. “בכל קפריסין אנחנו מדברים כיום על סטנדרט כללי שיזכיר לישראלים את המדינה בשנות ה-90 – אינטרנט מקרטע, תשתיות בפיתוח. עשרים שנה מאחורינו”.

הוא מוסיף כי הבחירה של החברה להשקיע ביזמות דווקא בלרנקה, שנחשבת לכאורה פחות אטרקטיבית למגורים לעומת לימסול, היא זו שהופכת את ההשקעה בעיר לכדאית יותר. “עד כה השתתפו בוובינרים שלנו למשקיעים בחו”ל כ-2,000 אנשים. זה נשמע מאוד ‘גדול’, אבל במובנים מסוימים אנחנו מרגישים שליחות ועוסקים בחינוך שוק. המטרה של המפגשים הללו היא קודם כל לתת לאנשים כלים לניתוח ובחירה בין השקעות מעבר לים.
ישראלים שהם חסרי ניסיון בתחום מסתכלים על רכישת נכס בחו”ל מהזווית של הרומנטיקה ולא מהפרקטיקה. “הם חושבים על הנופש הבא שלהם בחו”ל. זו נקודת מוצא לא נכונה, ובסוף הנכס הופך להיות נטל”.

ערכי חיפוש נכונים

לדברי כהנר, “זה לא המחיר, לא המיקום ולא התשואה. ההתלהבות מהחופים של יוון או הכרמים של פורטו לא צריכה להיות בסיס השיקול בבחירת היעד להשקעה בנדל”ן. מכיוון שהעולם מאוד נגיש ומאוד קל להתעניין בפרויקטים רחוקים, עם שפע הדמיות יפות מכל העולם, זה עשוי מאוד לבלבל. אתה יכול לצאת ממש לטיול דרך ההדמיות.”

“הטעות שעושים משקיעים ישראלים מתחילים בחו”ל היא חיפוש נכסים בערכים שמתאימים לחיפוש נדל”ן בישראל. מחפשים מחיר למטר זול, מחפשים תשואות גבוהות או הבטחות לתשואות גבוהות, וכאמור גם נמשכים להיבט הרומנטי של הנכס.”

אז מהם הערכים הנכונים לחיפוש נדל”ן בחו”ל?

“בסוף יש שני דברים עיקריים: הראשון – הבחירה ממי קונים. לחפש מי האנשים בישראל שייתנו לך את הביטחון שכל מה שקורה שם הוא לטובתך. עניין נוסף שאנשים לא לוקחים בחשבון הוא את החצי השני של העסקה – הניהול. אתה יכול למצוא דירה זולה יותר, לדוגמה, ממה שאנחנו מציעים – אבל אז אתה תקוע עם הניהול, שהוא הדבר הכי חשוב לעתיד הפיננסי של הנכס. צריך לחשוב על הכול – מי מאבזר לך את הדירה, מי מייצר לך ביקושים להשכרה. גוף אחד שיעשה את כל הפרמטרים ושהכתובת שלו תהיה כאן בישראל”.

למה בחרתם כחברת נדל”ן להתמקד דווקא בקפריסין?

“בנדל”ן המשקיע צריך לחפש את ההזדמנות. להגיע למקום שאתה הראשון לגלות את הפוטנציאל שלו וליהנות מעליית הערך שלו. יש לקפריסין כמה יתרונות: קודם כול היא מאוד קרובה, הכי קרובה בחו”ל. השפה המשפטית זהה, שאריות מימי המנדט הבריטי, וזה ממש מקל על קידום התהליכים.

“בנוסף, וזה מאוד חשוב, קפריסין משתייכת לאיחוד האירופי ושמה לה כיעד להביא אוכלוסיות חזקות לתוך המדינה, לדוגמה אנשי הייטק. הם עושים את זה על ידי שורה של הטבות מס, מה שגורם לרבים – בעיקר אוכלוסייה איכותית ומשכילה ממדינות מזרח אירופה – להגר למדינה ים-תיכונית שמאפשרת לחסוך דרמטית גם במס חברות וגם במס האישי, וגם מעודדת נוודים דיגיטליים להזיז את עצמם על חשבון החברות שלהם לקפריסין.

“מה שחסר בקפריסין זה מגורים איכותיים שייתנו מענה אמיתי לאוכלוסייה הזו. זו ההזדמנות שזיהינו, ודווקא בלרנקה, שבניגוד ללימסול לא קפצה עדיין דרמטית ואין בה כרגע את התשתיות המתאימות. לאט לאט זה הולך ומשתנה. לימסול הייתה הראשונה לייצר זינוק קדימה, לרנקה עוד לא שם אבל היא רגע לפני, וזה בדיוק הזמן לנצל את ההזדמנות. אם מוסיפים לזה שדה תעופה מודרני שנמצא בתוך העיר – מדובר בהזדמנות של ממש”.

מתחמים של העולם החדש

כהנר מציין כי “בעולמות ה’ממי קונים’ – אנחנו באים עם קבלות וניסיון עשיר. אנחנו שם שמונה שנים ולמדנו על בשרנו מה המשמעות של היזמות בקפריסין ואיך לזהות הזדמנויות. עשינו גם הרבה טעויות בדרך, והיום אנחנו יודעים מה נכון לעשות ומה פחות נכון לעשות. הפרויקטים שבחרנו הם פרויקטים שיגיעו לנקודה שאליה אנחנו רוצים להוביל את המשקיע – עליית ערך.

“אנחנו מייצרים מתחמים של העולם החדש, כלומר מתוך חשיבה על איך האנשים יגורו בעוד חמש שנים. אנחנו בונים בקפריסין מתחמים שמתאימים לעולם החדש – חיים, מבלים ועובדים באותו מתחם. המקומות האלה גם נותנים תשואה טובה יותר למשקיעים, בזכות הפאסיליטיז שלהם”.

מוזמנים לפגוש את אסף כהנר בוובינר הקרוב ביום רביעי הזה, 19 בפברואר, בשעה 17:00. מספר המקומות מוגבל, להרשמה לחצ.י כאן >>>