ארגזים של נדל”ן

בלהט הרוחות סביב מינויו של חיים גורן, נציגו של בצלאל סמוטריץ’ בתל אביב, לסגן ראש העירייה, חמק מן העין הציבורית ויכוח חשוב שהתקיים בישיבת מועצת העיר האחרונה סביב הפרוייקט הענק לפינוי בינוי בשכונת הארגזים. “350 משפחות חלוציות מזרחיות המתגוררות בשכונת הארגזים משנות החמישים של המאה הקודמת”, התלוננה חברת מועצת העירייה מהאופוזיציה, שולה קשת, נפלו קורבן לשתי “סיסמאות רחוקות מהאמת: אחת, שהתכנית תעזור לפיצוי המשפחות המתגוררות בשכונה. שתיים, שהתכנית בעלת תועלת ציבורית-עירונית”.

שולה קשת: “לגבי הסיסמא השקרית הראשונה, למעשה 90% מהמשפחות המתגוררות בשכונה לא יקבלו פיצוי ראוי, ורק מיעוט קטן של משפחות יקבל דירה בתמורה. לגבי הסיסמא השנייה, שכאילו התכנית בעלת תועלת ציבורית, אני חושבת שאסור לנו לתת ליזמים להחזיק את המקל בשני קצותיו. אי אפשר גם לקדם תכנית במתכונת של פינוי כפוי, שלא מגן על זכויות המשפחות המתגוררות בשטח ומייצר מאות מיליונים של רווח יזמי בשל כך, וגם לבוא ולדרוש הנחה או פטור על היטלי השבחה, כלומר להתחמק מתשלום עבור הפיתוח של השכונה החדשה. עכשיו, אחרי שהיזמים נפנפו בתועלות הציבורית הרבות שהם הולכים לתת בתכנית הזאת, אי אפשר לתת להם פרס נוסף בדמות פטור או הנחה מהיטלי השבחה. אסור לנו להסכים לזה”.

“לצערי הרב הקואליציה הנוכחית, בהמשך למדיניות רבת שנים של ראש העירייה, מתנהגת כאילו היא הנהלה של חברת נדל”ן ולא גוף שאמון על האינטרס הציבורי. במקרה הזה מדובר בניהול כושל, לא דורשים שום דבר מהיזמים תמורת הפרס העצום הזה. מדוע להסכים למתנה העצומה הזאת ליזמים? מדוע לא לדרוש שבתמורה למתנה העצומה הזו הם יפצו עוד כמה עשרות משפחות? איפה שלטון החוק?”.

אלי לוי, מנהל אגף הנכסים בעיריית תל אביב יפו, השיב מטעמו של רון חולדאי, כי הכרזת מועצת העירייה על שכונת הארגזים כפרוייקט פינוי בינוי, איננה מהווה אישור של התוכניות (התכניות כבר אושרו בוועדה המקומית לתכנון ובנייה) ובוודאי איננה פוטרת אף אחד מהיטל השבחה. לדבריו, מדובר בהכרזה פורמלית, המהווה המלצה לממונה על התחדשות עירונית במדינה, לאשר את התכניות שנידונו בוועדה לתכנון ובנייה.

“הפינויים בשכונת הארגזים”, אמר אלי לוי, “נתנו מענה לכ-450 דיירים. התכנית אפשרה פינוי של 200 משפחות שנכללו במכרז. אחר כך פונו גם 123 משפחות שלא נכללו במכרז,  ולמרות זאת הן פוצו. במתווה האחרון אנחנו נתנו 123 יחידות דיור לעוד 123 משפחות שפונו מהשכונה. תעשו חשבון, תגיעו ל-446 דיירים, שקיבלו פיצוי. בנוסף לזה, התכנית שאושרה נותנת אפשרות לדיור מוגן של 300 יחידות דיור, ומחייבת את היזמים להקצות 174 דירות להשכרה, ואת זה אין בכל השכונות. ההכרזה על שכונת הארגזים כפרוייקט פינוי בינוי, מקלה על התושבים, כי זה פוטר אותם משלום מע”מ ומס רכישה. זה לא פוטר את היזמים מתשלום היטל השבחה. על כן אני לא מוצא שום בעייה להכריז על המקום כפינוי בינוי”.

כידוע, הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב-יפו אישרה למתן תוקף בתאריך 25 יוני 2023 את התכנית המפורטת תא/4822 לשכונת הארגזים צפון. השכונה ממוקמת בין שכונת עזרא במערב, שכונת לבנה במזרח, והיא פרוסה מדרום לשכונת התקווה. התוכנית שאושרה מאפשרת הריסה ופינוי של הבנייה הקיימת בצפון שכונת הארגזים, והקמת שכונת מגורים חדשה במרחב זה, עם מגוון סוגי מגורים, מסחר, תעסוקה, דיור מוגן, דיור להשכרה ותשתית תומכת לתחבורה ציבורית, שבילי הליכה ורכיבה על אופניים, מבני ציבור ושטחים פתוחים. מטרת התכנית היא התחדשות עירונית של צפון שכונת הארגזים, בהתאם לתכנית המתאר העירונית תא/5000. לאחר הריסה ופינוי של הבנייה הקיימת כיום, תוקם בשטח זה שכונת מגורים חדשה שתהווה חלק משכונות דופן הפארק. התוכנית קובעת את זכויות הבנייה להקמת 1,696 יחידות דיור חדשות רגילות, ובנוסף לכך 174 יחידות דיור מיוחד להשכרה (מחציתן דיור בהישג יד), ו-300 יחידות דיור מוגן. סך הכול 2,170 יחידות דיור חדשות, וכן שטחי מסחר ותעסוקה רבים.

לפי מסמכי התוכנית שאושרה, 2,170 הדירות החדשות יאכלסו 8 מגדלים חדשים בני עד כ-35 קומות ומבנים נוספים בני כ-10 קומות. כ-15,000 מ”ר ישמשו למסחר בקומות הקרקע לאורך הרחובות. התוכנית ממוקמת בצפון שכונת הארגזים, אשר בדרום תל אביב, בין רחוב לח”י מצפון (חלק מציר דרך לוד), רחוב משה דיין ממזרח, מתחם המגדלים פארק TLV מדרום ורחוב שתולים ממערב. תושבי המתחם המתחדש ייהנו מקרבה לשוק התקווה, לפארק בגין הגדול, ומפארק אריאל שרון. ציר דרך לוד יאפשר לתושבי השכונה החדשה תנועה מהירה מהמתחם לכביש 4 ולבקעת אונו, כן לכיוון כביש 1 ונתיבי איילון. בשכונה אמנם יוקם מסוף אוטובוסים, אך לתושביה לא תהיה נגישות לאף אחד מקווי הרכבת הקלה או המטרו המתוכננים בעיר, מאחר ומדובר בשכונת קצה מרוחקת שרוב תושביה יהיו תלויים ברכב פרטי.