השוואת שכונות צפון מערב ת”א: פיתוח, תשתיות ותחבורה / ניתוח מקצועי
פערי מחירים משמעותיים מבדילים בין חמש שכונות צמודות בצפון-מערב תל אביב: תוכנית למד (שיכון ל’), אזורי חן, רמת אביב החדשה, נופי ים וכוכב הצפון.
העסקאות, המחירים והזדמנויות הנדל״ן – הצטרפו לקבוצת הוואטצאפ של תל אביב אונליין – לחצו כאן.
הצטרפו כעת לקבוצת הוואצאפ שלנו להשקעות נדל”ן בחו”ל – לחצו כאן.
למרות הקרבה הגאוגרפית ביניהן, ולעיתים גם תקופת הבנייה הדומה, לכל שכונה יש אופי ויתרונות שונים, המשפיעים על ערך הנדל”ן.
ניתוח מקצועי מאבחן את ההבדלים המהותיים בין שכונות אלו, מבחינת תכנון אורבני, תשתיות, איכות בנייה, קרבה לחוף, תחבורה, תדמית שונה שיש לכול שכונה ושכונה וקהל היעד שמתגורר בה כיום כיום, או מעוניין לגור דווקא בשכונה מסוימת באזור הזה.
המאמר הראשון, מתוך ארבעה בסדרה זו, עסק בתכנון האורבני ובסוג הבנייה בכל שכונה ושכונה בצפון מערב תל אביב.
במאמר השני נעסוק, הפעם, בתשתיות, בתחבורה ובפיתוח חמש שכונות היוקרה המבוקשות והקרובות גיאוגרפית זו לזו.
רמת אביב החדשה. צילום: תל אביב אונליין
זמינות שירותים בשכונה
רמת זמינות השירותים בכל שכונה נקבעת לפי אופי התכנון וגילה.
תוכנית למד
בשכונות ותיקות יותר, כמו תוכנית למד, נוצרו במהלך השנים מוסדות קהילה ושטחי ציבור מבוססים. בתוכנית למד פועלים קאנטרי קלאב קהילתי עירוני (קאנטרי ל’), לצד בתי כנסת, סניף דואר ואפילו מרכזיית בזק – המהווים את עיקר המתקנים הציבוריים בשכונה.
אין בתחומי תוכנית למד מרכז מסחרי גדול, אך התושבים נהנים מקרבה למרכזים בשכונות הסמוכות (מרכז שוסטר ברמת אביב ג’ או קניון רמת אביב).
אזורי חן
אזורי חן, אף שמדובר בשכונה קטנה, מצוידת במרכז מסחרי קטן משלה הכולל מספר בתי קפה ומסעדות, מרכול, סניף בנק וקופת חולים, ומועדון קאנטרי שכונתי עבור הדיירים.
כלומר, היזמים של אזורי חן דאגו מלכתחילה לתשתיות נוחות בתוך הפרויקט, כחלק מתפיסת “שכונה סגורה” יוקרתית.
רמת אביב החדשה
רמת אביב החדשה, בתחילת דרכה, סבלה ממחסור שטחי ציבור: ניבנו בה שני מרכזי קניות קטנים הכוללים סופרמרקט ומספר חנויות, אך מוסדות בריאות ורווחה ייעודיים כמעט ולא הוקמו, והתושבים נאלצו להסתמך על השירותים בתוכנית למד ורמת אביב ג’ הסמוכות.
מצב זה השתפר עם הזמן, נפתחו גני ילדים ובית ספר יסודי “אביב” בתוך רמת אביב החדשה, אך עדיין מורגש שהשכונה חסרה מוסדות ציבור גדולים משלה.
נופי ים (הגוש הגדול)
באזור נופי ים הפיתוח המואץ הקדים לעיתים את התשתיות: לאורך שנות הבנייה הראשונות, תושבי המגדלים החדשים של הגוש נעזרו בבתי ספר וגני ילדים מחוץ לשכונה, עד להשלמת מוסדות חינוך מקומיים.
בשנת 2016 נפתח בית ספר יסודי חדש “צוקי אביב” עבור ילדי האזור, בנוסף להקמת אשכול גנים חדש – צעד ששיפר את מצב החינוך במתחם. כיום ישנם כמה גני ילדים ובית ספר בתוך תחומי הגוש הגדול.
גם מרכזים מסחריים מתחילים לצוץ: כיום פועלים בגוש הגדול לפחות שני מרכזים מסחריים זעירים הפזורים בין המתחמים, אך אין בשכונה הגדולה הזו עדיין רחוב מסחרי תוסס, או מוקד עירוני מרכזי וגדול.
כוכב הצפון
כוכב הצפון נהנית מתכנון שסיפק תשתיות כבר בשלבים מוקדמים למדי. כבר בשנות ה-90 נפתחו שני מרכזים מסחריים שכונתיים ובהם חנויות, בתי קפה ומסעדות, המשרתים את התושבים המקומיים.
בנוסף, בשכונה יש בית ספר יסודי ציבורי (“כוכב הצפון”), שנפתח ב-2015 ובנוי כקמפוס מודרני ירוק, ואליו צמודים גני ילדים עירוניים לרווחת המשפחות.
במרחק הליכה נמצאים גם מוקדי בילוי כמו נמל תל אביב, פארק הירקון וקאנטרי דקל, כך שהתושבים נהנים משפע אפשרויות קרוב לבית.
תוכנית למד. צילום: תל אביב אונליין
נגישות לצירי תנועה
המיקום בצפון מערב העיר נותן לכל חמש השכונות יתרון יחסי בגישה לצירי תנועה ראשיים.
דרך נמיר מהווה את עמוד השדרה התחבורתי של האזור.
בעתיד הקרוב, כל האזור עתיד להשתדרג תחבורתית, עם חניכת הקו הירוק של רכבת הקלה, שיעבור בדרך נמיר.
זה יוסיף חיבור מהיר, אל מרכז ת”א, של תושבי רמת אביב החדשה, הגוש הגדול (נופי ים), כוכב הצפון ותוכנית למד.
רמת אביב החדשה
שכונת רמת אביב החדשה גובלת בכביש 2 ישירות במזרח, וגם מתוכנית למד וכוכב הצפון ניתן להגיע לדרך נמיר ולנתיבי איילון (כביש 20) תוך דקות.
רמת אביב החדשה נהנית במיוחד. קרבתה לדרך נמיר מבטיחה קווי אוטובוס רבים מאוד, העוברים לאורך ציר לוי אשכול, וכן חיבור מהיר ברכב לכיוון מרכז תל אביב או מחוצה לה.
כוכב הצפון
גם לכוכב הצפון מגיעים אוטובוסים מדרך נמיר, או דרך רחוב אבן גבירול, וזמן הנסיעה משם למרכז העיר כגון דיזנגוף סנטר, הוא כ-30 דקות בתחבורה ציבורית.
תוכנית למד
מתוכנית למד ומרמת אביב החדשה, הנסיעה בתחבורה ציבורית למרכז העיר מוערכת בכ-25 עד 30 דקות, וגם בהן ניתן להתנייד ללא רכב (אם כי לעיתים יש בעיות חניה מקומיות בתוך השכונה, כששבים הביתה).
שכונת תוכנית למד עצמה מרוחקת מעט מצירי האוטובוס הראשיים, אך שדרות לוי אשכול, שדרות רוקח ורחובות ש”י עגנון ואבן גבירול, שמקיפים ותוחמים את השכונה, מספקים גישה מסוימת אליה.
אזורי חן
לעומת זאת – שכונת אזורי חן מעט מנותקת מבחינת חיבורי כבישים.
היא שוכנת בפינה, בין דרך נמיר לבין כביש הגישה לחוף הצוק, מה שמצוין כיתרון בשקט, אך דורש נסיעה של כמה דקות כדי להיכנס ולצאת ממנה.
נופי ים (הגוש הגדול)
בתוך הגוש הגדול, תשתית הכבישים עדיין בתהליכי שיפור: יציאות וכניסות מרכזיות תלויות בעיקר בציר לוי אשכול (שחוצה את האזור מצפון לדרום) ובכביש איינשטיין מדרום.
בשעות העומס, הצומת של איינשטיין ונמיר עלול להיות עמוס למדי, מה שמשפיע במיוחד על יוצאי רמת אביב החדשה ונופי ים.
כוכב הצפון
שכונת כוכב הצפון נהנית מיציאה קלה לשדרות רוקח, לדרך נמיר ולרחוב אבן גבירול – רשת כבישים שמאפשרת פיזור תנועה וגמישות נסיעה.
יתרון נוסף לכוכב הצפון הוא הקרבה לקו החוף ולמרכז העיר – רבים מתושביה אף נהנים מרכיבה על אופניים או קורקינט לאורך פארק הירקון כדי להגיע לעבודה בעיר, דבר שפחות מתאפשר בשכונות המרוחקות יותר צפונה.
שכונת נופי ים. צילום: תל אביב אונליין
מי יקר יותר
שכונה המספקת לתושביה את כל צורכיהם בסמוך לבית תהיה מבוקשת ויקרה יותר.
כוכב הצפון
לכן, כוכב הצפון, עם היצע חנויות, בית ספר וגני ילדים בתוך השכונה, שומרת על מעמדה כשכונת יוקרה מבוקשת.
תוכנית למד
גם תוכנית למד, בזכות הקאנטרי והמוסדות הוותיקים (והשכנות הקרובה לרמת אביב א’ בעלת השירותים המפותחים), נהנית מביקוש יציב.
רמת אביב החדשה
לעומת זאת, ברמת אביב החדשה ובחלקים מהגוש הגדול, בשנים הראשונות היה היצע שירותים דל, גורם שיכול להסביר את ירידת המחירים שם אחרי עלייה ראשונית מהירה.
אכן, מחירי הדירות ברמת אביב החדשה הגיעו בשיא (סביב 2018) עד כ-4.9 מיליון שקלים בממוצע לדירה, אך מאז חוו ירידה, בין השאר עקב ההבנה שהשכונה לא מציעה הרבה מעבר לדירה החדשה עצמה.
כיום המחירים שם התייצבו, עם שיפור בהיצע המוסדות, אך עדיין מעט נמוכים ביחס לשכונות היקרות ביותר של הצפון.
אזורי חן
אזורי חן, על אף בידודה היחסי, מצליחה לשמור על מחירים גבוהים בזכות האופי האקסקלוסיבי של המתחם, והשירותים שהותאמו מראש לדייריה.
נופי ים
לנופי ים יש פוטנציאל לעליית ערך נוספת – ככל שיתווספו עוד מוסדות, פארקים וגישה ישירה לטיילת החוף.
השקעה מתמשכת שכזו מבוצעת ממילא עם פיתוח רובע שדה דב החדש.
הכותב הוא שמאי מקרקעין ועורך דין, בעל משרד שמאי מקרקעין בתל אביב.
שמאי מקרקעין ד״ר אסף גסטפרוינד. צילום: סטודיו Dama
הצטרפו לקבוצות הווצאפ של תל אביב אונליין:
קבוצת תל אביב יפו כללית – לחצו כאן.
קבוצת הנדל”ן – לחצו כאן.
קבוצת צפון ת”א – לחצו כאן.
קבוצת מרכז ת”א – לחצו כאן.
קבוצת דרום ת”א – לחצו כאן.
קבוצת מזרח ת”א – לחצו כאן.
קבוצת יפו – לחצו כאן.
קבוצת TLZ מי ומי – לחצו כאן.
לדף הפייסבוק של “תל אביב אונליין” – לחצו כאן.
לעמוד האינסטגרם של “תל אביב אונליין” – לחצו כאן.
לערוץ הטלגרם של “תל אביב אונליין – לחצו כאן.
באזורי חן אין סניף בנק
כתבה לא מקצועית