פחות מ-100,000 דולר: רומניה למשקיעי נדל”ן

רומניה, אחת המדינות הנגישות באירופה מבחינת מחירי נדל”ן, מציגה בשנים האחרונות שוק פעיל עם עליות מחירים נאות. לפי נתוני סיכום 2024, מחירי הנכסים למגורים ברומניה עלו בכ-14% בהשוואה לשנה הקודמת – המשך למגמת צמיחה עקבית שנמשכת מזה כעשור. נתון זה מציב את רומניה בין השווקים הצומחים באיחוד האירופי, בתקופה שבה בכמה מדינות מערביות נרשמו תיקוני מחירים או קיפאון. העליות מיוחסות לכך שמחירי הדיור ברומניה עדיין נמוכים בהרבה מהממוצע במערב אירופה, מה שמושך קונים רבים ומוביל לתהליך “יישור קו” שבו הערכים מדביקים את הפער ההיסטורי.

גם ברבעון הראשון של 2025 נמשכה המגמה, עם עלייה שנתית של כ-12% במחירי הדירות במרץ.

השחקנים המרכזיים בשוק

השחקנים העיקריים בשוק הרומני מגוונים: מרבית העסקאות למגורים מבוצעות על ידי רוכשים מקומיים, שנהנים מצמיחת שכר משמעותית (השכר החודשי הממוצע הגיע לכ-1,059 אירו נטו בסוף 2024) ומשוק משכנתאות נגיש יחסית. למרות שריבית המשכנתאות ברומניה סביב 6%-7% – רמה גבוהה יותר מבבולגריה – יחס המשכורת/מחיר נותר סביר (נדרשות כ־1.4 משכורות חודשיות לקניית מ”ר בבוקרשט, מדד המעיד על נגישות טובה בהשוואה אזורית).

לצד הרוכשים המקומיים, ישנה נוכחות מורגשת של משקיעים זרים. מאז הצטרפות רומניה לאיחוד האירופי ב-2007, המדינה פתחה את שעריה להשקעות בינלאומיות, ומשקיעים מישראל, מערב אירופה ואף מארה”ב מגלים עניין הולך וגובר בנדל”ן המקומי. חלק מהמשקיעים הם בני התפוצה הרומנית הגדולה שחיים בחו”ל ומשקיעים חזרה במדינה, ואחרים – קרנות וחברות נדל”ן זרות שרואות ברומניה שוק עם פוטנציאל צמיחה. בין אם למטרות השכרה לטווח ארוך ובין אם להחזקה “על הנייר” לצורך עליית ערך, הזרם הזר תורם לביקושים. היציבות הכלכלית היחסית שרומניה מציגה, יחד עם תמיכת האיחוד (כולל תוכניות השקעה בתשתיות בהיקף עשרות מיליארדים), חיזקו את אמון המשקיעים, אפילו בתקופות שבהן שווקים במערב אירופה התמודדו עם האטה.

האזורים המובילים להשקעה

מעבר לסקירה הכללית, חשוב לבחון אילו אזורים ברומניה מציעים את פוטנציאל ההשבחה הגבוה ביותר. בוקרשט, הבירה והעיר הגדולה במדינה, היא יעד מרכזי למשקיעים. בשנים האחרונות צומחות סביבה שכונות חדשות בפאתי העיר, הנהנות מתשתיות משתפרות. למשל, אזורים בצפון העיר כמו Pipera ו-Băneasa עוברים תנופת פיתוח – פרויקטי מגורים יוקרתיים לצד משרדים, המושכים אוכלוסייה אמידה.

במערב העיר, רובע Militari הפך ל”אזור חם” למשפחות צעירות ולמשקיעים, הודות לפרויקטי בנייה חדשים ולשיפור בתחבורה הציבורית באזור. שכונות פרבריות אלה מציעות מחירים נגישים יותר ממרכז העיר: דירות חדשות בבוקרשט מתומחרות סביב 1,835 אירו למ”ר בממוצע (נכון למרץ 2025) – נמוך משמעותית מהמחיר למ”ר בדירות יד שנייה במרכז (כ-2,140 אירו למ”ר). המשמעות היא שהשקעה בדירה סטנדרטית בשולי בוקרשט עדיין אפשרית בתקציב של פחות מ-100 אלף דולר, במיוחד בפרויקטים חדשים בפריפריה. לשם המחשה, כ-92 אלף אירו (100 אלף דולר) מספיקים לרכישת דירת 50 מ”ר חדשה באחת משכונות המטרופולין.

גם ערי משנה ברומניה מציגות הזדמנויות מעניינות. קלוז’-נאפוקה, העיר השנייה בגודלה, היא מרכז אקדמי וטכנולוגי בצפון-מערב המדינה – ופועל יוצא מכך, מוקד ביקוש גבוה לשכירות. בשנים האחרונות קלוז’ הפתיעה כאשר מחירי הדיור בה עקפו אף את בוקרשט: בסוף 2023 עמד המחיר הממוצע בקלוז’ על כ־2,434 אירו למ”ר, הגבוה במדינה, ועד מרץ 2025 כבר הגיע לכ-3,087 אירו למ”ר בממוצע.

על אף הרמות הגבוהות, משקיעים עדיין מגלים עניין בקלוז’ בזכות אוכלוסיית הסטודנטים הגדולה וסצנת ההייטק המשגשגת בעיר (המאוכלסת בין היתר בחברות רב-לאומיות) – גורמים שמבטיחים ביקוש קשיח הן להשכרה והן לרכישה. דירות קטנות בקלוז’ עדיין יכולות להתאים לתקציב מוגבל, במיוחד בשולי העיר או בפרויקטים ישנים יותר, מתוך צפייה להמשך עליית הערך בעתיד.

טימישוארה, העיר השלישית בגודלה השוכנת במערב רומניה, ביססה את מעמדה כמרכז תעשייתי וטכנולוגי ונהנתה ממעמד של בירת התרבות של אירופה בשנת 2023 – מעמד שהביא להשקעות בתשתיות התרבות והתחבורה המקומיות. מחירי הדיור בטימישוארה נמוכים משמעותית מאלו של בוקרשט וקלוז’, עם ממוצע של כ־1,780 אירו למ”ר בלבד בתחילת 2025. עיר זו, לצד יאש (Iași) בצפון-מזרח, מציעה שילוב של אוניברסיטאות גדולות, פארקי תעשייה וצמיחה כלכלית מקומית, אך במחירי נדל”ן נוחים יחסית (סביב €1,800 למ”ר). עובדה זו מושכת משקיעים המחפשים תשואה גבוהה יותר על ההשקעה, מתוך הנחה שערים מתפתחות אלו ידביקו עם הזמן חלק מהפער מול המרכזים היקרים.

בראשוב (Brașov), עיר בת כ-250 אלף תושבים בלב הרי הקרפטים, מתבלטת אף היא. בראשוב ידועה באיכות החיים הגבוהה שבה, בעיר עתיקה ציורית ובקרבה לאתרי נופש וסקי – גורמים התומכים בביקוש נדל”ן, הן מצד מקומיים והן מצד זרים. בשנים האחרונות חווה בראשוב עליית מחירים מואצת; נכון למרץ 2025, המחיר הממוצע לדירה בעיר (חדש וישן משוקלל) עומד על כ-2,183 אירו למ”ר – זינוק של 13% משנה קודם לכן. גם כאן, הפיתוח מורגש בעיקר בשכונות החדשות בשולי העיר, היכן שהמחירים נגישים מעט יותר ממרכז בראשוב ההיסטורי, לצד השקעות בשדרוג תשתיות התחבורה באזור. ראוי לציין שבסביבת בראשוב מתפתח פרויקט תשתית גדול – כביש מהיר חדש שיחבר את העיר לבוקרשט – אשר עם השלמתו צפוי לתרום עוד יותר לנגישות ולעתיד הנדל”ן המקומי.

נכסי נופש: הזדמנויות ואתגרים

קטגוריה נוספת של אזורים מתפתחים הן עיירות הנופש והתיירות. רומניה מושכת בעיקר תיירות פנים, אך גם תיירים זרים המגיעים לנפוש בהרי הקרפטים ובחופי הים השחור. עיר הנמל קונסטנצה (Constanța) לחוף הים השחור, יחד עם רצועת הנופש הסמוכה “מאמאיה” (Mamaia), מהווה מוקד משיכה בעונת הקיץ.

בשנים האחרונות נבנו בעיירות הנופש הללו אלפי דירות נופש חדשות, במיוחד באזור “מאמאיה נורד” צפונית לקונסטנצה. הדבר יצר היצע רחב של נכסים במחירים נוחים (מחירי דירות בקונסטנצה דומים לאלה של בוקרשט, סביב 1,950 אירו למ”ר), שמאפשר לרכוש נכס נופש סמוך לחוף בתקציב של עשרות אלפי דולרים.

דירה קטנה במאמאיה יכולה לשמש להשכרה קצרה בעונת הקיץ, עם פוטנציאל תשואה של סביב 5% בשנה – בדומה לתשואה בעיירות הנופש של בולגריה. עם זאת, חשוב לזכור שהביקוש בעיירות נופש עונתי מאוד; נכסים כאלו עלולים לעמוד ריקים בחודשי החורף, ובאזורים שבהם נבנה היצע עודף (כפי שאירע במאמאיה נורד) עליית הערך עשויה להיות מתונה.

השורה התחתונה

רומניה מציעה למשקיע הישראלי שוק נדל”ן נגיש, מגוון ועם פוטנציאל ברור. מחירי הכניסה הנמוכים, יחד עם מיסוי נוח וקלות יחסית בניהול נכס, הופכים את ההשקעה לרלוונטית במיוחד בתקציב של פחות מ-100 אלף דולר. עם זאת, יש לבחון היטב כל עסקה, להבין את האזור והקהל היעד, ולהיעזר באנשי מקצוע מקומיים על מנת למצות את מלוא הפוטנציאל.