ראש בראש: פורטו מול ליסבון – איפה כדאי יותר להשקיע

שוק הנדל״ן בפורטוגל מושך בשנים האחרונות משקיעים רבים מישראל, בעיקר לשתי הערים הגדולות – ליסבון (הבירה) ופורטו. ערים אלה מציעות שילוב של מחירי נדל”ן עדיין נמוכים ביחס לתל אביב, תשואות שכירות נאות, איכות חיים גבוהה ותמריצים למשקיעים זרים. עם זאת, יש ביניהן הבדלים מהותיים בפרמטרים כמו רמות המחירים, גובה התשואה, מידת הביקוש המקומי, וכן ברגולציות ומיסוי.

להלן סקירה השוואתית מקיפה של שוק הנדל”ן בליסבון ובפורטו, עם דגש על נתונים עדכניים, מגמות ותחזיות – והכל מזווית הראייה של משקיע ישראלי פוטנציאלי.

בהיבט של מחירי נדל”ן בליסבון ובפורטו בהשוואה לערים אחרות באירופה (עלות ממוצעת למ״ר במרכז העיר). ניתן לראות שליסבון (€6,017 למ״ר) יקרה משמעותית מפורטו (€3,124 למ״ר), אם כי ביחס לערים גדולות אחרות באירופה (כגון לונדון או פריז) המחירים בשתיהן נמוכים יותר.

מחירי נכסים

ליסבון היא העיר היקרה בפורטוגל, ופערי המחיר בינה לבין פורטו משמעותיים. לפי נתוני הרבעון השלישי של 2024, מחיר ממוצע לבית בליסבון היה כ-4,336 אירו למ״ר, בעוד בפורטו כ-2,960 אירו למ״ר​. גם במונחי מרכז העיר הפער בולט: במרכז ליסבון נמכר נכס בכ-6,000 אירו למ״ר בממוצע, לעומת כ-3,400 אירו למ״ר במרכז פורטו​.

בפועל, דירות במרכז ליסבון ובאזורים היוקרתיים (כמו שכונת סנטו אנטוניו) מגיעות אף ל-4,500 – 5,000 אירו למ״ר, בעוד שבפורטו רק בשכונות היוקרה (כגון Foz do Douro) המחירים מתקרבים ל-2,400 – 3,000 אירו למ”ר​.
​
נתוני הלמ”ס הפורטוגלי (INE) מראים שבסוף 2023 המדד החציוני בעיר ליסבון עמד סביב 4,086 אירו/מ”ר​
לעומת כ-3,392 אירו/מ״ר בעיר פורטו באוקטובר 2023​. כלומר, נכסים בליסבון יקרים ב-20%–50% בממוצע לעומת פורטו (בהתאם למיקום ולסוג הנכס). למרות ההתייקרויות האחרונות בפורטוגל כולה, פורטו נותרה זולה משמעותית מליסבון. בנוסף, חשוב לציין ששתי הערים חוו עליות מחירים חדות בשנים האחרונות. בין 2012 ל-2022 זינקו מחירי הדיור בליסבון בכ-120%​.

בפורטו קצב העלייה אף עלה על ליסבון בחלק מהשנים האחרונות​.  בשנת 2024 לבדה עלו המחירים בפורטו בכ-7%-9%​ ובליסבון בכ-5%–6%​.

על רקע ביקושים ערים והיצע מוגבל, עבור משקיע ישראלי, המשמעות היא שעל אף שפוטנציאל עליית הערך קיים בשתי הערים, נקודת הכניסה בפורטו זולה בהרבה. לעתים במחיר של דירת 3 חדרים בתל אביב ניתן לרכוש כמה דירות בפורטו​.

מדדי שוק הנדל”ן

תשואת השכירות ברוטו ומחירי נכסים בעיר מול מחוץ לעיר (בממוצע ארצי, במטבע דולר). ניתן לראות שתשואות השכירות בפורטוגל נעות סביב 5%-6% לשנה – מעט גבוהות יותר בפרברים (6.34%) מאשר במרכזי הערים (5.65%). המחיר הממוצע למ״ר בעיר (כ-3,156$ שהם כ-2,900€) גבוה בכ-50% מהפרברים (2,122$).

תשואות והכנסות משכירות

עבור משקיעים המתכננים להחזיק בנכס ולהשכירו, פורטו מציגה יתרון קל בתשואת השכירות ביחס לליסבון. התשואה הגולמית הממוצעת בליסבון מוערכת בכ-4%-5% בשנה, בעוד שבפורטו כ-5% ואפילו מעט יותר​. נתונים עדכניים מרבעון 4 של 2024 מצביעים על תשואה ממוצעת בליסבון סביב 4.45% לעומת 4.76% בפורטו​

הפער נובע מכך שהשכירויות בשתי הערים אינן רחוקות מאוד זו מזו, בעוד שמחירי הרכישה בליסבון גבוהים יותר – ולכן אחוז התשואה בליסבון נשחק. לדוגמה, לפי נתוני אתר השוואות, שכר הדירה עלה בשנה האחרונה (2023) בכ-8.1% בליסבון וב-12.3% בפורטו​, כך שפערי דמי השכירות מצטמצמים יחסית לעלויות. בפועל, דירת שני חדרים בלב ליסבון יכולה להניב בסביבות 1,500 אירו לחודש, לעומת כ-1,100-1,300 אירו בפורטו​.​

זהו פער שאינו פרופורציונלי לפערי המחיר. כתוצאה מכך, משקיע עשוי לראות בפורטו החזר שוטף מעט גבוה יותר. יש כמובן יוצאים מן הכלל: בשכונות מבוקשות במיוחד בליסבון ייתכנו שכרי דירה גבוהים המניבים ~5% (למשל ב-Airbnb או השכרות יוקרה לתיירים ואנשי עסקים), ובפריפריה של פורטו ניתן למצוא תשואות של 6%–7% ואף יותר (כגון באזור וילה נובה דה גאיה או סינטרה ליד ליסבון)​.
​
דיווחים בתקשורת הישראלית אף ציינו עסקאות שבהן “התשואה יכולה להגיע ל-10% ויותר” על דירות מקבלן בפורטו, הנרכשות במחיר נמוך ומושכרות לאחר מסירה​, אם כי אלו מקרים אופטימיים התלויים בניהול והשכרה לטווח קצר.

בשורה התחתונה, למשקיע המעוניין בהכנסה משכירות, שתי הערים מציעות תשואה גולמית גבוהה משמעותית מזו שבמרכזי הערים בישראל, כשהיתרון היחסי בפורטו.

רגולציה ומיסוי למשקיעים זרים

ממשלת פורטוגל נוקטת צעדים לאיזון שוק הנדל״ן, במיוחד לנוכח נהירת משקיעים זרים בשנים האחרונות. אחד השינויים הבולטים הוא ביטול תוכנית ה״ויזת זהב״ (Golden Visa) במסלול השקעה בנדל”ן: בשנת 2023 הודיעה פורטוגל על סיום התוכנית שהעניקה אשרת שהייה בתמורה לרכישת נכס, בשל חשש שהדבר מלהיט את המחירים.

עבור המשקיע הישראלי, משמעות הדבר היא שכבר לא ניתן לקבל תושבות אוטומטית רק מרכישת דירה בליסבון או פורטו. בהיבט השכירות, בתחילת 2023 הוטל איסור ארצי על היתרים חדשים להשכרות לטווח קצר (כגון Airbnb) באזורים עירוניים צפופים​, כחלק ממאמץ להתמודד עם משבר הדיור. עם זאת, הממשלה החדשה, שהושבעה בסוף 2023, שינתה גישה וביטלה חלק מהמגבלות. פירוש הדבר שמשקיע צריך לעקוב אחר הרגולציה המקומית: בעיר ליסבון למשל, ייתכן שעדיין תחול הגבלה על רישיונות חדשים במרכז ההיסטורי, בעוד שבאזורים אחרים או בערי הסביבה המגבלות גמישות יותר.

מעבר לכך, אין בפורטוגל הגבלות בעלות לזרים – אזרח ישראלי רשאי לקנות נכס פרטי ללא תנאים מיוחדים​, למעט הצורך להוציא מספר משלם מיסים פורטוגלי (NIF) שהיא פרוצדורה טכנית קצרה​.

בתחום המיסוי, עלויות הרכישה הראשוניות כוללות מס רכישה מדורג (IMT) שיכול להגיע עד ~6%-7.5% ממחיר הנכס (תלוי בערך ובסוג הנכס)​. וכן מס בולים של 0.8%​. נוסף על כך נגבה מס רכוש שנתי מוניציפלי (IMI) בשיעור של ~0.3%-0.45% מערך הנכס בעיר (וברכוש כפרי עד 0.8%)​

עבור נכסים יקרים במיוחד (מעל €600,000 לאדם) קיים גם מס רכוש נוסף (AIMI) של 0.7% על החלק שמעל סף זה​. בכל הנוגע להכנסות משכירות, משקיע שאינו תושב פורטוגל חייב במס הכנסה שטוח בשיעור 25% על דמי השכירות (ברוטו) המתקבלים​, בעוד שתושב פורטוגל משלם במס פרוגרסיבי בהתאם למדרגות (14.5% עד 48% בהתאם לגובה ההכנסה)​. עם זאת, תושבים זרים זכאים לעתים משטר מס מיטיב (תוכנית NHR) לפיו הכנסה פאסיבית מחו”ל פטורה ממס ובפורטוגל מס מופחת לתקופה מוגבלת.

בין ישראל לפורטוגל נחתמה אמנת מס למניעת כפל מס, כך שמשקיע ישראלי יכול לקבל זיכוי בישראל על המס ששולם בפורטוגל​. למעשה, לפי מומחי מס, משקיע ישראלי ישלם בישראל מס על שכ״ד זר בשיעור עד 25%, ממנו יקוזז המס ששולם לפורטוגל (25% או לפי האמנה 10%-15%)​. המשמעות היא שבמרבית המקרים, חבות המס הכוללת לא תעלה על כ-25% מהכנסות השכירות (בדומה למס על הכנסה משכירות בישראל מעל הפטור).

יש לקחת בחשבון גם עלויות נלוות – למשל דמי ניהול נכס אם משתמשים בחברת ניהול מקומית, עלויות תחזוקה וכדומה.

לסיכום, בסביבת הרגולציה הנוכחית פורטוגל נותרה מדינה ידידותית למשקיעים זרים מבחינת אפשרות הרכישה, אך עם הקפדה גוברת על איזון שוק השכירות ורצון למנוע ספקולציות – גורם שיש לעקוב אחריו בהמשך.

ביקוש והיצע – דמוגרפיה ופיתוח

הביקושים לנדל”ן בליסבון ובפורטו מונעים משילוב של גורמים: גידול אוכלוסייה מתון, הגירה חיובית, צמיחת תיירות, וכן מגמות של הגירה פנימית מהפריפריה אל הערים. באזור המטרופוליני של ליסבון מתגוררים כ-3 מיליון תושבים, עם קצב גידול של כ-0.5% בשנה​. מטרופולין פורטו קטן יותר – כ-1.33 מיליון תושבים – וגודל בכ-0.3% בשנה​. אמנם אוכלוסיית ערי הליבה (תחומי העיר) של ליסבון ופורטו הייתה במגמת ירידה במשך עשרות שנים (כתוצאה מפרבור), אך בשנים האחרונות ניכר שינוי: מרכזי הערים מושכים צעירים, זרים ומשקיעים, מה שתורם להתחדשות עירונית ולהגדלת הביקוש לדיור בעיר עצמה.

ליסבון בפרט הפכה ליעד מבוקש עבור זרים. בשנת 2022 התגוררו בליסבון מעל 118 אלף זרים, ומספר זה במגמת עלייה עקבית מאז 2016​. בין הרוכשים הזרים בשוק הנדל”ן בליסבון מובילים אזרחי ארה״ב, צרפת ובריטניה​, וגם ישראלים רבים נוטלים חלק (חלקם אף קיבלו אזרחות פורטוגלית מכוח החוק לצאצאי מגורשי ספרד – מה שמקל עליהם להשקיע). הביקוש המקומי גם הוא קיים, אך מוגבל על ידי כוח הקנייה הנמוך יחסית: למעלה מ-50% מהעובדים בפורטוגל מרוויחים פחות מ-1,000 אירו לחודש​, מה שמקשה על זוגות צעירים לרכוש דירה בליסבון שבה המחירים גבוהים פי כמה מהשכר השנתי הממוצע.

מנגד, שוק השכירות רותח – מחירי השכירות בליסבון עלו בכ-37% בשנת 2022 לבדה​, וב-2023 נרשמה עלייה נוספת (כאמור 8%–12% בערים הגדולות​, עקב מחסור בהיצע. בצד ההיצע, פורטוגל מתמודדת עם בנייה חדשה בקצב שאינו מדביק את הביקוש. בשנת 2023 צנח מספר עסקאות הנדל״ן בכ-18.7% לעומת השנה הקודמת​, בין היתר בשל מחסור בדירות זמינות למכירה – תופעה המעידה על שוק רווי ביקוש ללא היצע מתאים.

אפילו עם ירידה בכמות העסקאות, המחירים המשיכו לטפס ביותר מ-10% באותה שנה​, מה שממחיש את מצוקת ההיצע. ממשלת פורטוגל הכירה ב”משבר הדיור” ומשקיעה משאבים להגברת ההיצע: תוכנית לאומית כוללת 30 צעדים, לרבות הקצאת תקציבים לבניית 25 אלף יחידות דיור חדשות במסגרת Recovery and Resilience Plan והפקת 59 אלף יח”ד עד 2030 בפרויקט “Construir Portugal”​.

כמו כן, מקודמות רפורמות קרקע להגדלת זמינות המגרשים לבנייה​. בערים עצמן, מתנהלים פרויקטי פיתוח תשתיות גדולים שעשויים להשפיע חיובית על שוק הנדל”ן: הן בליסבון והן בפורטו מתוכננות הרחבות משמעותיות של קווי המטרו, סלילת כבישים מהירים, ואף פרויקט רכבת מהירה שתקשר בין ליסבון לפורטו (ובהמשך למדריד)​.

פרויקטים אלו צפויים לשפר עוד יותר את הנגישות והאטרקטיביות של אזורי המטרו בשתי הערים, וכתוצאה מכך עשויים לתרום לעליות בערך הנכסים בסביבתם. בסיכומו של דבר, המאזן הנוכחי הוא של ביקוש גבוה ומתמשך אל מול היצע שרק מתחיל להגיב – מצב התומך ברמות מחירים יציבות-עולות ובתפוסות שכירות גבוהות בשתי הערים.

מגמות עתידיות ותחזיות

התחזית לשוק הנדל”ן בליסבון ובפורטו חיובית באופן כללי, אם כי האנליסטים צופים הבדלים דקים בין הערים. מומחי נדל”ן מעריכים כי הביקוש הער של משקיעים זרים ומקומיים יימשך אל תוך 2025, ואף צופים גידול של כ-15% בהיקף ההשקעות בנדל״ן בפורטוגל בשנה הקרובה​. עבור פורטו, שהמחירים בה כבר עלו משמעותית, צפויה “התקררות מסוימת” – כלומר התמתנות קצב העלייה ויציבות מחירים יחסית​. ואכן, יש סימנים שהתייקרות הנכסים בפורטו מתחילה להתייצב לאחר זינוקים של מעל 10% בשנה (נרשמה “בלימה” של המומנטום ברבעונים האחרונים של 2023)​.

לעומת זאת בליסבון וסביבותיה, ובעיקר באזורי יוקרה כמו קשקאיש והאלגרבה, ההערכה היא שהמחירים ימשיכו לעלות עקב ביקוש בין-לאומי חזק ונכונות משלמים גבוהה מצד משקיעים ותושבים זרים​. תחזית של איגוד כלכלנים אירופי (אונ’ מינכן) צופה כי במחירי הדיור בפורטוגל תימשך עלייה שנתית ממוצעת של 8.2% בעשור הקרוב​ –  תחזית אופטימית למדי, שבמידה ותתממש תביא להכפלת המחירים בערך תוך פחות מעשור.

גורמים תומכי-צמיחה בשוק כוללים את הכלכלה הפורטוגלית היציבה שנמצאת בצמיחה (כ-2.1% צמיחה צפויה ב-2025)​, ירידה באינפלציה לרמות סביב 2%​, עליה בהכנסה הריאלית של משקי הבית (עלייה של 6.7% בשכר בממוצע בשנה האחרונה)​, והשקעות ממשלתיות ופרטיות אדירות הצפויות בשנים הקרובות (23 מיליארד € מכספי האיחוד האירופי עד 2027 לפיתוח הכלכלה​, וכן אירוח מונדיאל 2030 שישפיע כלכלית).

כל אלה מחזקים את הביקוש לנדל״ן למגורים ולמסחר. עם זאת, חשוב גם להכיר בסיכונים: סביבת הריבית העולה באירופה הגדילה את עלויות המימון למשכנתאות (ריבית הבנק המרכזי האירופי כעת ~3.5% לעומת ריביות אפסיות לפני שנתיים​, מה שעלול לצנן את יכולת הרכישה של מקומיים. בנוסף, אם ממשלת פורטוגל החדשה תנקוט צעדים אגרסיביים להגדלת היצע הדיור (כגון בנייה ציבורית מסיבית או עידוד מעבר אוכלוסייה לערי הפריפריה), ייתכן לחץ להאטת עליות המחיר.

תרחיש של מיתון כלכלי עולמי גם הוא עשוי לפגוע בביקושים מצד משקיעים בינלאומיים. יחד עם זאת, כרגע התחזית הבסיסית נותרה חיובית, כאשר ליסבון צפויה להמשיך ולהיות כוכב עולה עבור השקעות נדל״ן באירופה, ופורטו – אף אם התייקרותה מתמתנת – תישאר שוק אטרקטיבי וצומח.

אטרקטיביות כללית למשקיעים

מעבר לנתונים הכמותיים, לשתי הערים יש מה להציע למשקיע הישראלי מבחינת איכות החיים ושימוש עצמי בנכס. ליסבון ופורטו הן ערים בעלות תרבות והיסטוריה עשירה, מזג אוויר ים-תיכוני נעים, רמת ביטחון אישי גבוהה ועלויות מחיה נמוכות בהשוואה לישראל. ליסבון, כעיר בירה קוסמופוליטית, מתהדרת בסצנה טכנולוגית מתפתחת. מעל 2,500 סטארט-אפים פועלים בה​, מוסדות אקדמיים מצוינים, חיי לילה תוססים ונגישות תחבורתית גלובלית (טיסות ישירות סדירות מישראל לליסבון מתקיימות מספר פעמים בשבוע).

פורטו, העיר השנייה בגודלה, מפורסמת בנופיה על גדות נהר הדורו, ביקבי הפורטו שבה, ובאווירה המקומית האותנטית. פורטו זוכה אף היא לעדנה תיירותית ועסקית בשנים האחרונות, עם צמיחה בתחום ההייטק והחדשנות, וקיימות טיסות שכר עונתיות מישראל אליה. עבור המשקיע, המשמעות היא שאפשר לשלב השקעה עם הנאה – שימוש בנכס לחופשות פרטיות (כפי שעשו זוג משקיעים מישראל שרכשו סטודיו בליסבון והפכו אותו לדירת נופש פרטית​, או השקעה בנכס למגורים אישיים בעתיד (למשל בתקופת פרישה, לאור יוקר המחיה בישראל).

חשוב לבצע בדיקות נאותות, להתייעץ עם מומחים מקומיים ולהבין את השוק לעומקו טרם ההשקעה.

שלב הסיכומים

בהשוואה בין ליסבון לפורטו מנקודת מבטו של משקיע מישראל, אין תשובה חד-משמעית איזו עדיפה: הדבר תלוי בפרופיל ההשקעה ומטרותיה.

ליסבון מציעה שוק גדול ומבוסס יותר, עם ביקושים גלובליים קשיחים, סיכויי השבחה ארוכת טווח מצוינים בזכות מעמדה כמרכז כלכלי, אך במחירים גבוהים יותר ותשואה שוטפת מעט נמוכה. פורטו, לעומתה, היא שוק מתפתח עם מחירי כניסה נוחים בהרבה, תשואות שכירות גבוהות יחסית וייתכן שעדיין לא מימשה את מלוא פוטנציאל העלייה שלה – אך היא קטנה יותר ותלויה גם היא בביקוש בינלאומי ובפיתוח עתידי מתמשך.

שני השווקים נהנים מרוח גבית של כלכלה פורטוגלית יציבה, ממשלה שמעודדת השקעות (עם הפחתות מס מתוכננות ושיפור תנאים עסקיים​, ותיירות ערה הצפויה להתאושש ולהגיע לשיאים חדשים (צפי תרומה של €40.4 מיליארד לענף התיירות ב-2025​).