העצמת אחוזי בנייה: תוכנית המתאר של ת”א תותאם לתוכנית המטרו

ועדת המשנה לתכנון ובנייה ת”א יפו צפויה להתכנס היום (רביעי, 10 בספטמבר 2025) כדי להסדיר ולהתאים לתמ”א 70 (תוכנית המטרו – הרכבת התחתית העתידית) את תוכנית המתאר הכוללנית הנוכחית של העיר – תא 5000.

ההסדרה תהיה לתקופת ביניים, עד שתיכנס לתוקפה תוכנית המתאר העירונית הכוללנית החדשה של תל אביב יפו, תא 5500.

תוכנית מתאר עירונית כוללנית

תכנית מתאר כוללנית (תכנית המתאר העירונית) היא מסמך חוקי המתווה את מדיניות התכנון ארוכת הטווח בכל רחבי העיר והמיישם את התוכנית האסטרטגית העירונית בכל הנושאים שהם בעלי היבט פיזי. היא מתארת את האופן שבו תתפתח העיר בשנים הבאות, ומתייחסת למגוון ההיבטים של החיים בעיר – מגורים, תעסוקה, תנועה, שטחים פתוחים, מסחר, מבני ציבור ועוד.

תוכנית המתאר הכוללנית מאופיינת בהסתכלות רחבה, ולא ברמה של המגרש הבודד, לגבי מה מותר ומה אסור לבנות ואיפה.

מעל תוכנית המתאר העירונית הכוללנית יש תוכניות מחוזיות וארציות, המתייחסות לתשתיות בקנה מידה ארצי או ברמת המחוז, כמו המטרו או הרכבת הקלה.

מתחת לתוכנית המתאר העירונית הכוללנית יש תוכניות מתאר מפורטות למתחמים, או לבניינים, ועל בסיסן ניתן להוציא היתרי בנייה.

תוכניות מפורטות אלו נמצאות בהיררכיה מתחת לתוכנית המתאר העירונית הכוללנית, והן וצריכות לעמוד במסגרת שהיא מתווה.

באותו אופן, תוכנית המתאר העירונית הכוללנית – הן תא 5000 הנוכחית והן תא 5500 העתידית – צריכות לעמוד במסגרת תמ”א 70 שהינה תוכנית מתאר ארצית לרכבת תחתית בגוש דן.

הסדרת תא/5000 מול תמ”א 70

כאמור, ועדת המשנה לתכנון ובנייה של תל אביב-יפו תתכנס ביום רביעי, 10 בספטמבר 2025, בראשות סגן וממלא מקום ראש העירייה, ליאור שפירא, על מנת לדון בהסדרת מעמדה של תוכנית המתאר תא/5000 בתחום תחולת תמ”א 70, וזאת לתקופת הביניים עד לאישור מתן תוקף לתוכנית המתאר החדשה של העיר – תא/5500.

יחד עם זאת – מוסד התכנון המוסמך להפקיד את התוכנית (קרי, עדכונים לתוכנית תא 5000, במקרה זה) הוא הוועדה המחוזית תל אביב. הוועדה המקומית תוכל להמליץ לוועדה המחוזית, והאחרונה בדרך כלל מקבלת את המלצותיה, או לפחות את רובן.

שטח התוכנית משתרע על פני כ־51,400 דונם. מתכנן התוכנית הוא מינהל ההנדסה של עיריית תל אביב-יפו, והיזם היא הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה של העיר.

הבעלויות הן מגוונות וכוללות בעלות פרטית, עיריית תל אביב-יפו (עת”א) ורשות מקרקעי ישראל.

מטרת הדיון, כאמור, היא להסדיר את מעמדה של תא/5000 בתחום תחולת תמ”א 70 לתקופת הביניים, עד לאישור מתן תוקף לתא/5500. מדובר בצעד ביניים קריטי, שיאפשר המשך קידום תוכניות מפורטות בהתאם לכללי התכנון הקיימים.

תוכנית מתאר עירונית משנת 2016

תוכנית תא/5000 אושרה למתן תוקף בדצמבר 2016, והיא זו שמכוחה נגזרו סמכויות הוועדה המקומית לאשר תוכניות מפורטות.

תמ”א 70 אושרה במאי 2025 וחלה על כ־40% משטח העיר תל אביב יפו.

מדובר בתוכנית בהיררכיה גבוהה יותר, שכן תמ”א 70 הינה תוכנית מתאר ארצית, שגוברת על הוראות תוכנית המתאר העירונית.

ביום 24 בפברואר 2025 התקבלה החלטה בוועדה המחוזית ת”א להפקיד את תא/5500, תוכנית המתאר העירונית הכוללנית החדשה של תל אביב יפו, ובמסגרתה אושר מסמך התאמה לתמ”א 70. כלומר, מסמכי תא/5500 החדשה, כוללים מלכתחילה התאמות לתמ”א 70, כפי שהומלצו על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ת”א יפו.

ההתאמות העיקריות לתקופת הביניים

רמת החייל והארד: זכויות הבנייה גדלות משמעותית והייעוד משתנה לעירוב שימושים. באזור דבורה הנביאה – ראול ולנברג יוגדר אזור תעסוקה עירוני עם בינוי של עד 45 קומות. אחוזי הבנייה יגדלו מ-700%ל-1,280%.

אזור קריית שאול: נקבע כי לפחות 75% מהשימושים יהיו למגורים בבנייה רבת קומות. לאורך צומת משה סנה – פנחס רוזן יוגדל הבינוי עד 20 קומות. אחוזי הבנייה יגדלו מ-400% ל-600%.

פנחס רוזן: באזור התכנון הוגדל היקף הבנייה, מ-300% ל-400%, ושונה הייעוד למגורים בבנייה עירונית עד 9 קומות.

גלילות ורמת אביב: בגלילות הוגדל היקף הבנייה והתווספו שימושים מעורבים. ברמת אביב יישמר אופי הבנייה הקיימת, עם אפשרות להעצמת זכויות הבנייה רק בצירים ראשיים, כגון רחובות אחימאיר ורקנאטי.

אוניברסיטת תל אביב: באוניברסיטה יוגדל היקף הבנייה עד 9 קומות, וזכויות הבנייה יגדלו מ-400% ל-500%, עם אפשרות לשימור ועירוב שימושים. במחנה אביב יתבצע דיוק של שטחי הבינוי ואיזון בין טבעות התכנון.

נחל הירקון, נמיר ופנקס: באזורים אלו תתבצע התאמה בשל מגבלות שטח ובנייה קיימת, תוך איזון בין טבעות ותוספת שימושים למגורים ותעסוקה.

תחנות סבידור, השלום החשמונאים: באזורי התחנות המרכזיות של המטרו נקבעו תמהילי שימושים חדשים המשלבים מגורים ותעסוקה, תוך שמירה על רצף בנייה במרקם השכונתי (ביצרון, מרכז העיר ומע”ר ת”א – מרכז העסקים הראשי).

כרמלית, יצחק שדה וההגנה: בכרמלית הוגדל היקף הבנייה במידה מצומצמת. ביצחק שדה יוקמו מגדלים חדשים שיהוו המשך לשכונת יד אליהו. בהגנה נקבע כי בטבעת הראשונה השימושים יהיו לתעסוקה ומסחר בלבד, ובטבעת השנייה מגורים בהיקף מוגבל (רק 20%).

קריית שלום וצומת חולון: בקריית שלום ושפירא נשמר האופי הוותיק, תוך הגבלת תוספת מגורים. בצומת חולון הייעוד שונה לאזור עירוני מעורב עם חלוקה של לפחות 40% מגורים. באזור מכון אבו כביר תוגבל הבנייה ל־25 קומות.

שלבים, נס לגויים ווולפסון: בשלבים הוגדל היקף הבנייה בסמוך לציר המרכזי, ובוולפסון נקבע איזון בין טבעות כדי לשמור על רצף מרקמי בשכונת יפו ד’.

מהנדס העיר ת”א יפו, אודי כרמלי. צילום: דורון סהר