חשיפה: כך ייראה קו התפר בין נווה צדק ליפו העתיקה

הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב יפו נאלצה להכניס שורת שינויים ותיקונים לתוכנית חידוש שכונת מנשייה, שממוקמת בין נווה צדק ופארק התחנה, לבין יפו העתיקה.

השינויים הוכנסו לאחר שהוועדה כבר דנה ב-14 התנגדויות לתוכנית, ודחתה את רובן, ובעקבות ערר שהגישו המתנגדים לוועדת העררים של הוועדה המחוזית תל אביב.

ועדת העררים קיבלה חלק מהערעור, ובתגובה התכנסה הוועדה המקומית תל אביב יפו בתאריך 26.11.25 והחליטה להכניס שינויים בתוכנית בהתאם להחלטה בערעור.

שכונת מנשייה בשנת 1946. תצלום אוויר: הוועדה המקומית ת”א יפו

120 דונם על הים

תוכנית שכונת מנשייה (תא/מק/4408) חולשת על 120.5 דונמים בין רחוב קויפמן (ממערב), רחוב ברנט (ממזרח) ומסילת הרכבת הקלה המתוכננת (מדרום). ממערב נמצא חוף הים.

המתכננים הם דרמן ורבקל אדריכלות ויזמית התוכנית היא הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב יפו. הבעלות בקרקעות נחלקת בין רשות מקרקעי ישראל, בעלים פרטיים והעירייה.

רקע היסטורי עשיר

רובע מנשיה נבנה כחלק מהשכונות, שנבנו מחוץ לחומות העיר העתיקה של יפו, אך היו חלק בלתי נפרד ממנה.

הרובע החל להיבנות ככפר דייגים בשם אירשיד, שהוקם על החוף אל מול סלע אנדרומדה, ואוכלס בידי נתינים מצריים שהגיעו אליו בשלהי המאה ה-19.

במשך 70 שנים, משנת 1878 ועד 1948, נבנה רובע מנשיה כחלק מיפו במהירות ובצפיפות והתפרש מפאתי החלק הצפוני של נמל יפו, מסביבות הרחוב הידוע היום בשם זלדה שניאורסון מדרום, ועד הרחוב הקרוי היום רבי מאיר שבכרם התימנים מצפון. ממערב גבל הרובע בחול חוף הים וממזרח בשכונת נווה צדק.

עם הקמת תחנת הרכבת לירושלים בשנת 1892 הואץ פיתוח השכונה, שבשיאה הכילה כ-18,500 תושבים, שנחלקו לחמש שכונות שונות: אירשיד, מנשיה, נווה שלום, יפה נוף וחארת’ א תאנק הידועה גם בשם קרטון.

לאחר מלחמת העצמאות, בשנת 1948, נותר מרבית רובע מנשייה במצב נטוש ועיריית תל אביב החלה בהרס בתי השכונות בשלושה גלים שנמשכו עד שנת 1976, ופינוי אחרוני המתיישבים שאכלסו את המקום אחרי עצמאות המדינה.

מתחם התחנה בתל אביב. צילום: חברת אתרים

יזמים יהודים וערבים

המשיכה להתיישבות ברובע מנשיה נבעה מסמיכותה לציר התחבורתי של הרכבת לירושלים, קרבתה לנמל יפו, וצמידותה לכניסה הראשית מיפו אל תל אביב.

ההתיישבות במנשייה התפתחה במקביל ע”י יזמים יהודים וערבים, וגם הרכב האוכלוסייה היה מעורב – יהודים, ערבים ולאומים אחרים. במרחב מנשיה נחתם גבולה הדרומי הראשון של תל אביב בשנת 1921, שעבר במרכז רחוב זרח ברנט, רחוב האטליזים, וגבולה המערבי עבר ברחוב המרד כיום.

מתחם התחנה כלול

בתחום התוכנית מסומנים מבנים לשימור במרחב תחנת הרכבת ההיסטורי, מתחם התחנה המוכר גם כפארק התחנה, וכן מבנים ואלמנטים לשימור בתחום מוזיאון בתי האוסף של צה”ל לשעבר. כיום מבנים אלה אינם מוגנים סטטוטורית ותוכנית מנשייה החדשה ממליצה על חלקם לשימור.

מרבית המבנים שימשו כבתי מלאכה בקרבת הרכבת, כגון מתחם וילאנד לתעשיית הבניה, וחלקם מבנים לתפעול הטכני של עבודת הרכבת, כגון מבני מוסך קטרים, מבני מחסנים ואלמנטים מכניים כגון מסילות הרכבת, צלחת סובב הקטרים ומגדל המים של הרכבת.

את מרחב התחנה, ולאורך מסילת הרכבת, מקיפה חומת אבן כורכר מטויחת ובה נקבעו פתחים ושערים שחיברו בין התחנה לבין שכונות הסובבות אותה.

מתחם התחנה ומוזיאון צה”ל נשענים כיום על חניה ציבורית זמנית בתשלום, בניהול החברה העירונית אחוזות החוף, ממזרח לרחוב קויפמן ובמגרשי החניה בצ’רלס קלור.

כך תיראה שכונת מנשייה החדשה במבט מדרום. הדמיה: דרמן ורבקל אדריכלות

מטרות תוכנית מנשייה

מטרות התכנית הוגדרו כהשלמת הרצף העירוני בין שכונת נווה צדק לבין מבואות יפו הצפוניים באמצעות המשכיות רחובות ומעברים, ותוספת רחובות חדשים וחיבורם לרשת הרחובות הסובבים, ותוספת שטחים לבינוי ברקמה מעורבת של מגורים, מלונאות, מסחר ושטחים ציבוריים.

מטרה נוספת היא שימור מורשת המרחב ההיסטורי מבחינת ערכי נוף וטבע ומורשת בנויה, קביעת אתר לשימור ומבנים לשימור, וקביעת שטחי ציבור בנויים ופתוחים.

עיקר התוכנית הוא שינוי ייעוד הקרקע, קביעת איחוד וחלוקה ללא הסכמת בעלים, יצירת כיכר עירונית ושימור תחנת הרכבת העותומאנית, מבני סדנאות תחזוקה ומלאכה היסטוריים, מסילות רכבת, החומה העותומאנית משני צידיה, מעגל סובב הקטרים ועצים עתיקים.

בהמשך לפארק המסילה יוקם פארק ירוק, שיעבור דרך הכיכר העירונית חדשה, ויתחבר עד רחוב קויפמן לכיוון מרחב הים.

תוכנית בינוי שאפתנית

תוכנית הבינוי המוצעת מחלקת את רובע מנשייה לשני מתחמי תכנון עיקריים: האחד מרחב השימור (שיכלול גם כיכר עירונית ומבני ציבור); והשני מרחב מגורים ותיירות, מוטה מלונאות, בעיקר לאורך רחוב קויפמן.

בתא השטח בקצה המערבי של מתחם השימור, ייבנו מוסדות חינוך, ויהיו גם שימושי מסחר בהיקף של עד 20% מסך שטחי הבינוי העל-קרקעי.

הכיכר העירונית החדשה תקיף את המבנים לשימור, יהיו בה שטחי גינון ונטיעות חדשות, ובאזור זה ייסללו צירים להולכי רגל ואופניים.

הבנייה החדשה תתבצע בשתי שורות של מיבננים: האחת בצמידות למרחב השימור, והשנייה בחזית לרחוב קויפמן.

השימושים נקבעו כמסחר, מגורים ומלונאות. מתוך סך כל השטחים בייעוד זה, 30% מיועדים למלונאות, כאשר מרבית משטחי המלונאות מופנים לכיוון רחוב קויפמן.

בקומת הקרקע של המבנים תהיה חזית מסחרית לכיוון רחוב קויפמן, ולכיוון המשך רחוב שבזי ומרחב השימור.

מספר הקומות בבניינים יהיה 8 – כולל קומת קרקע וקומת גג חלקית.

מספר יחידות הדיור שיהיו במתחם נקבע על 1,636 בסך הכול.

כלל הצמחייה ההיסטורית ברובע מנשייה תסומן ותשומר.

שכונת נווה צדק. צילום: ת”א אונליין

14 התנגדויות ו-7 עררים

לתוכנית הוגשו 14 התנגדויות, לאחר שהיא הופקדה באוקטובר 2021, והן נידונו בוועדה המקומית תל אביב יפו במחצית שנת 2024.

ב-10 ביולי 2024 החליטה הוועדה המקומית תל אביב לדחות את רוב ההתנגדויות ולקבל את חלקן.

על כך הוגשו 7 ערעורים לוועדת העררים של הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה תל אביב.

בתאריך 12.8.25 ניתנה החלטת ועדת הערר בשבעה עררים, שהוגשו כנגד החלטת הוועדה המקומית לדחות התנגדויות רבות, ולאשר את תוכנית מנשיה תא/4408.

ועדת הערר הורתה להשיב ת התוכנית לדיון בוועדה המקומית ת”א יפו, על מנת שתדון בשינויים שנערכו בתוכנית מנשייה ביחס להוראות שנקבעו בתוכנית תא/3501 – המכונה תוכנית תפר נווה צדק דרום. עוד נקבע כי על הוועדה המקומית לפרסם את השינויים בתוכנית מנשייה,  שמבטלים את השטח הפתוח מול שכונת נווה צדק ואת זיקות ההנאה למעבר הולכי רגל לים, לצורך קבלת התנגדויות לכך.

ועדת הערר סברה כי יש להביא שינויים אלה לידיעת הציבור לפני שהתוכנית נכנסת לתוקף.

בהתאם לכך, בתאריך 26.11.25 התכנסה ועדת המשנה לתכנון ובנייה ת”א יפו, ודנה בתיקונים שנובעים מהחלטת ועדת הערר.

הוועדה המקומית ת”א ביצעה את השינויים הדרושים התוכנית, והורתה על פרסום תיקונים אלה בעיתונים במשך 21 יום, לצורך קבלת התנגדויות.

שכונת מנשייה. מפה: דרמן ורבקל אדריכלות