4 חודשים ללא תמ”א 38 בתל אביב – מה עכשיו? / ניתוח מקצועי
ארבעה חודשים חלפו מאז הגיעה תמ”א 38 לסיומה בתל אביב, והבלבול בשטח רק הולך וגובר.
העסקאות, המחירים והזדמנויות הנדל״ן – הצטרפו לקבוצת הוואטצאפ של תל אביב אונליין – לחצו כאן.
הצטרפו כעת לקבוצת הוואצאפ שלנו להשקעות נדל”ן בחו”ל – לחצו כאן.
החיים ללא תמ”א 38
באוגוסט 2024 הסתיים פרק משמעותי בתולדות ההתחדשות העירונית בעיר, כשעיריית תל אביב יפו החליטה שלא להאריך את תוקף התוכנית שעיצבה את פני העיר במשך כמעט שני עשורים.
עמדת העירייה, בהובלת מהנדס העיר, אודי כרמלי, התבססה על הטענה שהתוכנית סטתה ממטרתה המקורית: במקום להתמקד בחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, היא הפכה למסלול מקוצר להגדלת מלאי הדירות באזורי ביקוש, תוך פגיעה במרקם העירוני, בתשתיות ובאיכות החיים של התושבים.
אבל המציאות מורכבת בהרבה.
במשך שנים, תמ”א 38 הייתה המסלול היחיד שאפשר לתושבים רבים לשדרג את דירותיהם, לקבל מיגון ולהתחדש.
העירייה עצמה נהנתה מהכנסות של כמיליארד שקלים מתוכניות הרובעים, שמהוות למעשה וריאציה של תמ”א 38.
חלופה בהכנה: תא/5555
אז בימים אלה העירייה מקדמת את תוכנית תא/5555, שאמורה לתת מענה כולל להתחדשות עירונית בעיר.
התוכנית מבטיחה להיות מקיפה יותר, ומתוכננת יותר, תוך התייחסות לכל ההיבטים העירוניים, מתשתיות ועד שטחי ציבור.
העירייה מתכננת להגיש את התוכנית לוועדה המחוזית ברבעון הראשון של 2025, כשהליך שיתוף הציבור צפוי להתחיל בקרוב.
בינתיים: פקק ביורוקרטי
התמונה לגבי פרויקטים קיימים מאתגרת.
ניתוח נתוני מערכת TLV OPEN DATA מראה כי במהלך שנת 2023 הוגשו 332 בקשות לתיקי מידע עבור פרוייקטי תמ”א 38.
בשנת 2024 – עד שפג התוקף של תוכנית תמ”א 38 – הוגשו עוד 145 בקשות.
פרויקטים אלה, שכוללים תכנון של אלפי יחידות דיור חדשות, נמצאים כעת במצבי תכנון שונים.
מי שהספיק להשלים את תנאי הסף שהציבה העירייה, והגיע לשלב של תיק מידע בתוקף, יכול להמשיך בתהליך: תוקף תיק המידע הוא לשנתיים, כך שגם תיקים שקיבלו תוקף מאוגוסט 2022, עדיין תקפים.
אולם, פרויקטים רבים שהיו בשלבי תכנון מוקדמים, נתקעו בפקק ביורוקרטי.
ביטול התמריץ הגדול
אפשרויות החיזוק והמיגון הקיימות כיום, כמו היתרי בנייה מכוח חוק התכנון והבנייה, תמ”א 40/א/1/1 למיגון דירתי, ותוכניות לפי סעיף 70, אינן כוללות את התמריץ הכלכלי המשמעותי שהיה טמון בתמ”א 38: פטור מהיטל השבחה, ועקיפת המסלול התכנוני המסורבל “הרגיל” בוועדות התכנון המקומיות, על ידי מסלול “עוקף” מהיר (תמ”א 38) שהונחת על העיריות מלמעלה, בחקיקה של הכנסת.
זו נקודה קריטית במיוחד באזורים חלשים יותר של העיר, שם הכדאיות הכלכלית היא מרכיב מכריע בקידום פרויקטים.
ההתנגדות לסיום התוכנית, נשענת על חששות אמיתיים. בעיקר בתקופה של איומים ביטחוניים מוגברים: ביטול תמ”א 38 מותיר שכונות שלמות, במיוחד בדרום העיר ובמזרחה, עם אחוזי מיגון נמוכים וללא פתרונות זמינים.
האתגר: איך מגשרים
המעבר הצפוי, מתמ”א 38 לתוכנית עירונית כוללת תא/5555, הוא מהלך מורכב שדורש איזון עדין.
הביקורת על התוכנית אמנם הייתה מוצדקת במידה רבה – תמ”א 38 יצרה עומסים על תשתיות עירוניות, ולא תמיד נתנה מענה למבנים שבאמת היו זקוקים לחיזוק – אולם, המעבר לתוכנית החדשה תא/5555 חייב להיעשות בצורה מדורגת ומחושבת, תוך מתן פתרונות ביניים ראויים.
האתגר המרכזי כעת הוא לגשר על התקופה, שבין סיום תמ”א 38, לבין כניסתה לתוקף של תוכנית תא/5555, תקופה שעלולה להימשך כשנה וחצי עד שנתיים.
הצלחת המעבר תלויה לא רק בתכנון מוקפד, אלא גם ביכולת העירייה לספק פתרונות מעשיים בטווח המיידי, ולשמור על דיאלוג פתוח עם התושבים.
רק כך נוכל להבטיח שההתחדשות העירונית בתל אביב תמשיך להתקדם, הפעם בצורה מתוכננת ומאוזנת יותר.
הכותב, ד”ר אסף גסטפרוינד, הוא שמאי מקרקעין ועורך דין, בעל משרד שמאי מקרקעין בתל אביב.
אתר בנייה. עיבוד AI – מדיה היפר לוקאלית
הצטרפו לקבוצות הווצאפ של תל אביב אונליין:
קבוצת תל אביב יפו כללית – לחצו כאן.
קבוצת הנדל”ן – לחצו כאן.
קבוצת צפון ת”א – לחצו כאן.
קבוצת מרכז ת”א – לחצו כאן.
קבוצת דרום ת”א – לחצו כאן.
קבוצת מזרח ת”א – לחצו כאן.
קבוצת יפו – לחצו כאן.
קבוצת TLZ מי ומי – לחצו כאן.
לדף הפייסבוק של “תל אביב אונליין” – לחצו כאן.
לעמוד האינסטגרם של “תל אביב אונליין” – לחצו כאן.
לערוץ הטלגרם של “תל אביב אונליין – לחצו כאן.
תגובות