הסיבות לפערי מחירים בין שכונות צמודות בצפון מערב העיר / ניתוח מקצועי

פערי מחירים משמעותיים מבדילים בין חמש שכונות צמודות בצפון-מערב תל אביב: תוכנית למד (שיכון ל’), אזורי חן, רמת אביב החדשה, נופי ים וכוכב הצפון.

למרות הקרבה הגאוגרפית ביניהן, ולעיתים גם תקופת הבנייה הדומה, לכל שכונה יש אופי ויתרונות שונים, המשפיעים על ערך הנדל”ן.

ניתוח מקצועי מאבחן את ההבדלים המהותיים בין שכונות אלו, מבחינת תכנון אורבני, תשתיות, איכות בנייה, קרבה לחוף, תחבורה, תדמית שונה שיש לכול שכונה ושכונה וקהל היעד שמתגורר בה כיום כיום, או מעוניין לגור דווקא בשכונה מסוימת באזור הזה.

המאמר הראשון, מתוך ארבעה בסדרה זו, יעסוק בתכנון האורבני ובסוג הבנייה בכל שכונה ושכונה בצפון מערב תל אביב.

שדרות לוי אשכול פינת רחוב מארק שגאל בשכונת נופי ים (הגוש הגדול). צילום: אפרת שרגא

תוכנית למד

תוכנית למד (שיכון ל׳) היא שכונה ותיקה שתוכננה והוקמה ברובה בתחילת שנות ה־70.

הבינוי מאופיין בבנייני מגורים משותפים בני 6–8 קומות, עם מרווחים ושטחים פתוחים יחסית בין הבניינים.

תכנון זה טיפוסי לשכונות עבר־הירקון הראשונות: בנייה מודרניסטית נמוכה-יחסית באותה תקופה, המשלבת שטחי גינון בין המבנים. הרחובות בשכונה שקטים ובעלי אופי מקומי.

בשנים מאוחרות יותר נוספו בתוכה כמה מקבצי בניינים חדשים יותר (כגון למד הירוקה בשנות ה־90), אך overall המרקם נשאר של שכונה עם בניינים בגובה מתון ולא מגדלי ענק.

התכנון מעניק אופי פתוח וקהילתי, פחות “עירוני” צפוף בהשוואה למרכז תל אביב.

פרויקט סי אנד סאן נשקף מחוק הצוק בצפון מערב העיר. צילום: ת”א אונליין

אזורי חן

אזורי חן היא שכונה קטנה, שתכנונה ובנייתה החלו בשנות ה־80, והושלמו במהלך שנות ה־90.

למעשה היא מקבץ בניינים ייחודי: שמונה בנייני יוקרה גבוהים המסודרים במעגל (בצורת ספירלה) סביב גינה פנימית. שבעה מהבניינים נקראו על שם שבעת המינים (בית הזית, בית התמר וכדומה) והבניין השמיני – בית התפוז – נבנה אחרון.

מדובר במגדלי מגורים בני כ-15 קומות. כל בניין מכיל עשרות יחידות דיור, סה”כ 602 בשכונה כולה.

תכנון זה שונה מהותית מהשכונות הסמוכות שנבנו ביוזמה עירונית.

בעוד שתוכנית למד ורמת אביב נבנו כמרובי בלוקים, אזורי חן נבנתה כפרויקט סגור וקטן, עם התמקדות בבנייה לגובה וביצירת מתחם מגורים אינטימי לדייריו.

המרינה המתוכננת בשדה דב. הדמיה: עיריית תל אביב

רמת אביב החדשה

רמת אביב החדשה מהווה את החלק המזרחי של אזור נופי ים והגוש הגדול. היא הוקמה החל משנת 1996 ועד ראשית שנת 2016.

תכנון השכונה מודרני אך פרברי באופיו: רוב הבניינים הם בניינים משותפים בגבהים מתונים של 5–7 קומות, ולעיתים אף בנייני 3 קומות. אין בה גורדי שחקים או מגדלי יוקרה – הדגש היה על בנייה לגובה בינוני עם דירות מרווחות בנות 4–5 חדרים כל אחת.

בין הבניינים תוכננו שבילים וגינות קטנות לרווחת התושבים. במרכז השכונה עובר מדרחוב ירוק, וישנם גם שבילי הליכה, פארקים וגינות נאות, המשפרים את איכות החיים.

האופי הכללי מזכיר “שכונת שינה” מודרנית – סביבה נעימה ושקטה אך פחות תוססת מבחינה עירונית.

בית ספר ובנייני מגורים בשכונת נופי ים. צילום: עיריית ת”א יפו

נופי ים (הגוש הגדול)

נופי ים (לשעבר: הגוש הגדול) הוא המתחם הגדול ממערב לרמת אביב החדשה, שבנייתו החלה בעיקר בשנות ה-2000 ולייתר דיוק החל משנת 2010. הגוש הגדול הוא שטח בן כ-1,067 דונם, שנותר ריק במשך שנים, ובמהלך העשור האחרון הוקמו בו פרויקטים רבים למגורים.

כיום כולל האזור שילוב של בנייה רוויה מודרנית, בעיקר מגדלים ובניינים גבוהים, יחד עם כמה מתחמים שנבנו כבר בשנות ה־90 (כמו אזורי חן שתוארה לעיל ופרויקט סי אנד סאן על חוף הים).

באזור הגוש הגדול צמח מקבץ מגדלים בני 10–20 קומות ואף יותר, פרי תכנונם של יזמים שונים.

כך, למשל, בצפון־מערב המתחם, ניצבים מגדלי היוקרה Sea & Sun הצופים לים, ובחלקים אחרים נבנו מגדלי נאמן ופרויקט גימל החדשה (רובע של בניינים גבוהים שהוקם אחרי 2005).

המרחב הזה לא תוכנן כיחידה קהילתית מלוכדת אחת, אלא כמקבץ של תתי-מתחמים: כל פרויקט מגורים תוכנן בפני עצמו, עם חיבור ביניהם באמצעות מספר רחובות ראשיים (כגון שדרות לוי אשכול החוצה את האזור מצפון לדרום). לכן, האופי האורבני של נופי ים משתנה בין אזור לאזור: ישנם רחובות עם מגדלים צפופים וגבוהים, המעניקים תחושת יוקרה מודרנית, ולעומתם כיסי שטח שעדיין ריקים או בבנייה.

באופן כללי, המבנה העירוני בנופי ים, פחות מגובש לעומת שכונות ותיקות יותר, מה שמקשה בינתיים על יצירת “תחושת שכונה” אחידה.

כוכב הצפון. צילום: ת”א אונליין

כוכב הצפון

כוכב הצפון היא שכונה שתכנונה החל בסוף שנות ה־80 ובנייתה נמשכה לאורך שנות ה־90 ושנות ה-2000.

היא משתרעת מדרום למתחם הגוש הגדול, בין דרך נמיר במזרח לבין רחוב אבן גבירול במערב, וגבולה הדרומי הוא שדרות רוקח בואכה פארק הירקון.

תכנון השכונה משלב בנייה גבוהה עם בנייה נמוכה: בחלק ההיקפי של כוכב הצפון נבנו מבני מגורים בני 8–12 קומות, ואילו בלב השכונה נשמרו מספר בתי קרקע ומבנים מירקמיים נמוכים יותר, בני 6–8 קומות.

לאורך השוליים (לכיוון דרך נמיר, רחוב אבן גבירול ושדרות רוקח) רואים קו רקיע גבוה למדי, בעוד שבפנים השכונה יש מרחב אינטימי יותר עם מעט בתים צמודי-קרקע שנותרו מהעבר.

ייחוד תכנוני נוסף הוא פארק שכונתי מרכזי – “גן כוכב הצפון” – רצועת פארק באורך 9 דונם שחוצה את השכונה ממזרח למערב. הפארק כולל מדשאות, מתקני משחק ובריכת נוי, ותורם מאוד לאיכות החיים ולנוף הירוק המקומי.

בסך הכול, תכנון כוכב הצפון הצליח לשלב בין צפיפות עירונית (בחלקים שבהם יש מגדלים בשכונה), לבין שימור צביון שכונתי שקט באזורי הבתים הפרטיים והפארק. הדבר תורם לפופולריות השכונה, שכן היא מספקת גם נוחות של בנייה מודרנית וגם אווירה קהילתית נעימה.

בנייני מגורים מיועדים להריסה (פינוי בינוי) ברחוב בורלא בשכונת תוכנית למד. צילום: פרטי

השפעה על מחירים

ההבדלים התכנוניים הללו משפיעים ישירות על מחירי הדירות.

למשל, מגדלים עם נוף לים – כמו בחלקים משכונות נופי ים, אזורי חן ואף בכוכב הצפון (בקומות העליונות) – מושכים מחירי פרימיום בזכות הנוף והדירות הגדולות.

לעומת זאת, בבנייה נמוכה יותר – כגון רוב רמת אביב החדשה ושיכון למד – אין נוף פתוח לים, אך יש תחושת “מרחב” וקהילתיות שמוערכת בעיקר על ידי משפחות, מה שעדיין שומר על רמת מחירים גבוהה, אך מעט מתונה יותר.

גם צפיפות הבנייה משפיעה על המחיר: רמת אביב החדשה ותוכנית למד מרווחות יחסית, וזה מושך קהל שמעדיף פחות צפיפות.

מנגד, מי שרוצה מגורים במגדל יוקרתי חדשני, נוטה לחפש באזורים כמו הגוש הגדול.

בסופו של דבר, היצע הבנייה בכל שכונה מושך קהל שונה, ומכול פרמטרים אלה נגזרים, במצטבר, פערי המחירים בין השכונות הצמודות בצפון מערב העיר.

הכותב הוא שמאי מקרקעין ועורך דין, בעל משרד שמאי מקרקעין בתל אביב.

שמאי מקרקעין ד״ר אסף גסטפרוינד. צילום: סטודיו Dama