סריקת מערכות לתוכנית המתאר החדשה / ניתוח מקצועי
תל אביב יפו עומדת בפני אחת המהפכות התכנוניות המשמעותיות בתולדותיה.
העסקאות, המחירים והזדמנויות הנדל״ן – הצטרפו לקבוצת הוואטצאפ של תל אביב אונליין – לחצו כאן.
הצטרפו כעת לקבוצת הוואצאפ שלנו להשקעות נדל”ן בחו”ל – לחצו כאן.
תוכנית המתאר העירונית המעודכנת, תא/5500, צפויה להגדיר מחדש את פני העיר ולהתוות את התפתחותה העירונית עד שנת 2035.
התוכנית מציגה הזדמנויות משמעותיות, אבל גם אתגרים שדורשים התייחסות מעמיקה.
עוד 17.5 מיליון מ”ר
תוכנית תא/5500 מציבה יעד שאפתני במיוחד: הכנת העיר לקיבולת של כ-600,000 תושבים עד 2035.
מדובר בתוספת של כ-130,000 תושבים ממצבה הנוכחי, המחייבת חשיבה חדשנית על אופי הפיתוח העירוני.
התוכנית מציעה תוספת של כ-11.3 מיליון מ”ר לשטחי מגורים וכ-6.1 מיליון מ”ר לשטחי תעסוקה.
במבט ראשון, המספרים מרשימים.
התוכנית מציגה אסטרטגיה ברורה של ציפוף והתחדשות עירונית, בדגש על פיתוח לאורך צירי תחבורה ציבורית, ובסביבת תחנות המטרו העתידיות.
ההתמקדות באזורי גלילות, נווה שרת מזרח ורחוב קפלן, תוך מתן אפשרות לבנייה לגובה של עד 80 קומות בנקודות מסוימות, מבטאת גישה מודרנית של פיתוח עירוני.
רון חולדאי. עיבוד AI – שמואל אליעז
גישת ציפוף בעייתית
האם גישת הציפוף אכן נכונה?
למרות שמגמת הציפוף מקובלת בתכנון עירוני עכשווי, נשאלת השאלה האם העיר ערוכה להתמודד עם הגידול הדרמטי בתשתיות ובשירותים הציבוריים.
מניתוח מעמיק של התוכנית, ניכר כי קיים פער בין יעדי הציפוף השאפתניים, לבין פתרונות ממשיים לאתגרי התחבורה, התשתיות והשירותים העירוניים.
מחקרים בתחום התכנון הסביבתי והשפעתו על ערכי נדל”ן מצביעים על כך שציפוף יתר, ללא פתרונות תחבורתיים הולמים, עלול להוביל לירידה באיכות החיים ולהשפיע לרעה על ערכי הנדל”ן בטווח הארוך.
התוכנית אמנם משלבת התייחסות למערכות הסעת המונים, אך השאלה היא האם קצב הפיתוח התחבורתי יעמוד בקצב תוספת האוכלוסייה.
בעיה: תחזוקת מגדלים
נקודה משמעותית שהתוכנית מנסה להתמודד עמה, אך לא מציעה פתרון מספק, היא סוגיית תחזוקת המבנים הגבוהים לאורך זמן.
מנתונים עירוניים עולה, כי הסיכוי של מבנה ישן מעל 20 קומות להפוך למסוכן, גדול פי 14 ביחס למבנים עד 10 קומות.
רק 20% מהמבנים שנדגמו בסקר תחזוקה בעיר מפרישים כספים לתחזוקה לטווח ארוך.
אמנם התוכנית מכירה בבעיה ומציעה מנגנונים, כמו דרישת נספחי תחזוקה ופתרונות מימון, אך הפתרונות המוצעים אינם מספקים מענה מערכתי לבעיה חברתית-כלכלית זו, שתלך ותחמיר ככל שייבנו יותר מגדלים.
דיור בהישג יד: חלקי
אחד היעדים הראויים בתוכנית הוא הגדלת מלאי הדיור בהישג יד בעיר.
הנתונים מדברים בעד עצמם: אחוז משקי הבית המתגוררים בשכירות בתל אביב עלה מ-28% בשנת 1992 עד כדי 53% בשנת 2018.
כיום 56% מהתושבים בת”א יפו מדווחים כי הדיור מהווה מחצית או יותר מהוצאותיהם.
תוכנית המתאר תא/5500 המעודכנת מחייבת קביעת דיור בהישג יד בכל תוכנית הכוללת מגורים, אך האחוז הסופי נותר עמום, ויוגדר במסגרת מדיניות הדיור העירונית.
החשש הוא שללא יעדים ברורים ומחייבים, הפתרון יישאר חלקי, ולא יספק מענה ממשי למשבר הדיור המחריף.
תעסוקה: טוב לת”א
בתא/5500 יש תוספת 6.1 מיליון מ”ר של שטחי תעסוקה – כמות מרשימה, אך מעלה שאלות לגבי ההשפעה על ערי הלוויין, שסובבות את ת”א.
כבר היום, העדפת המיקום בתל אביב על ידי חברות גדולות, מקשה על פיתוח מרכזי תעסוקה בערים כמו פתח תקווה, חולון, ראשון לציון וכפר סבא.
מניתוח מגמות בשוק התעסוקה עולה, כי למרות השינויים שהביאה הקורונה, שוק המשרדים בתל אביב נשאר חסין יחסית, עם עלייה מתמשכת במחירי השכירות.
כלומר, פיתוח התעסוקה בתוכנית המתאר החדשה טוב לתל אביב, והשאלה היא האם תוספת משמעותית כזו של שטחי תעסוקה בעיר המרכזית, אינה עומדת בסתירה לתפיסה המטרופולינית המאוזנת של גוש דן בכללותו.
היבט חברתי: מבורך
למרות ההתייחסות המבורכת של תוכנית המתאר תא/5500 לשילוב היבטים חברתיים בתהליכי התחדשות עירונית, כגון דרישה לנספח או מיפוי חברתי בתוכניות התחדשות, קיים חשש ששיקולים כלכליים ולחצי יזמות יגברו על שיקולים חברתיים בשטח.
הדרישה לתסקירים חברתיים היא צעד בכיוון הנכון, אך נדרשים מנגנונים חזקים יותר להבטחת הטמעתם בפועל.
יו”ר הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ליאור שפירא. צילום: פרטי
פישוט תכנון: חשוב
אחד השינויים המוצעים בתוכנית המתאר החדשה תא/5500, הוא פישוט התב”עות והרחבת עצמאות הוועדה המקומית.
יש בכך יתרונות ברורים של ייעול הליכי התכנון.
יחד עם זאת, ללא מנגנוני בקרה מתאימים, פישוט ייתר עלול להוביל לוויתור על שיקולים תכנוניים חשובים וליצירת פרצות שישרתו אינטרסים צרים.
תוכנית טובה: אבל
תא/5500 היא תוכנית מתקדמת שמציבה את תל אביב בשורה אחת עם ערים גלובליות מובילות בתפיסתן התכנונית.
יש בה רעיונות מצוינים של עירוניות, קיימות וחדשנות – אולם אני סבור כי הצלחתה תלויה בראש ובראשונה במימוש מאוזן.
יש לתת את הדעת למספר סוגיות מפתח: יצירת פתרונות תחבורה שיקדימו את הפיתוח ולא יגיעו באיחור; פיתוח מנגנונים כלכליים בני-קיימא לתחזוקת מבנים; והבטחת שיתוף אמיתי של הציבור בעיצוב עתיד העיר.
תל אביב של 2035 יכולה להיות עיר מכלילה, מקיימת וחדשנית, אך רק אם נדע לנווט נכון את תהליך הפיתוח המואץ שלה, תוך שמירה על האיזון העדין בין צמיחה והתחדשות לבין שימור הייחוד והמרקם האנושי של העיר.
הכותב הוא שמאי מקרקעין ועורך דין, בעל משרד שמאי מקרקעין בתל אביב
שמאי מקרקעין ד״ר אסף גסטפרוינד. צילום: סטודיו Dama
הצטרפו לקבוצות הווצאפ של תל אביב אונליין:
קבוצת תל אביב יפו כללית – לחצו כאן.
קבוצת הנדל”ן – לחצו כאן.
קבוצת צפון ת”א – לחצו כאן.
קבוצת מרכז ת”א – לחצו כאן.
קבוצת דרום ת”א – לחצו כאן.
קבוצת מזרח ת”א – לחצו כאן.
קבוצת יפו – לחצו כאן.
קבוצת TLZ מי ומי – לחצו כאן.
לדף הפייסבוק של “תל אביב אונליין” – לחצו כאן.
לעמוד האינסטגרם של “תל אביב אונליין” – לחצו כאן.
לערוץ הטלגרם של “תל אביב אונליין – לחצו כאן.
ברחוב לה גרדיה בנו דירות לפני 70 שנה.בניה באיכות הכי גבוה. עד היום אין סדק אחד. 2 חדרים וחצי כל דירה. למה היום רוצים להרוס ולתת לקבלן אישור ל 40 קומות . עם איכלוס צפוף כמו בכלא. פשוט תעשו תיכנון לתוספת 3 חדרים. ותוספת בגובה ל 7 קומות. דיי להרוס את איכות החיים לתושבים באיזור. את המגדלים תחבנו עי עיריית תל אביב ,עזה. תנו לחיות .