הפלונטר ברובע 3: כך הוציאה עזרה ובצרון את הפרויקט התקוע לדרך

בעלי הדירות בבניין בן 3 קומות ברובע 3 בעיר תל אביב-יפו, שנבנה בשנת 1949, הבינו כי אין להם ברירה, אלא לצאת לתהליך של התחדשות עירונית. הוצאות גבוהות על שיפוצים ותחזוקה יקרה וצו מבנה מסוכן שקיבלו שכניהם בבניין הצמוד, הבהירו כי לא ניתן יהיה להמשיך ולדחות את החידוש.

בעלי הדירות כבר ניסו לא פעם לקדם תמ”א 38, אך בכל פעם נתקלו בבעיה אחרת ויזמים שונים ויתרו על הפרויקט מכיוון שלא היה כלכלי. במצוקתם, פנו בעלי הדירות לחברת “עזרה ובצרון”, חברת הבת של עיריית תל אביב יפו, האמונה על התחדשות עירונית בעיר ופועלת לקידום פרוייקטי תמ”א 38 ופינוי בינוי, במיוחד באזורים שבהם יזמים פרטיים לא מצליחים לקדם את הפרויקטים.

בניין לאחר התחדשות עירונית בליווי עזרה ובצרון ברחוב בלוך 36 בתל אביב. צילום: דורון סהר

היחידה בקומת הגג

הצוות של “עזרה ובצרון” החל בבדיקת היתכנות תכנונית. הצוות גילה כי בשל גודלו של המגרש, פחות מ-500 מ”ר, והימצאותו הבניין ברובע 3 שלו כללים שונים בהתחדשות עירונית, המסלול האפשרי מבחינה כלכלית הוא חיזוק הבניין (תמ”א 38 – 1): בניית תוספות, כגון, מרפסות, ממ”ד ומעלית, לצד בנייה של 2.5 קומות נוספות. במהלך הבדיקות עלה כי בקומת הגג קיימת יחידה המוגדרת כחדר כביסה בארכיב העירוני, אך בפועל שימשה כדירת מגורים המושכרת על ידי הבעלים. מצב זה יצר מורכבות רבה, שכן בעל היחידה התנגד לפרויקט בשל זכויותיו בשטחי הבנייה העתידית.

פערי הדעות בין הדיירים לבעל היחידה עיכבו בכל פעם מחדש את התקדמות הפרויקט.

השמאי שנשכר מטעם עזרה ובצרון לבדיקת ההתכנות הצליח לגבש מנגנון מוסכם: בעל היחידה קיבל ביטוי בתמורות עבור הסכמתו. ההתקדמות בפרויקט סייעה לבעלי הדירות להתמודד גם עם דרישת השיפוץ שהתקבלה מהעירייה. מכיוון שהיו בעיצומו של שלב “קול קורא” ליזמים, הוסכם במסגרת ההליך המסחרי שהיזם שנבחר יישא בעלויות הטיפול בדרישה זו.

אלי גינזברג, מנכ”ל חברת “עזרה ובצרון”, מסביר כי “המקרה הזה ממחיש שחשיבה יצירתית ומעורבות של גורם עירוני, הפועל ללא מטרות רווח, אלא רק למען בעלי הדירות והתחדשות העיר, מצליחות לייצר פתרונות גם במקרים שבהם יזמים מוותרים”.

אלי גינזברג, מנכ”ל עזרה ובצרון. “חשיבה יצירתית”. צילום: דורון סהר

מורכבות תכנונית

רובעים 3 ו-4 בעיר תל אביב יפו הם האזורים היחידים בעיר שבהם קיימת תוכנית מתאר מאושרת להתחדשות עירונית, והם אינם תלויים באישור החלופה התכנונית לתמ”א 38. באזורים אלו קיימת תוכנית מתאר מקומית החלה על אזור הלב ההיסטורי של תל אביב. התוכנית, שאינה חלה על מבנים לשימור, מגדירה סל זכויות מקסימלי לבנייה חדשה ותוספות בנייה. מטרתה לעודד התחדשות מבני מגורים והגדלת היצע יחידות הדיור, תוך שמירה על צביון המרקם האורבני והאיכויות הייחודיות של העיר.

התוכנית למעשה מגבילה את האפשרויות של תמ”א 38 באזורים אלו כדי לשמור על צביון השכונות ההיסטוריות. היא קובעת הנחיות מפורטות לגבי גובה הבניינים, קווי בניין, עיצוב חזיתות ועוד, ולצד זה, מפשטת את הליכי הרישוי והתכנון. לכאורה, מדובר בבניינים באזור ביקוש, אך במקרים רבים פרויקטים ברובעים אלו לא מצליחים לצאת לפועל, בין היתר, בשל מורכבויות תכנוניות, פערים כלכליים, או אי-הסכמות בין בעלי הדירות.

“במקרים של מורכבות תכנונית או אי הסכמה בין בעלי דירות, אנחנו רואים שיזמים לא יכולים להמשיך ולהמתין, הם מוותרים על פרויקטים ובעלי הדירות חוזרים לנקודת ההתחלה, רק מתוסכלים ושבעי אכזבות”, אומרת מאי לואני שדה, סמנכ”לית התחדשות עירונית בעזרה ובצרון, “המקרה הזה מדגים כי התחדשות עירונית מוצלחת אינה רק עניין של חישובים כלכליים צרים, אלא של יצירתיות, גישור ושמירה על האינטרסים הרחבים של הקהילה”.

חברת “עזרה ובצרון”, חברת בת של עיריית תל אביב יפו, מעניקה שירותי ייעוץ תכנוני ובדיקות היתכנות, סיוע משפטי, שירותי גישור, קורסים לנציגויות בתים משותפים, הרצאות ועוד, וכן, ליווי והוצאה לפועל של פרוייקטי תמ”א 38 ופינוי-בינוי. בעלי דירות בעיר יכולים לקבל סיוע בהובלת פרויקטים, קבלת ייעוץ ומענה על שאלות, כשירות הניתן ללא עלות לתושבי העיר.