מהפך ברחוב קיבוץ גלויות ושכונת שפירא

הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב יפו דנה בתוכנית לביצוע מהפך של ממש בחזית ובנראות של רחוב קיבוץ גלויות, חלון הראווה של שכונת שפירא, והחליטה להפקיד את התוכנית בוועדה המחוזית ת”א. מדובר בתוכנית להריסה ובנייה של ארבעה מבנים ישנים, בגובה 2 קומות, בכתובות קיבוץ גלויות 87, 89, 91 ו-93. על המגרש בן 2.5 דונמים, שכיום מאכלס 92 דירות ישנות, ייבנו 185 דירות חדשות בשני בניינים בני 10 קומות.

הפרויקט המתוכנן ברחוב קיבוץ גלויות. הדמיה: התוכנית בוועדה המקומית (זית לב אדריכלים, עבור י.ע.ז יזמות ובנייה)

הבעלות בנכסים באזור זה היא פרטית, והשטח רשום בתור מושע, מה שמקשה מאוד על מוסדות התכנון לאשר וליישם תוכניות להתחדשות עירונית. מסיבה זו, על אף שמדובר בקרקע פרטית וביזם פרטי, החליטה הוועדה המקומית לקדם והפקיד בעצמה את התוכנית בוועדה המחוזית ת”א, יחד עם היזם, חברת י.ע.ז יזמות ובנייה.

מרחב התכנון כולל ארבעה מבני שיכון מנדטוריים, אשר נבנו בסוף שנות הארבעים של המאה הקודמת, כלומר בסמוך לקום המדינה. לבניינים אין בכלל היתר בנייה, והם ניבנו כחלק מחלקת מושע, שרשומות בה בערבוב 750 בעלויות שונות זו מזו. על חלקה ספציפית זו קודמה תכנית פרצלציה, תא/4455, שאושרה על ידי הוועדה המקומית למתן תוקף בתאריך 28 ביוני 2023. התוכנית נמצאת כעת בהמתנה להחלטת ועדת ערר.

כאמור, מגרש בן 2.5 הדונמים, כולל 4 בניינים ו-92 דירות ישנות, ששטח כל אחת מהן קטן מ-30 מ”ר. היקף הבעלות בטאבו לכול דירה אינו משקף את הבינוי בפועל, שהינו גדול יותר ב-4 מ”ר עד כדי 90 מ”ר לדירה. הפערים נובעים מתקופת בנייתם ההיסטורית של הבניינים והעדר הסדר קנייני או תכנוני. קידום תוכנית זו על ידי חברה יזמית, אשר הגיעה להסכמות עם רוב הבעלים, מהווה פריצת דרך ביכולת ליישם התחדשות עירונית ברחוב קיבוץ גלויות ובשכונת שפירא. לפיכך, החליטה הוועדה המקומית לתמוך בתוכנית, ולפעול כדי לגשר על הפערים במצב הקנייני והפיזי המורכב. מלים אחרות – להיות יותר גמישה בהכשרת הבנייה.

תוכנית האב לשכונת שפירא, תא/9142 משנת 2022, מאפשרת לוועדה המקומית לאשר מתחמי התחדשות עירונית מורכבים, ולהיות גמישה בהיקפי הבניה ומספר יחידות הדיור עתידיים אל מול המצב הקיים. בשל הצפיפות בשכונה, הוועדה יכולה לקדם תוכנית להתחדשות עירונית, ללא שטחי חניה. כול זאת, בכפוף לשמירה על בנייה מרקמית שאינה עולה על 10 קומות, והקפדה על פרויקט מוטה יחידות דיור קטנות עם ממ”דים קומתיים.

תנאי נוסף הוא עיצוב דופן מסחרית אטרקטיבית כלפי רחוב קבוץ גלויות בקומת הקרקע, הרחבת המדרכות ורישום זיקת הנאה (אפשרות עתידית) לחיבור רחוב קיבוץ גלויות לציר הפנימי המרכזי בשכונת שפירא, רחוב רבי מאיר בעל הנס. על כן, התוכנית לגבי קיבוץ גלויות 87-93, כוללת חזית מסחרית רציפה משולבת בשטח ציבורי בנוי לאורך 230 מטרים, והרחבת המדרכה ברחוב קיבוץ גלויות.

בפרויקט החדש יהיה 185 דירות, במקום 92 כיום, בשטח בנוי כולל של 9,880 מ”ר. בחזית יהיו חנויות על שטח של 260 מ”ר בקומת קרקע פלוס 865 מ”ר בקומת מרתף תת קרקעית. סך כול השטח העילי בפרויקט יהיה 10,370 מ”ר בנוי, ומספר הקומות 10. מתוך זה 8 קומות יהיו למגורים. על המגרש ייבנו שני בניינים בני 9  קומות רגילות, קומת גג, ובכול הדירות יהיו מרפסות שמש. בקומת תת הקרקע יהיו, כאמור, שטחי מסחר ותעסוקה, שטחי שירות ושטחים משותפים לרווחת דיירי הבניינים. מדובר בתוכנית ייחודית, במובן שזה שהינה צפופה מהמקובל, עד כדי 88 דירות לדונם.

כול הדירות בפרויקט יהיו קטנות מ-60 מ”ר. היקף הדירות החדשות בשטח של 30 מ”ר לא יעלה על 50% מכלל הפרויקט, ודירות אלו יבנו עם ממ”ד קומתי. מרבית דירות אלו מהוות דירות תמורה לבעלים קיימים. היקף הדירות מעל 55 מ”ר לא יפחת מ-30% הפרויקט.

תמהיל הדירות יגדיל את היצע יחידות הדיור הקטנות בשכונה, וצפוי להביא שיכור גבוה של שוכרים. כתוצאה מכך, התוכנית דורשת לקבע מנגנון מסודר לניהול הנכסים, לאחר אכלוסם. היזם יחויב להקים קרן מיוחדת לתחזוקה ארוכת טווח. “מדובר בפרויקט חריג ביותר”, נכתב בהחלטת הוועדה המקומית, “אשר נועד לאפשר התחדשות במתווה מאוזן בבניה מרקמית, במכפיל יחידות דיור ושטחים מינימלי תוך מענה לסוגיות מורכבות בהיבט הקנייני, הכלכלי והאדריכלי ועל כן ממליץ הצוות המקצועי לאפשר קידום תכנית זו בהתאם לתמהיל המוצע וללא דיור בר השגה”.

רחוב קיבוץ גלויות, הינו רחוב עירוני משמעותי, המקשר בין נתיבי איילון לבין דרך שלמה בציר מזרח מערב. שכונת שפירא מאופיינת כיום בצפיפות נמוכה של 8 יחידות דיור לדונם במבנים של עד 4 קומות. כול זאת למעט ברחובות הראשיים ההיקפיים, רחוב מסילת ישרים ורחוב חכמי ישראל, בהם מותרת בנייה עד 6 קומות במסגרת תהליכי תמ”א 38 נקודתיים. מתוך הרצון לשמר את אופייה הייחודי של השכונה, הוועדה המקומית מעודדת יוזמות התחדשות בעיקר בדפנות השכונה. מהלכים אלו נבחנים באופן נקודתי אל מול התועלת הציבורית, השכונתית והעירונית. סמיכות לרחוב קבוץ גלויות, מאפשר תוספת שטחי בניה משמעותיים.