חשיפה: העיצוב העתידי של כרם התימנים ושוק הכרמל

ועדת המשנה לתכנון ובנייה תל אביב יפו אישרה, בתאריך 10 בספטמבר 2025, מדיניות חדשה לעיצוב האדריכלי העתידי של שכונת כרם התימנים ומרחב שוק הכרמל.

המדיניות שאושרה תחול על בקשות להיתר שיגיעו מעתה ואילך, בהתאם לתיקי מידע שיימסרו למנהל ההנדסה בעירייה, והיא תספק ודאות תכנונית וכלים לעיצוב בינוי חדש ותוספות בנייה במרקם ההיסטורי של השכונה הוותיקה בת”א.

שוק הכרמל, מבט מלמעלה. צילום: ברק ברינקר, באדיבות עיריית ת”א יפו

עוד לפני אחוזת בית

כרם התימנים היא שכונה הממוקמת בדרום-מרכז תל אביב, בין הרחובות אלנבי, גאולה, הכובשים והכרמל.

בתיה הראשונים ניבנו מצפון לעיר יפו בשלהי המאה ה-19. התיישבו בה יהודים שהגיעו לארץ מתימן בגלי עליית “אעלה בתמר” בשנים 1881-1882.

כרם התימנים היא מ-11 שכונות מגורים נפרדות, שנבנו לפני “אחוזת בית” (שנוסדה בשנת 1909 והפכה לעיר העברית הראשונה – תל אביב). 11 שכונות אלה נבנו בין השנים 1903 עד 1909.

רק ב-11 במאי 1923 הצטרפה שכונת כרם התימנים, בפועל, לתחומי העיר תל אביב יחד עם שכונות יהודיות עצמאיות נוספות.

הפקודה להפרדתן של שכונות תל אביב מן העיר יפו, והפיכת תל אביב לעיר עברית עצמאית, התקבלה על ידי שלטונות המנדט הבריטי כבר שנתיים קודם לכן, ב-11 במאי 1921.

שכונת כרם התימנים נוסדה בשנת 1906 (שלוש שנים לפני ייסוד אחוזת בית – היא תל אביב), על אדמתם של אהרן שלוש, יוסף ביי מויאל וחיים אמזלאג.

כאמור, רוב הרוכשים היו יוצאי תימן, שעלו תחילה מתימן לירושלים וכעת הגיעו מירושלים למישור החוף ורכשו את קרקעות כרם התימנים ושוק הכרמל בתנאים אטרקטיביים.

החלטת הוועדה המקומית

בישיבתה מיום 10 בספטמבר 2025, החליטה ועדת המשנה לתכנון ולבניה ת”א יפו, לאשר מדיניות והנחיות חדשות לעיצוב האדריכלי של כרם התימנים ושוק הכרמל. מוסד התכנון המוסמך להפקיד תוכנית זו, שיזמה עיריית ת”א יפו, היא הוועדה המקומית לתכנון ובנייה.

המדיניות חלה, כאמור, במרחב שוק הכרמל ובשכונת כרם התימנים, מדובר באזור המוגדר בין רחוב הכרמל בשתי דפנותיו, רחוב הלל הזקן בשתי דפנותיו, רחוב הארי בדופן המספרים הזוגיים בלבד, רחוב הכובשים בדופן המספרים האי זוגיים בלבד, ורחוב דניאל בדופן המספרים האי זוגיים בלבד.

הכתובות הכלולות בתוכנית נמצאות ברחוב הלל הזקן, רחוב רבי עקיבא, רחוב רבן גמליאל, רחוב רבי מאיר, רחוב אלישיב, רחוב מלן, רחוב ישכון, רחוב חבשוש, רחוב תרמב, סמטת הכרמל, רחוב דניאל, רחוב הכרמל, רחוב יום טוב, רחוב גדרה, רחוב קאפח, רחוב נגארה, רחוב בית יוסף, רחוב נחליאל, רחוב אלשיך, רחוב כנפי נשרים, רחוב הארי, רחוב קהילת עדן, רחוב כרם התימנים ורחוב הכובשים.

תתי מתחמים בתוך מרחב שוק הכרמל ושכונת כרם התימנים. תצלום אוויר: מסמכי התוכנית בוועדה המקומית

היקף ושטח התוכנית

שטח התחולה של התוכנית הוא כ־110 דונם של מרקם עירוני צפוף בלב תל אביב.

הבעלות במתחם מגוונת וכוללת בעלים פרטיים רבים, עיריית תל אביב יפו ורשות מקרקעי ישראל.

מתכנני התוכנית הם מסטר גל אדריכלים.

המסמך שאושר, מרכז הנחיות עיצוב להיתרי בנייה בשכונת כרם התימנים ומשמש כלי עבודה למתכננים ולגופי האישור בעת תכנון ואישור מבנים חדשים ותוספות בנייה, לפי התכנון הסטטוטורי התקף של העיר ת”א.

מטרתו לשמור על מאפייני השכונה הייחודיים, לחזקם ולהדגיש את האופי העירוני הייחודי, על בסיס מחקר וניתוח אדריכליים שהובילו להגדרת עקרונות עיצוב המאפשרים ריבוי, גיוון וחופש תכנוני בתוך מסגרת מחייבת של שלד עיצובי היסטורי.

רקע עיצובי היסטורי

כרם התימנים היא, כאמור, מן השכונות הוותיקות בעיר, שהתפתחה עוד לפני שלטון המנדט והעירוניות המודרנית, ומייצגת טיפוס תכנון אורבני שאופייני לסוף התקופה העות’מאנית בארץ ישראל.

השכונה הוקמה עבור עולים מתימן בראשית המאה העשרים, ושמרה על מסורות קהילתיות בתחומי החינוך, הטקסים, הרפואה המסורתית, התרבות המוזיקלית והמטבח.

על דופן השכונה התפתח שוק הכרמל, וממנו זלגו שימושי מסחר ובתי אוכל לרחובות הפנימיים הסמוכים.

במדיניות התכנון של העיר בשנות העשרים, ובהמשך בתוכניות התקפות של העיר ת”א משנות הארבעים והשישים של המאה ה-20, זוהתה השכונה כחלק ממרקם ישן שיועד להריסה ולבנייה מחדש, ולכן במשך שנים לא הוסדר סטטוטורית המרקם הקיים, השימושים ואפשרויות ההתחדשות.

למרות זאת השכונה המשיכה להתקיים, הייחודיות נשמרה והיא הפכה עם שוק הכרמל למוקד מרכזי בתרבות האורבנית, המוזיקלית והקולינרית של תל אביב.

מאפייני המרקם הנוכחי

השכונה מתאפיינת ברשת רחובות צפופה יחסית ברוחב של כ־5 עד 6 מטרים, בבלוקים קטנים ובמגרשים קטנים ולא אחידים בצורתם ובגודלם.

הבנייה נעשית בתכסית גבוהה ובקווי בניין קדמיים וצדדיים אפס, עם מרפסות שבמקרים רבים בולטות לרחוב, והטופוגרפיה המשתפלת ממזרח למערב מורגשת ומשפיעה על הבינוי.

השכונה אינה עשירה בשטחים פתוחים ולכן הרחובות משמשים מרחב ציבורי מרכזי, עם צמחייה ייחודית המטשטשת גבולות בין הפרטי לבין הציבורי, ויצירת הצללה הודות לחתכי הרחוב הצפופים.

השימוש העיקרי הוא מגורים, וחזית מסחרית בקומת קרקע נקבעה סטטוטורית ברחובות השוק, בבלוקים שבין השוק לבין רחובות המגורים בכרם התימנים, וכן לאורך מספר רחובות פנימיים.

בפועל – המסחר זולג אל הרחובות הפנימיים באופן מפוזר מעבר לתבנית התכנונית הסטטוטורית הפורמלית.

כיכר מגן דוד בשנת 1929 – במפגש הרחובות אלנבי, שינקין, המלך ג’ורג’ ונחלת בנימין. צלם לא ידוע, הארכיון העירוני ת”א יפו

תוספות בנייה מגוונות

השכונה מוטה הליכה רגלית, רחובות השוק סגורים לרכב לפי התב”עות המאושרות, וחלק מרחובות השכונה הוגדרו כמוטי הליכה לפי החלטות רשות התמרור.

תפעול השוק נשען על מגרש מרכזי לפריקה, טעינה ותברואה במערב השוק, בין סמטת הכרמל לבין רחוב דניאל ורחוב כנפי נשרים, בהתאם לתוכנית המתאר העירונית.

מעל מחצית המגרשים בשכונה נעים בין 100 ל־250 מ״ר, וכמעט רבע מהמגרשים קטנים מ־100 מ״ר.

רוב הבינוי בכרם התימנים ובשוק הכרמל ותיק, כאשר מעל שלושה רבעים מהמבנים הוקמו עד שנת 1950.

רק כ־10 אחוזים מהמבנים בכרם התימנים ובמרחב שוק הכרמל עברו התחדשות מאז שהיא החלה בשנת 1991.

לעומת זאת, מבנים רבים עברו שינויים ותוספות, ומרכיב זה כולל בינוי ללא מאפיינים אדריכליים ייחודיים וסגנונותיו פשוטים. יחד עם זאת, בשל תוספות הבנייה הרבות שבוצעו ללא תכנון מרכזי, ניכרת שכבתיות גדולה של טכנולוגיות, חומרים וסגנונות המעצימה את חוויית הריבוי והמגוון.

תב”עות תקפות באזור

תכנית תא/2510 משנת 1993 הסדירה סטטוטורית את שכונת כרם התימנים, קבעה ייעודי קרקע והגדירה זכויות בנייה והוראות בינוי. היא התירה בינוי של שלוש קומות וקומת גג חלקית, לצד חזיתות מסחריות מחייבות במספר רחובות.

תכנית תא/3888 משנת 2013 הסדירה את מרחב שוק הכרמל בדפנות המזרחית והדרומית של השכונה, וקבעה ייעודי קרקע ברחובות השוק ושימושים מותרים. היא הגדירה בבלוקים שבין רחוב הכרמל לבין רחובות גדרה ויום טוב ייעוד מעורב של מגורים מסחר ותיירות, עם קומת קרקע מסחרית מחייבת.

בין השוק המערבי לבין הרחובות הפנימיים, בקטעי סמטת הכרמל עד רחוב תרמ”ב, נקבעו ייעודי מגורים.

על כול אלה יחולו בהנחיות העיצוב החדשות.

תכנית תא/4320 – המצויה בשלב הפקדה לאחר דיון בהתנגדויות – תסדיר את אזור הדופן הדרום מזרחית של השוק וברחובות הפונים מזרחה, עם מסגרת זכויות לבינוי מעורב עד שמונה קומות במגע עם מרקם שכונתי שונה. מסמך מדיניות העיצוב החדש לא יחול באזור זה (חוץ מקומות הקרקע המסחריות ברחוב הכרמל).

תכנית המתאר העירונית תא/5000 משנת 2016 מייעדת במרקם השכונה מגורים בבנייה של עד ארבע קומות. תוכנית המתאר מסמנת חזיתות מסחריות, כפי שנקבעו בתוכניות השונות שפורטו לעיל, וקובעת את כל תחום השוק והשכונה כמרקם בנוי לשימור.

החלק הצפון מזרחי של השכונה, עד רחוב רבי מאיר, נמצא בתחומי אזור החיץ של הכרזת אונסקו על “העיר הלבנה”.

שוק הכרמל. צילום: דין אהרוני, באדיבות עיריית תל אביב-יפו

עקרונות העיצוב שאושרו

המדיניות העיצובית שאושרה מבקשת לאפשר לריבוי, לגיוון ולחופש העיצובי של כרם התימנים להמשיך להתקיים, תוך שמירה וחיזוק של השלד המאפיין של השכונה.

הנחיות העיצוב יחולו על היתרי בנייה למבנים חדשים ועל תוספות בנייה למבנים קיימים בתחומן.

הנחיות העיצוב מאושרות לאזור זה גוברות, מעתה ואילך, על הנחיות עיצוב מרחביות עירוניות אחרות.

בחלק השכונה שמצפון לרחוב רבי מאיר, ההנחיות הותאמו להכרזת אונסקו.

בדופן המזרחית של השוק, הנכללת אף היא בעיר הלבנה, ימשיכו לחול הנחיות אזור ההכרזה, למעט בקומת הקרקע הפונה לרחוב השוק, שם יחולו הוראות קומת הקרקע המסחרית ברחובות השוק.

שימור הפרצלציה ההיסטורית

בתוכנית החדשה נקבע, כי הפרצלציה ההיסטורית תישמר ולא יתאפשר איחוד מגרשים, למעט במגרשים הקטנים מ־55 מ״ר, במגרשים שצורתם או גודלם אינם מאפשרים מימוש מלוא הזכויות, או כאשר תוכנית תקפה מחייבת איחוד.

כאשר כן יאושר איחוד חלקות – המתכנן של כול מגרש ומגרש יידרש ליצור הבחנה עיצובית בחזיתות הבניינים, בין המגרשים המקוריים, לפי הפרצלציה ההיסטורית.

ההפרש בין מפלס הכניסה לבין הרחוב יהיה עד 100 סנטימטר למעט יחידות מסחריות. ההפרש יגושר בתחומי המגרש, מפלסי יחידות מסחר יהיו בגובה המדרכה, והכניסה תהיה ישירות מהרחוב.

גובהי קומות לא יחויבו באחידות. בחלונות ובתריסים יתאפשר מגוון צורות, סגנונות, גוונים וחומרים ללא חובת אחידות בין קומות.

בקומת קרקע למסחר ברחובות השוק מומלץ שלפחות 75 אחוז מאורך החזית יהיה פתוח לרחוב, שתחתית הפתחים תהיה בגובה המדרכה. גובה הפתחים עד 260 סנטימטר ומעליהם חלונות עליונים.

מרפסות ומעקות ייבנו החל מהקומה שמעל הקרקע, ובגובה של לפחות ארבעה מטרים מעל המדרכה. ברחובות השוק המרפסות ייבנו מעל קירוי השוק, במגוון צורות וסגנונות, ללא חובת אחידות. יותרו מרפסות קופצות ואדניות בנויות, ומומלץ שסך אורך המרפסות בחזית לא יעלה על 50 אחוז מאורך החזית בכל קומה, ואורך מרפסת לא יעלה על ארבעה מטרים.

בגגות ופרגולות יותר מגוון צורות, סגנונות, גוונים וחומרים. כלומר, ניתן לשלב גגות שטוחים עם גגות משופעים.

בחומרי גמר וגוונים יאפשרו שימוש רחב בעץ, אבץ, פח, אבן, חיפוי קשיח, בלוק בטון לא מטויח, לבני סיליקט, טיח בגירעון עדין, בטון חשוף וכול אלה ללא חובת אחידות בין קומות או בין קיים לבין תוספת.

בהבחנה עיצובית תידרש שונות בין בניינים שכנים, והבחנה בחזיתות, לפי הפרצלציה ההיסטורית. ההגשה לקבלת היתר בנייה תכלול עיצוב חזיתות סמוכות מאובחנות זו מזו, לפי הפרצלציה ההיסטורית, בהתאם.

מבנים מיוחדים מאוד

הנחיות העיצוב הוצגו לוועדת השימור בתאריך 7 במאי 2025, והוועדה אישרה את ההנחיות.

הוועדה החליטה להוסיף את המבנים ברחוב הכרמל 7, 9, 11 וברחוב ישכון 41 עד 45 לרשימת השימור העירונית בהתאם לתוספת הרביעית לחוק התכנון והבנייה.

המדיניות החדשה, שאושרה בוועדת המשנה לתכנון ובנייה ת”א יפו, תחול על בקשות להיתר שיוגשו לאחר אישורה ותנחה את המתכננים והיזמים בשכונת כרם התימנים ומרחב השוק מעתה ואילך.

מרחב שוק הכרמל ושכונת כרם התימנים. תצלום אוויר: מסמכי התוכנית בוועדה המקומית