תוכנית איחוד וחלוקה בתחנה המרכזית הישנה

הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב יפו צפויה לדון היום, 5 ביוני 2024, בהתנגדויות שהוגשו לתוכנית גדולה של איחוד וחלוקה במתחם תחנה המרכזית הישנה. תוכנית האיחוד והחלוקה מתפרסת על פני שלושה מתחמים, בתחנה המרכזית הישנה, המכונים “מרחב שומרון”. יוזמת התוכנית היא הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, קרי עיריית תל אביב, והמתכננים מטעמה הם האדריכלים דני קייזר (מהנדס העיר תל אביב עד שנת 2005) ועמיחי פרידמן.

התוכנית לא כוללת הגדלה של זכויות הבנייה, אלא רק איחוד וחלוקת המגרשים והזכויות בין הבעלים הנוכחיים, בהליך המתבצע בכפייה. הפקדת התוכנית בוועדה המחוזית תאפשר לעיריית תל אביב, סוף-כול-סוף, לקדם תהליך של התחדשות עירונית, פיתוח, בינוי ושימור של האזור המוזנח. במידה והתוכנית תופקד בוועדה המחוזית, לאחר דיון בהתנגדויות בוועדה המקומית, יוכלו להיבנות בשלושת מתחמי “מרחב שומרון” בתחנה המרכזית, במצטבר, 774 דירות ויותר מאשר 100,000 מ”ר שטחי תעסוקה, מסחר ומבני ציבור במגדלים בני 19-35 קומות.

מתחם אחד כולל את הבניינים הזוגיים בדרך מנחם בגין 10-16, והבניינים ברחוב צלנוב 2 ו-4, וברחוב הגדוד העברי 1-7 (רק מספרי בתים לא זוגיים). המתחם מתפרס על שטח בן 6.8 דונם, וקיימים בו כיום מבנים ישנים המיועדים להריסה בשימוש למגורים, משרדים, מסחר ומבני מגורים לשימור. במתחם זה יש זכויות לבניית 31 קומות עם 82 דירות, 11,500 מ”ר תעסוקה, ו-800 מ”ר מסחר.

המתחם שבו ייבנו 31 קומות. שרטוט: מתוך התוכנית בוועדה המקומית

מתחם שני כולל את הבניינים הלא זוגיים ברחוב הגדוד העברי 9-29, הבניינים בשדרות הר ציון 4 ו-8, הבניינים ברחוב צלנוב 1 ו-3, והבניינים בשביל עכו 1-21 (לא זוגיים). המתחם מתפרס על שטח בן 12.6 דונם, וקיימים בו כיום מבנים ישנים המיועדים להריסה בשימוש למגורים, משרדים, מסחר וסככות. במתחם זה יש זכויות לבניית 19 קומות עם 294 דירות, 1,750 מ”ר מסחר ו-3,600 מ”ר מבני ציבור.

המתחם שבו ייבנו 19 קומות. שרטוט: מתוך התוכנית בוועדה המקומית

מתחם שלישי כולל את הבניינים הזוגיים ברחוב הנגב 2-16, הבניינים הלא זוגיים ברחוב הגליל 1-9 וברחוב סלומון 3-5, ובניינים 30 ו-32 בדרך מנחם בגין. המתחם מתפרס על שטח בן 17.7 דונם, וקיימים בו כיום מבנים ישנים המיועדים להריסה בשימוש למגורים, משרדים ומסחר. במתחם זה יש זכויות לבניית 35 קומות עם 398 דירות, 62,000 מ”ר תעסוקה, 4,500 מ”ר מסחר ו-4,500 מ”ר מבני ציבור.

המתחם שבו ייבנו 35 קומות. שרטוט: מתוך התוכנית בוועדה המקומית

איחוד וחלוקה (פרצלציה) הם איחוד של מגרשים קיימים וחלוקתם מחדש בהתאם לתוכנית מתאר חדשה. מטרת איחוד החלוקה היא פיתוח וניצול מרבי של השטח לטובת בעלי הזכויות בקרקע ולטובת הציבור בכלל. יצירה חדשה של החלקות מאפשרת שימוש בהן לצורכי ציבור וחלוקה הוגנת יותר בין בעלי הקרקע. למשל במקרה של התחדשות עירונית או פינוי בינוי. תוכנית איחוד וחלוקה נעשית בשני שלבים – הראשון הוא  איחוד החלקות; והשני הוא חלוקת מתחם הגדול כולו לתת חלקות קטנות חדשות. הליך איחוד וחלוקה נעשה גם במקום הפקעה, באופן שאין צורך לשלם פיצויים לבעלי הקרקע.

איחוד וחלוקה יכולים להיעשות בדרישת הבעלים (שרוצים להעלות את ערך הקרקע ולקבל היתר בנייה), או לפי דרישת העירייה, שרוצה לתכנן את תא השטח טוב יותר, כלכלי יותר וציבורי יותר. בהרבה מקרים איחוד וחלוקה של קרקע מתבצעים בידיעת הבעלים ובהסכמתם, וכך הם משיגים הגדרה ברורה יותר של ייעוד הקרקע, ורישומה בטאבו. עם זאת, יש גם לא מעט מקרים שבהם הבעלים אינם מסכימים לחלוקת הקרקע, כי הם סבורים שמגיע להם לקבל יותר. במקרה זה ועדות התכנון יכולות לקבוע איחוד וחלוקה מחדש ללא הסכמת הבעלים. כזו היא תוכנית “מתחם שומרון” באזור התחנה המרכזית הישנה – איחוד וחלוקה בכפייה.