תושבי ת”א אינם אוליגרכים, פשוט הנכס שלהם נהיה שווה המון

מהנדס העיר תל אביב, אדריכל אודי כרמלי, השתתף לפני כשבועיים בכנס של מכון G CITY לחקר נדל”ן באוניברסיטת רייכמן. הוא הודה בכנס, כי דור ההמשך של צעירי תל אביב יפו, מתקשים להישאר בעיר עקב מחירי הדיור הגבוהים בה.

כרמלי הסביר, כי הנחיות התכנון של עיריית תל אביב יפו, ובהן גם הדיור המוזל (דיור בר השגה), מכוונות ליצירת סביבת מגורים שיודעת להכיל את כל שלבי החיים ברדיוס של קילומטר, לאפשר רצף של אוכלוסייה שמשמר את התושבים בעיר תל אביב יפו ולא מייעד אותה רק לעשירים.

פגיעה קשה בעיר

לדבריו, “כיום תל אביב מתקשה לשמור על הצעירים בעיר, עקב מחירי הדירות הגבוהים. המעמד הבינוני העובד נדחק החוצה מתוך מרכזי הערים, וזה מייצר שרשרת של בעיות ארוכות טווח וכרסום פנימי במוקדי המשיכה של הערים. רוב תושבי תל אביב הם לא מיליונרים ולא אוליגרכים, הם אנשי מעמד הביניים, שהנכס שלהם שווה הרבה כסף. הבעיות האלה פוגעות במעגל החיים וזו פגיעה קשה לעיר”.

משכך, לדבריו, הדירות שנכללות בדיור המוזל (דיור בר השגה), קריטיות לעיר תל אביב.

לפי נתונים שהציג כרמלי בכנס, רק 1.8% מתוך 220,500 יחידות הדיור הקיימות בתל אביב, הן לדיור מוזל.

בלונדון זה אחרת

זאת, לעומת ערים מובילות בעולם כמו וינה, שבה השיעור הוא 60%, לונדון עם 22% וסיאטל עם 8%.

המדיניות התכנונית בת”א יפו כיום מחייבת יזמים להקצות 20-15% מיחידות הדיור בכל פרויקט לדיור מוזל.

“אנחנו עומדים על זה כחלק מחזון הדיור שלנו לעיר תל אביב”, אמר כרמלי בכנס. “הכלכלה והשוק החופשי לא יכולים לסדר את הכול, יש מקומות שהעירייה צריכה להתערב למען גיוון האוכלוסייה בעיר. היזמים שמדברים איתי כבר לא מפחדים מדיור מוזל, אפילו ברובע שדה דב החדש”.

עשירונים זה כאן

עוד הציג כרמלי, כי 24% ממשקי הבית בתל אביב נמנים על העשירון העליון של אוכלוסיית ישראל; עוד 26% מהם נמצאים בעשירונים הגבוהים 9-8; וכשליש מתושבי העיר, 34%, נמצאים באמצע – כלומר בעשירונים 7-4. הייתר, 15% מתושבי ת”א יפו, נמצאים בעשירונים החלשים, 1 עד 3.

עוד הראה מהנדס העיר תל אביב, כי 35% ממשקי הבית בתל אביב מוציאים מעל 50% מהכנסותיהם על דיור; בעוד ש-40% ממשקי הבית שגרים בשכירות בעיר, מוציאים 50% ויותר מהכנסותיהם על דיור. 30% מתושבי העיר מוציאים כ-40% מהכנסותיהם על דיור והייתר מוציאים 30-20%.

לדבריו, נטל עלות הדיור של השוכרים בתל אביב יפו, גבוה אך לא חריג במטרופולין גוש דן.

מהו דיור מכליל

לצד כרמלי, השתתפו בכנס יזמי נדל”ן בולטים כמו חיים פייגלין, סגן נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ ומנכ”ל צמח המרמן; עו”ד שרית גולן שטיינברג, סגנית ראש העיר חיפה, יו”ר ועדת משנה לתכנון ובנייה ומ”מ יו”ר הוועדה המקומית לתכנון ובנייה; שמאי המקרקעין, ארז כהן; בוריס דנילביץ’, מנהל החטיבה לייעוץ כלכלי בקבוצת גיאוקרטוגרפיה, ועו”ד ענת בירן, שמתמחה במשפט מקרקעין ותכנון ובנייה.

עו”ד ענת בירן הסבירה: “דיור מכליל (מוזל) היא הנחיה חדשה יחסית של מינהל התכנון ליזמי הנדל”ן, להכניס בכל תוכנית ובכל פרויקט חדש אחוזים מסוימים מכמות יחידות הדיור עבור דירות קטנטנות בשטח 65-30 מטר, דיור מוגן, מעונות סטודנטים, דיור ציבורי ודיור בר השגה להשכרה ארוכת טווח ולהשכרה במחיר מופחת. המונח ‘דיור מכליל’ נולד בתיקון 4 לתמ”א 35 משנת 2022, שמטרתו לוודא הכללתן של אוכלוסיות מגוונות במרחב העירוני ולייצר עבורן שטחי מגורים מסוגים שונים. ואולם, ההגדרה של דיור מכליל היא רחבה מדי ואינה כוללת סל פתרונות מספק”.

עו”ד ענת בירן. צילום: רז רוגובסקי