לקראת אישור היסטורי: תוכנית רובעים 5 ו-6 הועברה לוועדה המחוזית
הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב יפו קיימה דיון מקיף בתאריך 21 במאי 2025, שבו נבחנה תוכנית בניין עיר חדשה לרובעים 5 ו-6 – אחת מהתוכניות המרכזיות ביותר לעיצוב עתידם של הלב ההיסטורי של תל אביב ומרכז העסקים הראשי של העיר.
העסקאות, המחירים והזדמנויות הנדל״ן – הצטרפו לקבוצת הוואטצאפ של תל אביב אונליין – לחצו כאן.
הצטרפו כעת לקבוצת הוואצאפ שלנו להשקעות נדל”ן בחו”ל – לחצו כאן.
מדובר בתוכנית רחבת היקף, שמספרה תא/מק/43, והיא משתרעת בין הרחובות בוגרשוב בצפון, יצחק אלחנן בדרום, הירקון במערב ודרך מנחם בגין במזרח.
האזור כולו כולל הן חלק ממרכז העסקים הראשי של העיר והן חלק נרחב מהעיר הלבנה – המרקם ההיסטורי שהוכרז על ידי אונסק”ו כאתר מורשת עולמית.
נוף לב העיר ומע”ר תל אביב ברובעים 5-6. צילום: תל אביב אונליין
רקע ותכלית התוכנית
תוכנית רובעים 5 ו-6 היא חלק ממהלך רחב יותר של עיריית תל אביב, הכולל שלוש תוכניות רובעיות (רובע 3, רובע 4, ורובעים 5–6), שמטרתן להסדיר את מסגרת זכויות הבנייה והתוספות האפשריות במרכז העיר.
התוכנית חלה על בנייני מגורים ועל בנייני מגורים עם חזית מסחרית, אך אינה כוללת מבנים לשימור או מתחמים שבהם כבר חלות תוכניות נקודתיות.
עיקרי מטרותיה: קביעת זכויות בנייה ברורות ושקופות, שמירה על מאפייני המרקם הייחודי של מרכז העיר, הטמעת עקרונות של בנייה בת קיימא, ומתן מענה לצרכים מודרניים – כמו צפיפות מותאמת, חזיתות מסחריות ברחובות ראשיים, חניה מוסדרת והוראות לבינוי חדש לצד תוספות לבניינים קיימים.
בין היתר, התוכנית מיישמת את הוראות תוכנית המתאר תא/5000, ובאזורים מסוימים – כמו המקטע שבין הרחובות נחמני, יבנה ואחד העם – נקבע כי בשל מאפייני השימור הייחודיים, לא תחול חובת חזית מסחרית.
רחוב יהודה הלוי בשנות השבעים של המאה העשרים. צילום: יוסף ליאור, הארכיון העירוני ת”א יפו
עקרונות התכנון והבינוי
התוכנית מגדירה זכויות בנייה בהתאם לגודל המגרש, מיקומו ומעמדו (אם הוא טעון חיזוק או לא).
זכויות הבנייה נעות בין 250% ל-390% מגודל המגרש, בהתאם לקטגוריה.
גובה המבנים מוגבל לפי מיקום: בבנייה חדשה ברחובות ראשיים כמו אלנבי, בן יהודה, הרכבת, מנחם בגין ויהודה הלוי הדרומית, תתאפשר בנייה עד 6 קומות מעל הקרקע פלוס קומת גג חלקית, בעוד שברחובות אחרים הגבול הוא 5 קומות בלבד מעל לקרקע.
הוראות נוספות מתייחסות למרפסות, מרתפים, שטחים ירוקים וקומות קרקע מפולשות, תוך שמירה על רצף גישה להולכי רגל ושילוב שטחים ציבוריים נדרשים. כל חריגה ממספר הקומות או מקווי הבניין תיחשב לסטייה ניכרת מהתוכנית.
שדרות רוטשילד בשנת 1913. צילום: אברהם סוסקין, הארכיון העירוני ת”א יפו
מגורים, מסחר ומלונאות
תוכנית רובעים 5 ו-6 מגדירה את ייעודי הקרקעות במתחם.
חזיתות מסחריות נדרשות ברחובות הראשיים, עם דרישה לשטחי מסחר שיתפרסו לפחות על מחצית מקומת הקרקע.
שימושי המלונאות ייבחנו בכל מגרש לפי שיקול דעת הוועדה המקומית.
בבניינים בייעוד מגורים – תתאפשר פעילות מלונאית רק בבניין שלם בשילוב עם קומת קרקע מסחרית.
בנוסף, הוחלט על איסור פיצול יחידות במלון (כדי למנוע מכירת דירות במלון), והוגדרה חובה לרישום בעלות אחודה.
מספר יחידות הדיור במגרשים ברובעים 5 ו-6 יותנה בסך השטחים למגורים בלבד, ללא שטחי מסחר.
ייבנו גם דירות קטנות – החל מ-35 מ”ר – תוך הקפדה על פתרונות מיגון מתאימים.
ברחוב בוגרשוב, המוכרז כציר מסחרי מרכזי, הוגדר מקדם צפיפות מיוחד של 65.
שדרות רוטשילד פינת רחוב הרצל. צילום: תל אביב אונליין
מגבלות מיגון ושימור
אחד הסעיפים החשובים שעמדו במרכז ההתנגדויות נגע למיקום מרחבים מוגנים. נקבע כי ממ”דים לא יותקנו בחזיתות קדמיות, אלא במקרים חריגים ובכפוף לשיקול דעת הוועדה.
בנוסף, ההוראות מחייבות עמידה קפדנית בהתאמה אדריכלית במתחם אונסק”ו, כך שכל תוספת בנייה תשתלב במאפייני המבנה הקיים.
רחוב אחד העם. צילום: תל אביב אונליין
מדיניות חניה ונגישות
המדיניות קובעת כי כניסה לחניונים תותר רק לאחר בחינה תכנונית של אגף התנועה, ותוגבל לכניסה אחת למגרש שתמוקם בצד.
במגרשים קיימים תותר חניה באחד הצדדים בלבד, בעוד הצד האחר יפותח כשטח ירוק.
לא תותר חניה עילית בחזיתות קדמיות ולא יוצבו מתקני חניה בולטים כלפי הרחוב.
רחוב אחד העם מול מגדל שלום בשנת 1966. צילום: וילי פולנדר, הארכיון העירוני ת”א יפו
תוצאות ההתנגדויות
הוועדה המקומית הוסיפה שורה של תיקונים חשובים לתוכנית לאחר ששמעה ודנה בהתנגדויות.
למשל, בשטחי מסחר הוגדרה דרישה להיקף מינימום של שטחי מסחר, נגישות מלאה מהרחוב ותכנון משולב עם שטחים ציבוריים.
במלונאות, נקבעו כללים מחמירים לשילוב מלונות באזורי מגורים ומסחר.
בגובה הבינוי, הוחלט כי במגרשים חדשים שבהם נקבעה לראשונה חזית מסחרית, הגובה יוגבל ל-6 קומות פלוס קומת גג חלקית, בהתאם לתוכנית “לב העיר”.
לגבי צפיפות יחידות הדיור, הוגדרה אפשרות לדירות קטנות מ-47 מ”ר, עם תנאים ייחודיים למיגון, וכן חיזוק הצפיפות ברחובות מסחריים מרכזיים.
כמו כן, תוכנית רובעים 5 ו-6 החדשה הותאמה לקווי הרכבת הקלה – האדום והסגול – ולתוכנית המטרו.
כיכר הרברט סמואל בשנת 1958. צילום: וילי פולנדר, הארכיון העירוני ת”א יפו
הסדרת הלב ההיסטורי
תוכנית רובעים 5 ו-6 החדשה, שהועברה כעת לאישור הוועדה המחוזית ת”א – לפני כניסתה לתוקף – מהווה נדבך מרכזי במאמץ של עיריית תל אביב להסדיר את עתידו של מרכז העיר ההיסטורי.
היא שואפת לאזן בין צורכי הפיתוח וההתחדשות – תוספת דירות, חיזוק מבנים, הרחבת מסחר ותוספת שימושי תעסוקה – לבין השמירה על אופיו הייחודי של המרחב האורבני, המוכר כאתר מורשת עולמית.
כעת, לאחר שמיעת ההתנגדויות ושילוב התיקונים בוועדה המקומית, צפויה התוכנית להגיע בחודשים הקרובים לאישור סופי בוועדה המחוזית לתכנון ובנייה תל אביב.
ייעודי הקרקעות בתוכנית רובעים 5 ו-6 החדשה של תל אביב. מפה: מנהל הנדסה עירוני
הצטרפו לקבוצות הווצאפ של תל אביב אונליין:
קבוצת תל אביב יפו כללית – לחצו כאן.
קבוצת הנדל”ן – לחצו כאן.
קבוצת צפון ת”א – לחצו כאן.
קבוצת מרכז ת”א – לחצו כאן.
קבוצת דרום ת”א – לחצו כאן.
קבוצת מזרח ת”א – לחצו כאן.
קבוצת יפו – לחצו כאן.
קבוצת TLZ מי ומי – לחצו כאן.
לדף הפייסבוק של “תל אביב אונליין” – לחצו כאן.
לעמוד האינסטגרם של “תל אביב אונליין” – לחצו כאן.
לערוץ הטלגרם של “תל אביב אונליין – לחצו כאן.
תגובות