שינוי דרמתי: תל אביב מתכננת מהפכה מול משפטית
ועדת המשנה לתכנון ובנייה ת”א יפו התכנסה (14 במאי 2025) והחליטה לעדכן את מסמך המדיניות לשינוי פני “מרחב היבשות” במרכז העסקים הראשי של תל אביב.
העסקאות, המחירים והזדמנויות הנדל״ן – הצטרפו לקבוצת הוואטצאפ של תל אביב אונליין – לחצו כאן.
הצטרפו כעת לקבוצת הוואצאפ שלנו להשקעות נדל”ן בחו”ל – לחצו כאן.
תחנת הרכבת הקלה של שדרות שאול המלך. צילום: ת”א אונליין
מהו מרחב היבשות
מדובר בבינוי בהיקף עצום בחמישה מגדלים בשדרות שאול המלך ורחובות ויצמן, דפנה והנרייטה סולד: בית אסיה, בית אמריקה, בית אירופה, בית IBM ובית הדר דפנה.
מוסד התכנון שמוסמך להפקיד את תוכנית “מסמך מדיניות מרחב היבשות” היא הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב יפו.
המתכננים של הפרויקט העצום הם הצוות המקצועי הפנימי של מנהל ההנדסה בעיריית ת”א יפו (מחלקת תכנון מרכז העיר).
המיקום המדויק של 34 הדונמים, שכוללים את מרחב היבשות ברובע 4 של ת”א, הוא רחוב ויצמן 2-6 (מספרים זוגיים) ושדרות שאול המלך מספר 35.
בעלי המגרשים במתחם זה הם: בית אסיה – אלרוב נדל”ן ומלונאות בע”מ (כולל חניונים מתחת לשטח ציבורי פתוח שנמצא בחכירה); בית אירופה ובניין IBM ׂ ׂ- אמות השקעות בע”מ; בית אמריקה – לשכת המסחר ישראל אמריקה בע”מ; ובית הדר דפנה – משולם לוינשטיין בע”מ, דן חברה לתחבורה ציבורית בע”מ, מדינת ישראל (מנהל הדיור הממשלתי ועמידר החברה הלאומית לשיכון בישראל בע”מ) ועיריית תל אביב יפו.
שדרות שאול המלך. צילום: ת”א אונליין
מצב השטח כיום
המתחם תוכנן על פי תפיסה לפיה המבנים הוצבו כאובייקטים בודדים במרחב, תוך יצירת חלל אורבני פתוח ביניהם. ייעוד הקרקע הינו בניינים בעלי אופי ציבורי לשימושים כגון בנק, משרדי מוסדות לאומיים, אולמי הרצאות ותערוכות, בתי ספר מקצועיים, מוסדות בריאות ובתי מלון.
בפועל, השימושים העיקריים הינם למשרדים (בעיקר) ושטחי מסחר מצומצמים בחזית לרחוב ויצמן (ומעט גם בחזית לשדרות שאול המלך ולרחוב דפנה).
בית הדר דפנה כולל משרדים ממשלתיים כגון משרדי פרקליטות מחוז תל אביב ומחוז מרכז, חברות ציבוריות, בית המשפט לעניינים מקומיים ומרפאות המחלקה לפסיכוגריאטריה של בית החולים איכילוב. בעבר שיכן המבנה את מטה המוסד.
בבית אסיה ממוקמים משרדי מוסדות כגון מכון גתה, שגרירויות שבדיה ואיטליה וכן קומת מסחר פעילה בחזיתות הפונות לרחוב ויצמן ודפנה.
המתחם סובל מחוסר לכידות תכנונית – הן במרחב הפתוח בין הבניינים והן כלפי הרחובות הסובבים.
כך, למשל, בית הדר דפנה מנותק מהרחובות הסובבים וכולל חצר שקועה הפונה לרחוב סולד וגרם מדרגות הפונה לשדרות שאול המלך.
בית אמריקה ממוקם בקדמת המתחם, כלפי שדרות שאול המלך, ברצף מפלסי לרחוב עם פתח אל מרתף החניה שמפריע למרחב הציבורי.
בניין אמות (בית IBM) נבנה במפלס מוגבה בפינה הדרום מערבית של המתחם. זה יצר נתק משמעותי בין המתחם לבין הרחובות סביבו.
בית אסיה נבנה בשני מפלסי כניסה, האחד פונה אל רחובות ויצמן ודפנה (וכולל חזית מסחרית מתפקדת), והשני מוגבה מהרחוב כלפי המרחב הבין-בנייני מדרום אשר תוכנן להיות ברצף עם קומת הגלריה. מפלס זה מקושר לרחוב בגרמי מדרגות מרחובות ויצמן ודפנה, ואינו פעיל.
העדר תוכנית פיתוח כוללת למתחם “מרחב היבשות” יצר מרחב ציבורי שאינו רציף, וכולל פתחי אוורור, מתקנים טכניים, אמצעי הפרדה, הפרשי מפלסים וחוסר שימוש של הציבור בשטח זה.
רחוב דפנה מאופיין בריבוי כניסות לחניונים תת קרקעיים, העדר חזית פעילה והצבת מתקני שירות היוצרים חזות רחוב מוזנחת.
כל אלה במצטבר – יצרו מרחב בין בנייני נטוש ברוב חלקי היום והלילה, בעל חזות מדורדרת.
יחד עם זאת, בתוך הבניינים המשרדים, שגרירויות, משרדים ממשלתיים, חברות ציבוריות ושימושי המסחר הינם בתפקוד גבוה. כלומר, המבנים מאוכלסים ומצבם הפיזי טוב.
מרחב היבשות בין הרחובות ויצמן, שאול המלך, דפנה וסולד. צילום אוויר: הוועדה המקומית ת”א יפו
מצב תכנוני מוצע
מסמך המדיניות המעודכן, שאושר לאחרונה בוועדה המקומית לתכנון ובנייה, מציג מהפך במרחב היבשות: שינוי בתפקוד המקום ממתחם סגור בעל מרחב ציבורי ירוד – למרחב פתוח למזמין, פעיל ומחודש, המתקשר עם סביבתו הן בהיבט הפיזי (נראות) והן בהיבט התפקודי (עירוב שימושים).
המדיניות כוללת כלים לתכנון מחדש של מרחב היבשות והתחדשות עירונית מאסיבית של כל המבנים בו – בהתאם לנתוני המגרשים ולבינוי הקיים.
מיקומו הנדיר של מרחב יבשות בסמיכות למוקדים עירוניים אסטרטגיים שאינם שכונות מגורים – כגון בית המשפט המחוזי, בית החולים איכילוב, ספריית בית אריאלה, מוזיאון תל אביב לאמנות ותיאטרון הקאמרי – ובקרבה למערכות הסעת המונים, יוצרים הזדמנות לעירוב שימושים ייחודי.
במלים אחרות: במסגרת התחדשות הבניינים והמרחב הציבורי יתאפשרו פעילויות בילוי, תרבות ואומנות, ייבנו יחידות דיור קטנות והמרחב הציבורי יעוצב מחדש בזיקה לקהל מגוון אשר אינו מאפיין בהכרח את אוכלוסיית המשפחות בעיר.
תוכנית בית אמריקה החדש בשדרות שאול המלך 35 ת”א. הדמיה: דה לה פונטיין רפאל אדריכלים, הילה רון סולר
מדיניות הבינוי החדש
גובה הבינוי: על פי מסמך המדיניות, תותר הגבהת הבניינים עד למקסימום 30 קומות, בהתאם לקבוע בתוכנית המתאר של תל אביב, וכול קומה במגדלים החדשים תהיה בגודל של מקסימום 1,200 מ”ר. בשטח שיתווסף בכול קומה יהיו מרחבים מוגנים קומתיים, מעליות חדשות, ולא תותר הבלטת מרפסות אל מחוץ לקווי הבניינים.
המדרכות יורחבו ויינטעו בהן עצים חדשים. בין בניין לבניין יישמר מרחק של מינימום 10 מטרים.
התשתיות לתפעול הבניינים יאוחדו (חדרי אשפה, כניסות לחניונים), כדי לייעל ולהפחית הפרעה לציבור, ובקומות הקרקע יכללו חזית מסחרית פעילה חדשה לחלוטין.
בכל המגרשים יותרו שימושי תעסוקה, מסחר ומלונאות וכן שימושים ציבוריים של פנאי ובילוי.
יותרו שימושי מגורים בהיקף של עד 20% משטחי הבניה הכוללים בבית אירופה, בית אסיה, בית אמריקה ובית הדר דפנה (אך לא בבית IBM).
לפחות 40% מהדירות קטנות בשטח של עד 60 מ”ר. ממוצע שטח הדירות הקטנות יהיה 45 מ”ר.
עד 40% מדירות הנוספות יהיו בינוניות בשטח של עד 100 מ”ר. בממוצע 85 מ”ר לדירה בינונית.
עד 20% מהדירות יהיו בשטח מעל 100 מ”ר.
מה יהיה בכול בניין
בית אירופה ייהרס וייבנה מחדש. קידום התוכנית מותנה בהסדרת המרחב הציבורי בבית IBM (ששייך לחברת אמות) ותיאום תכנוני עם בית אסיה. לבניין החדש יהיו שתי כניסות – מרחוב דפנה ומשדרות שאול המלך.
בית אסיה מיועד לשימור. לפיכך תותר תוספת על הבניין הקיים, בכפוף לשמירת הבניין הנוכחי, בשיטת בניין חדש שעוטף בניין ישן. החזיתות המסחריות יחודשו באישור אדריכל העיר והנחיות מחלקת השימור. במסגרת התוכנית יובטח חידושם של המעברים מרחוב ויצמן ורחוב דפנה אל השטח הציבורי הפתוח. יידרש תיאום תכנוני עם בית אירופה.
בבית הדר דפנה תתאפשר בניה בחלקו הצפוני של המגרש, הפונה לרחוב דפנה, תוך שמירה על חלקיו הדרומיים של המבנה, שהינם בעלי ערך אדריכלי והיסטורי. תחום הבניה המדויק ייבחן במסגרת קידום תכנית מפורטת. הרעיון המרכזי הוא לאפשר שם תוספת של מגורים, דיור מוגן, מעונות סטודנטים וחזית מסחרית. הכניסה לחניה תהיה מרחוב דפנה במשותף עם בית אירופה.
בית אמריקה: המבנה הינו בעל ערכים אדריכליים גבוהים ואינו מיועד להריסה. תותר תוספת שטח בקומת הקרקע לטובת יצירת חזית פעילה לשימושי מסחר ומלונאות וכן תוספת של 16 קומות נוספות על 14 הקומות הקיימות בשיטת בניין חדש שעוטף בניין ישן.
בית אמות המכונה גם בית IBM: גם מבנה זה הינו בעל ערכים אדריכליים גבוהים ואינו מיועד להריסה. במסגרת קידום תוכנית בית אירופה, תותר תוספת שימושים מסחרים בקומת הרחוב ובקומת הקרקע בבית אמות. תחויב הסדרת חזית מסחרית לאורך החזיתות הפונות לרחובות ויצמן ושאול המלך, תוך ביטול המדרגות בפינת הרחובות, והמגדל יוגבה בהתאם לתוכנית המתאר העירונית.
טרם מועד אישור התוכניות בוועדה המקומית – יתקיים הליך של יידוע בעלי העניין והצגת מסמך המדיניות לשמיעת הערותיהם.
בית אמריקה בשדרות שאול המלך 35 תל אביב. צילום: מסמכי התוכנית בוועדה המקומית
הצטרפו לקבוצות הווצאפ של תל אביב אונליין:
קבוצת תל אביב יפו כללית – לחצו כאן.
קבוצת הנדל”ן – לחצו כאן.
קבוצת צפון ת”א – לחצו כאן.
קבוצת מרכז ת”א – לחצו כאן.
קבוצת דרום ת”א – לחצו כאן.
קבוצת מזרח ת”א – לחצו כאן.
קבוצת יפו – לחצו כאן.
קבוצת TLZ מי ומי – לחצו כאן.
לדף הפייסבוק של “תל אביב אונליין” – לחצו כאן.
לעמוד האינסטגרם של “תל אביב אונליין” – לחצו כאן.
לערוץ הטלגרם של “תל אביב אונליין – לחצו כאן.
תגובות