הטרנד החדש בתמ"א 38 הריסה ובנייה: בניין בוטיק ברובע 4

לא כולם מתחברים לגורדי השחקים. יש המעדיפים דירת בוטיק בבניין אינטימי במרכז תל אביב. פרויקט פינוי בינוי מייצר הזדמנות להגשמת החלום. בפרויקטים של התחדשות עירונית ,שהולכים וכובשים את תל אביב, אנו פוגשים בנייני מגורים שנבנו בשנות ה-40 עד ה-70, עם האדריכלות שאפיינה את אותן שנים. באותה תקופה, נבנו בתי דירות צנועים ומאופקים, שהיוו ביטוי נאמן לרוח הימים – דירות קטנות, בניינים נמוכים, ללא מעלית ועם מקלט משותף. עם השנים הבניינים התיישנו, והם אינם מתאימים לאורח החיים האורבני מודרני, שמצריך מעלית, ממ"ד דירתי וחניה.

ותוסיפו לזה את שלושת היתרונות הכי גדולים בתחום הנדל"ן – מיקום, מיקום ומיקום – וקיבלתם את בניין הבוטיק הייחודי ברחוב חנקין 5 בתל אביב. קבוצת אביב, בבעלות דורון אביב ודפנה הרלב, בשיתוף חברת אביב אורבן, שבבעלות ארז אביב, דור שלישי במשפחת אביב, אחראים על פרויקט ההתחדשות העירונית (פינוי בינוי) הזה. הבניין ממוקם בלב ליבה של תל אביב, בסמוך לכיכר המדינה, ברחוב חד סטרי, מול גינת פולק הירוקה.

הבניין המקורי נבנה באמצע שנות ה-60, והיה בניין בן 3 קומות מלאות מעל קומת קרקע בנויה בנסיגה, בניין צר וארוך, עם שתי כניסות. הבניין כלל 15 דירות, מתוכן 12 דירות בנות 3 חדרים בשטח של 80 מ"ר, בקומות הטיפוסיות, ושלוש דירות נוספות, קטנות, בנות 1-2 חדרים בקומת הכניסה המפולשת. בבניין היו שתי כניסות ו- 2 דירות בכל קומה, כשלדירות היו מרפסות קטנות שנסגרו ברבות השנים, חלונות קטנים, והמבנה המקורי לא כלל הגנה מפני רעידות אדמה. רק הלוקיישן נחשב גם בעבר כלוקיישן נחשב, רחוב קטן, מעט בניינים עם מרחב גדול ביניהם, סמוך לכיכר המדינה, אשר בשנות ה-60 אירחה את מופעי הקרקס הגדולים בעיר.

בחלוף השנים, חלק מהדיירים עזבו את השכונה ועברו לשכונות חדשות יותר, לדירות מרווחות ואף לבתים פרטיים בהרצליה, רמת השרון ועוד. בחלק מהדירות מתגוררים יורשיהם. בשנים האחרונות יש מגמה של מצמצמי דיור, משפחות שילדיהם עזבו את הקן, ואין להן צורך בבתים גדולים, מרובי מפלסים. הם שואפים לחזור ללב תל אביב, קרוב לחוף הים, לפארקים, לבתי הקפה והמסעדות שמציעה העיר ללא הפסקה. חלקם רוצים לסגור מעגל נוסטלגי ולחזור לעיר הולדתם, אבל לדירה מודרנית וחדשה, המספקת את כל צורכיהם, דירה מרווחות, עם מעלית, חניון תת-קרקעי, לובי מהודר, והכל במרחק הליכה ממוקדי התרבות, הקניות והפנאי.

ארז אביב, מנכ"ל אביב אורבן: "כשחתמנו עם בעלי הקרקע, ידענו שאנו מייעדים את הקרקע לבניין ייחודי, קטן ואינטימי, שמספק חווית מגורים תל אביבית של פעם. ראינו בעיני רוחנו זוג שעוזב את הבית הגדול בהרצליה, ושב להתגורר בעיר ילדותו, תל אביב. אנשים בני 50 ומעלה, נמרצים וספורטיביים, צרכני תרבות וחיים טובים, המעוניינים בדירה מעוצבת התפורה למידותיהם החדשות, בעיר שבה אתה צעיר לנצח".

אדריכל גיא פרנק, מתכנן הבניין ברחוב חנקין 5 בתל אביב, ושותף במשרד האדריכלים פרנק רימוק, מספר על הליך התכנון: "ברחבי הארץ נבנים היום במסגרת פרויקטים של פינוי בינוי הרבה פרויקטים של גורדי שחקים ומבנים רבי קומות. בל הפרויקטים במסגרת של תמ"א 38/2  ותוכנית הרובעים בתל אביב, מאפשרים בהליך של הריסת הישן ובניית בניין חדש, לתכנן בניינים קטנים יחסית ואינטימיים, שנהנים ממיקום מעולה, אבל יחד עם זאת עונים על ההגדרה של בנייני בוטיק. במבנים האלו איכות הבניה גבוהה והם מתאפיינים במספר מצומצם יחסית של דיירים".

"כהשראה השתמשנו באלמנטים תכנוניים שאימצנו מסגנון הבניה שאפיין את אמצע המאה הקודמת: חללים גדולים ומרווחים, תקרה בגובה 2.9 מ' המעצימה את תחושת הגודל, חלונות גדולים המאפשרים חדירת אור טבעי המאפיין את אזורנו, חדרי שינה מאסטר בכל דירות הפרויקט. מבנה המגרש הצר והארוך הציב לנו אתגר קשה לפיצוח, אך גרם לנו להחליט לאמץ אלמנט אדריכלי מהבניין הישן. בבניין הישן היו שתי כניסות. אנו תכננו כניסה ללובי אחד מרכזי ומרווח המשותף לכולם, המתפצל לשני אגפים,  וכך התאפשר לנו תכנון של מעט דירות בכל קומה, דבר הנותן לדיירי הפרויקט, תחושה מובהקת של פרטיות ממוקסמת בבניין יוקרתי. כמו כן, צרכי המשפחה משתנים במהלך השנים. למשל, משפחה מתרחבת זקוקה לחדר נוסף לילד, או לחילופין משפחה בה הילדים עזבו את הקן, רוצה להרחיב חללים על חשבון חדרים. לאור זאת יצרנו תנאים אופטימליים לשינויים תכנוניים עתידיים בדירה".

ארז אביב מסכם: "התחלנו את פרויקט חנקין 5 תל אביב כחלק ממתחמי התמ"א 38 הריסה ובניה, הראשונים ברובע 4 תל אביב. תוכנית הרובעים של תל אביב עדיין לא הייתה קיימת ורק התחילו לדבר על גיבושה. ניסינו ליצור משהו שונה ומיוחד, לאחד בין הבניינים וליצור קומפלקס מגורים מיוחד בסגנון פרובנס, עם חצרות פנימיות לרווחת הדיירים. לצערנו, שקיבלנו את הגדרת התוכניות הרובעים הסופית, זה לא תאם את תוכניתנו. בתקופה שהגשנו את אישור תוכנית הרובעים, העיריה ביצעה מספר תיקונים בתוכניות, לאור התנגדויות ושינויים שנעשו לאורך השנים. לכן הכנו 3 פעמים את כל התוכניות להגשה, בשיתוף של כ-20 יועצים בכל פעם. לבסוף הצלחנו".