החצר היא הפארק: המיקרו-ליבינג כובש את דרום תל אביב

מי שמתהלך היום בדרום תל אביב רואה מול עיניו את אחת המעבדות הגדולות היום בישראל, ואולי גם בעולם, למיקרו-ליבינג. עשרות רבות של פרויקטים שנמצאים בבנייה, ועשרות פרויקטים אחרים שכבר אוכלסו, שהמוטיב המרכזי בהם הוא דירות קטנות וקומפקטיות המיועדות לצעירים וצעירות – שותפים או בני זוג, על פי רוב לפני שלב החתונה והילדים.

לפי הערכות בשוק היקף הדירות הקטנות, כאלו ששטחן עד 60 מ”ר בנות 2 עד 3 חדרים, בפרויקטים החדשים נע בכלל דרום תל אביב בין 45% ל-65%.

השיא שייך לשכונת פלורנטין שם ההערכה אף מדברת על כ-60% עד 70% מהיקף הבנייה החדשה הוא של דירות קטנות.

מיקרו-ליבינג. “לעבוד כמו מכונה”. הדמיה: KOT אדריכלים

ממיטה ב”דירה שבורה” למוצר נחשק

אלא שדרום תל אביב לא המציאה את המיקרו-ליבינג בחדרי ישיבות של יזמים ועל שולחנות העבודה של אדריכלים. הטרנד הזה נולד בתחילת שנות ה-90 של המאה שעברה ברחובות מאובקים, מעל מוסכים, בתוך דירות מפוצלות עם קירות גבס דקים וריחות של טיגון.

ראשונים הגיעו העובדים הזרים ומהגרי העבודה. היו בהם ערבוביה של רומנים, טורקים, בולגרים, אוקראינים, ובהמשך גם סינים. הם הגיעו בבת אחת, במאסה גדולה, בעקבות האינתיפאדה הראשונה והסגרים הביטחוניים, שמנעו את כניסת הפועלים הפלסטינים מהשטחים ורצועת עזה.

הם מילאו את השכונות שסביב התחנה המרכזית, שכרו חדרים צפופים, חלקו מטבחים ושירותים, ויצרו כלכלה חדשה של חללים קטנים וזולים. דירות שהתל אביבים הוותיקים כבר לא רצו בהן הפכו חיש מהר למוצר נדל”ני שמייצר תשואה לפי מספר המיטות, ולא לפי מטר רבוע.

ואז, כמעט בלי שמישהו תכנן את זה, הגיע הגל השני – צעירים ישראלים בלי כסף אבל עם רעב לעיר הגדולה. מוזיקאים, סטודנטים, אומנים, מלצרים, מעצבים, מארגני מסיבות ועוד. הם לא קראו לזה “מיקרו-ליבינג”, הם פשוט אמרו להורים שלהם: “מצאתי לי מיטה בדירה שבורה בפלורנטין”.

הם עברו לאותם הרחובות בדיוק שאליהם הגיעו פועלי הבניין המחוספסים, והתקופה הזו תועדה בצורה כמעט מושלמת בסדרה “פלורנטין”, ששודרה בסוף שנות ה-90, בכיכובם של איילת זורר, קארין אופיר, אורי בנאי, ניר לוי ואחרים.

פתאום המחסנים שינו צורה לסטודיו, הפיצולים הפכו ל”דירות אופי”, והרחוב עצמו נהיה הסלון העירוני שלהם. בתי קפה וברים החליפו בתי מלאכה וותיקים או קמו לצידם, והצפיפות – שפעם סימלה עוני והזנחה – התחילה לקבל הילה של אותנטיות.

כך בעצם נולד אחד המהפכים העירוניים הכי מוזרים בישראל: אותן דירות קטנות ומפוצלות שאיכלסו מהגרי עבודה בשנות ה-90, פרצו את הדרך דור אחר כך למוצר נחשק על משקיעי נדל”ן מישראל ומהעולם, בעיר שקיבלה מאז הכרה בינלאומית והפכה למעוז של כלכלה חזקה והייטק צומח.

למעשה, מה שבעולם משווק היום כמיקרו-ליבינג עם הדמיות נוצצות של חללי עבודה משותפים, הרי שבדרום תל אביב נולד והתפתח בדרך מקרה – הרבה לפני שהיה לזה שם באנגלית, נוצץ וממותג.

“הכיוון משתנה” – אסף כהנר. צילום: שיר זקריה

האוכלוסייה משתנה והצפיפות פוחתת

“ההתחלה הייתה צנועה, אבל ככל שחלף הזמן, והביקוש להתחדשות עירונית צמח ועלה, כך גם נוצר הצורך לנהל את המוצר הזה שקוראים לו דירה קטנה ולהסתכל עליו אחרת. הבניין חדש, הלובי מודרני, המעליות שלא היו בבניינים הישנים, המרפסת הקטנה והמזמינה, הכל חדש מהניילונים”, אומר אסף כהנר, מנכ”ל חברת הנדל”ן E-WAVE, הפעילה בהתחדשות עירונית בדרום תל אביב ב-15 השנים האחרונות, ושמאחוריה היקף פעילות של עשרות פרויקטים בדרום העיר בהיקף של אלפי יח”ד.

לדברי כהנר, “אם בדירות הישנות של הדור הקודם העניין היה לדחוס כמה שיותר מהגרי עבודה בתוך חלל הדירה, אז את הדירות החדשות כבר צריך להשכיר לאנשים נורמטיבים ובפחות צפיפות – סטודנטים, זוגות צעירים, שותפים ושותפות, עובדי או עובדות הייטק שנוסעים לעבודה בשדרות רוטשילד על הקורקינט החשמלי שלהם”.

כהנר מוסיף גם תחזית צופת פני עתיד, “הכיוון התכנוני של העירייה משתנה והצפי הוא שנראה פחות דירות מיקרו-ליבינג מתוך כלל הבנייה החדשה בדרום העיר. העירייה מעוניינת בטווח הארוך לעודד משפחות לעבור להתגורר בדרום העיר, והדרך לעשות זאת היא באמצעות תכנון וביצוע של דירות גדולות יותר – מה שיבוא בהכרח על חשבון היצע הדירות הקטנות.

“המשמעות למשקיעים ברורה: הדירות הקטנות של דרום העיר, שהפכו לאחד המוצרים המבוקשים ביותר בקרב משקיעי נדל”ן ושוכרים, עשויות להפוך בשנים הקרובות למוצר נדיר יותר. הביקוש מצד צעירים, רווקים ומשקיעים לא צפוי להיעלם, אך ההיצע החדש צפוי להצטמצם, מצב שעשוי לחזק עוד יותר על ערכן של הדירות הקטנות הקיימות”.

“כל מטר צריך להיות מנוצל” – רוני אביצור. צילום: יח”צ

“דירה קטנה צריכה לעבוד כמו מכונה”

רוני אביצור, אדריכלית סטודיו XS ומומחית מיקרו-ליבינג מתארת כמה עקרונות של מיקרו-ליבינג שבאים לידי ביטוי בפרויקטים של התחדשות עירונית בדרום תל אביב. “ראשית, צריך לזכור שתיאוריית המיקרו-ליבינג הגיעה אלינו מהעולם.

“בערים כמו ניו-יורק דירת מיקרו-ליבינג יכולה להיות חלל בגודל של 18 מ”ר שצריכה להכיל את כל צרכי החיים, בעוד שאנחנו מדברים בדרום תל אביב על דירות בגודל של לפחות 50 מ”ר. אבל העיקרון בשני המקרים הוא דומה: התכנון מתמקד ביצירת חלל קומפקטי, יעיל וגמיש, שמאפשר לחיות על פחות שטח מבלי לוותר על איכות חיים עירונית. אנחנו לא מקדמים ‘חיים בקטן’ אלא ‘חיים בחכם’, תוך ניצול מיטבי של כל מטר, דגש על תכנון רב-שימושי וחיבור חזק בין המרחב הפרטי למרחב הציבורי”.

כך לדוגמא, מציינת אביצור, “כאשר היחידה קטנה, חלקים רבים שלה ‘מופרטים’ – החצר היא הפארק, הסלון הוא בית הקפה השכונתי, חללי עבודה משותפים מחליפים חדר עבודה ביתי, ועוד”.

אביצור הוסיפה כי “לא כל דירה קטנה היא מיקרו-ליבינג. עיקרון המיקרו-ליבינג כולל חיבור בין הסביבה לדירה, דבר שלא מתקיים בכל דירה קטנה. חשוב לדעת: דירה קטנה צריכה לעבוד כמו מכונה, כל מטר צריך להיות מנוצל, והמטרה היא שדירת 50 מ”ר תרגיש כמו דירת 60 מ”ר בפונקציונאליות שלה. בדוגמא התל אביבית ניתן לממש אקסטרה של 10 מטרים לא בנויים לדירה הקומפקטית שרכשת באמצעות עיצוב”.

שת”פ של יזמית וסטודיו לעיצוב

את העקרונות של המיקרו-ליבינג מיישמת חברת הנדל”ן E-WAVE בשיתוף עם סטודיו XS המתמחה בפרויקט ההתחדשות העירונית ברחוב עין הקורא 17-19. במסגרת הפרויקט הדירות עוברות עיצוב קפדני ואישי המתאים לטעמו הפרטי של בעלי הדירה – בין אם מדובר על דירה למטרת השקעה או למגורים. הפרויקט ממוקם באחד הרחובות השקטים והאינטימיים של שכונת נווה שאנן, והוא כולל 49 דירות.

במסגרת המכירה מוצעות בפרויקט 7 דירות, ברמת גמר גבוהה ועיצוב מוקפד, במחיר של החל מ-2.59 מיליון שקלים, עם תנאי מימון אטרקטיביים.