פגה תמ”א 38 בתל אביב יפו. העירייה מכינה תוכנית התחדשות חליפית

עיריית תל אביב יפו לא תאריך את תוקפה של תמ”א 38. כך החליטה אתמול (שלישי, 30 ביולי 2024) מליאת הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב יפו. בימים אלה עובדת העירייה על הגשת תכנית חדשה כוללת להתחדשות עירונית בתל אביב יפו, כדי להגיש אותה לוועדה המחוזית ת”א. לא ברור מדוע המתינה העירייה עד לרגע האחרון כדי להכין ולהגיש לוועדה המחוזית ת”א תוכנית התחדשות עירונית חדשה, חליפית, משלה.

בינתיים, לצורך סעד למבקשי היתרים בעת תקופת המעבר – ועד לכניסתן לתוקף של התוכנית הלאומית החדשה והכוללת להתחדשות עירונית (תוכנית 5555) והתוכנית החדשה הכוללת להתחדשות עירונית שעליה שוקדת עיריית תל אביב יפו – ניתן יהיה לפעול בעיר בהתאם לתקנות התכנון והבניה (תכנית לרישוי מהיר) הידועות בכינוי “חלופת שקד” לתמ”א 38. מורכב? הנה ההסבר.

פג תוקף תמ”א 38 בת”א יפו

תמ”א 38 הינה תכנית מתאר ארצית אשר קיבלה תוקף בשנת 2005 לטובת חיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה. התוכנית מאפשרת שני מסלולים של התחדשות עירונית: תמ”א 38 1 – חיזוק המבנה הקיים, הוספת ממ”דים או מרתפים, ותוספת קומות חדשות על הגג. תמ”א 38 שתיים – הריסת המבנה הישן ובניית בניין מגורים חדש במקומו, גדול יותר, גבוה יותר, עם תקני חנייה מתקדמים ומיגון משופר מפני הפצצות ורעידות אדמה. בסוך חודש אוגוסט 2024 תפקע סופית תוכנית המתאר הארצית תמ”א 38, ברשויות מקומיות שטרם הכינו תוכניות מחליפות, ותל אביב יפו היא אחת מהן.

המשמעות היא, שברשויות מקומיות כמו תל אביב יפו – שלא הגישו לוועדה המחוזית תוכנית חליפית לתמ”א 38 – לא ניתן יהיה להגיש יותר בקשות להתחדשות ברמת הבניין הבודד מכוח התמ”א, על כל יתרונותיה (למשל קבלת פטור מהיטל השבחה והטבות מיסוי שונות), אלא בתור תב”ע (תוכנית בניין עיר רגילה) בלבד. לעונת זאת, ברשויות מקומיות שכן הגישו תוכנית התחדשות עירונית חדשה לוועדות המחוזיות – כזו שתחליף את תמ”א 38 – בינתיים תמשיך להיות תקפה תמ”א 38 עד מאי 2026 או עד לאישור התוכנית החדשה שהוגשה לוועדה המחוזית. המטרה היא לשמור על רציפות תכנונית.

עיריית תל אביב יפו טענה בעבר, מעל כל במה, כי תוכנית תמ”א 38 כשלה כישלון חרוץ בהשגת מטרתה ובמקום זאת הפכה לתוכנית המיושמת בעיקר באזורי הביקוש היקרים בערי המרכז, וזאת, ללא הליך תכנוני סדור, וללא תוספת שטחי ציבור בנויים וללא תשלומי ההשבחה הנדרשים לרשויות המקומיות לשם הקמת שטחים ותשתיות ציבוריות בהתאם לתוספת יחידות הדיור מכוחה.

תוכנית התחדשות חליפית לעיר

“לאחר כעשרים שנה מכניסת תוכנית תמ”א 38 לתוקף וארבעה שינויים שנעשו בה”, נאמר בהודעת עיריית תל אביב יפו אתמול (30 ביולי 2024), “המחוקק הבין כי התוכנית הזו מקבעת ‘מוצר תכנוני חסר’ וכשלה מלהשיג את מטרותיה ונקבע כי לא תוארך מעבר לאוגוסט 2024, אלא אם הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תגיש תכנית כוללת להתחדשות עירונית אל הוועדה המחוזית. בימים אלה עמלה עיריית תל אביב יפו על עריכת תכנית כוללת להתחדשות עירונית שתאפשר התחדשות בניינית שכוללת מיגון וחיזוק מבנים, תוך מתן מענה לצורכי הציבור ובתפיסה תכנונית כוללת לשכונות העיר”.

לאור העובדה שהביקורת של עיריית ת”א יפו על תמ”א 38 הינה ותיקה ורבת שנים, לא ברור מדוע חיכתה העירייה עד עכשיו, ולא הגישה לוועדה המחוזית תוכנית התחדשות עירונית חדשה משלה, מזמן. בעירייה אומרים כעת, כי במסגרת הליכי קידום התוכנית החדשה להתחדשות עירונית בתל אביב יפו, היא תעבור שיתוף ציבור, ותוגש לוועדה המחוזית ת”א. לאחר מתן תוקף לתוכנית החדשה להתחדשות עירונית, היא צפויה ליצור וודאות תכנונית והליכי רישוי קצרים.

בנוגע לצורך להוסיף ממ”דים – מדגישים בעיריית ת”א יפו – כי לאחרונה נחקקו הוראות ארציות חדשות המגדילות את תחום הקמת ממ”דים בפטור מהיתר ומקלות על הוספת ממדים בהיתרים. כול זאת כבר עכשיו וללא תלות בתמ”א 38 או בתוכנית כוללת חדשה להתחדשות עירונית. בנוסף, עיריית ת”א יפו תספק הלוואות ללא ריבית, לכל מי שירצה לבנות ממ”ד בבית בעיר.

בעירייה טוענים: “גם אם נאריך את תמ”א 38, הממ”ד הראשון ייבנה ויאוכלס רק עוד מספר שנים, ולא ייתן מענה למצב הבטחוני כיום”.

שלושה מסלולי חלופת שקד

מה עושים בינתיים? עיריית תל אביב יפו פועלת להקמת מסלול תכנון, קרי רישוי בהתאם לתקנות תוכנית-רישוי מהיר הידועות בכינוי “חלופת שקד”, לצורך מתן סעד ליוזמות התחדשות עירונית ברמת הבניין הבודד שכבר החלו (אך לא יוגשו לוועדה המקומית לפני תפוגת תמ”א 38). מסלול זה יפעל לפי הצורך בתקופת המעבר בין תפוגת תמ”א 38, לבין כניסתה לתוקף של תכנית כוללת חדשה להתחדשות עירונית.

חלופת שקד לתמ”א 38 היא תוכנית להתחדשות בניינית אשר אושרה בכנסת ונכנסה לתוקף ביוני 2022. במסגרת החלופה, פרויקטיי תמ”א 38 שתיים – הריסה ובניה מחדש – ייזכו לתוספת זכויות בניה של עד 400% (ואף יותר במקרים שישנה תוכנית כוללנית המאפשרת העמסת זכויות מעבר לכך).

מסלול שני שהחוק יצר, הינו מסלול הריסה ובניה מחדש וניוד הזכויות, אשר מאפשר במקרים בהם לא ניתן לנצל את זכויות הבניה הנוספות לאפשר את תוספת הזכויות במתחם אחר (מתחם קולט). התנאי הוא, שיש בכוחו של המתחם הקולט לקלוט ולהכיל את הזכויות הנוספות (מה שמכונה “ניוד זכויות”).

המסלול השלישי בחלופת שקד, הינו חיזוק מבנה בודד לתמ”א 38 אחד – קרי עיבוי וחיזוק תוספת ממ”ד, בתוספות של יחידות דיור בשיעור של עד 200%.

מה גורל תוכניות תמ”א שממתינות בוועדה המקומית

בקשות תמ”א 38 שנמצאות כבר בצינור – כלומר כאלה הוגשו זה מכבר לוועדה המקומית לתכנון ובנייה ת”א יפו אך טרם זכו לטיפול מלא – יוכלו להתקדם במסלול של תמ”א 38 למרות הפקיעה.

התנאי לכך הוא, שמדובר בתוכניות שכן עברו את שלב אישור תנאי הסף, לפני תאריך קובע. כל בקשה שנכנסה לפני התאריך הקובע – תיקלט ותגיע לוועדה ותמשיך להיתר.

בנוסף, בעקבות רצונה של עיריית ת”א יפו להעניק מענה לתושבי העיר שהחלו בקידום פרויקטים של תמ”א 38, נעשתה פניה למנהל התכנון הארצי, בבקשה לבחון אפשרות כי מבנים שהוצא להם תיק מידע בתוקף עד 1 באוגוסט 2024 ויסיימו את הגשת המסמכים עד סוף שנת 2024, יוכלו להמשיך בתהליך.

רון חולדאי ושר הפנים משה ארבל. צילום: כפיר סיון, עיריית ת”א יפו‎