אם הבניין מסוכן – משפצים, לא מחכים

מבקר המדינה, מתניהו אנגלמן, פרסם לאחרונה דו”ח חמור באשר למבנים המסוכנים בישראל. “היעדר הטיפול במבנים מסוכנים הוא פצצה מתקתקת. אין מיפוי של האזורים שבהם יש פוטנציאל למבנים בסיכון והרשויות אינן מציגות לציבור מידע אודות המבנים המסוכנים בתחומן”, התריע המבקר בדו”ח, תוך שהוא חושף כי בישראל ישנם כ-4,800 מבנים שמוגדרים מסוכנים. אומדן מספר יחידות הדיור שנבנו לפני שנת 1980 בישראל, שייתכן שאינן עומדות בתקן לעמידות מבנים מפני רעידות אדמה, עומד על כ-610 אלף.

הדו”ח של אנגלמן התפרסם לאחר שבספטמבר 2021 בניין בן ארבע קומות קרס בחולון, לאחר שבקעו בו סדקים ודייריו פונו מחשש מידי לחייהם.

באזור גוש דן יש כ-2,700 בניינים שמוכרזים כמסוכנים, כאשר בתל אביב בלבד ישנם היום למעלה מ-900 בניינים מסוכנים. לשם השוואה, לפני כשנתיים מספרם של הבניינים המסוכנים בתל אביב עמד על כ-650, אך המקרה שהתרחש בחולון הגביר את המועדות לעניין בקרב האזרחים והוביל לפניות רבות לעירייה בנושא.

אותם 900 בניינים מסוכנים מהווים 5% מכלל הבניינים (מגורים ומשרדים) בתל אביב. מדי חודש מבוצעות עבודות שיפוץ בעשרות בניינים ברחבי העיר כדי לצמצם פערים, בתקווה למנוע אסון שבו בניין יתמוטט על יושביו. התהליך מתנהל דרך היחידה למבנים מסוכנים באגף ההנדסה של העירייה.

ברגע שבאגף ההנדסה של העירייה מאתרים מבנה מסוכן, הדיירים מתבקשים לטפל בבעיה תוך זמן קצוב. אם הבעיה לא מטופלת, העירייה יכול להטיל קנסות על הדיירים ולכפות עליהם דרך הליך משפטי לבצע את השיפוץ הנדרש. במידה וקיימת סכנה מיידית למבנה, העירייה יכולה גם להוציא צו פינוי לדיירים.

לצד מבנים ישנים שמוגדרים כמסוכנים בשל תהליכי בלאי שמצטברים לאורך השנים, ישנן גם מקרים שבהן מרפסת קורסת לפתע או שמתגלים סדקים בקירות של בניין חדש, כתוצאה מעבודה רשלנית של חברה הבנייה.

דיזינגוף 302. מבנה מסוכן

דיזינגוף 302. צביעה לאחר שיקום הבניין

פיתרון מותאם לכל מצב

חברת א.עמי בנייה ויזמות מתמחה מזה כשלושה עשורים בשיקום מבנים מסוכנים, שיפוץ מבנים וחזיתות, חיזוק עמודים, עבודות בניה, שיפוצי פנים וחלוקת דירות, עבודות צבע וכן תמ”א 38 (התחדשות עירונית).

החברה מספקת פתרונות מקיפים לענף הבנייה ואחראית על ביצוע כל העבודות השונות שפרויקטים מורכבים מצריכים. בין עבודות אלו ניתן למצוא: בניית מחיצות גבס, תקרות, פרקטים, ריצוף, שטיחים, נגרות, אלומיניום, זגגות, הרכבת חלונות ודלתות, חשמל, אינסטלציה, מיזוג אויר והנחת קווי תקשורת, כאשר בחברה מבצעים פרויקטים החל משלב התכנון ועד מסירת הנכס ללקוח.

לדברי מקסים חדרקביץ’, מנהל השיווק והלקוחות של החברה שעובדת בגוש דן, “אנחנו פונים לדיירים הגרים במבנים המסוכנים, ומציעים להם את השירות שלנו בשיקום הבניין. בנוסף לביצוע בפועל, אנחנו מתעסקים עבורם בכל הבירוקרטיה הנדרשת לאורך התהליך מול כל הגורמים הרלוונטיים – עיריית תל אביב ובית המשפט. העבודות עצמן מבוצעות בפיקוח של מהנדס-קונסטרוקטור של החברה. חשוב לקחת בחשבון – שיקום בניין הוא לא דבר של מה בכך. לא כל שיפוצניק ידע לשקם בניין, ולכן חשוב שבעל המקצוע יהיה קבלן רשום בפנקס הקבלנים. בשביל הביטחון האישי של הדייר ובשביל השקט הנפשי”.

רש”י 17. מבנה מסוכן

רש”י 17. לאחר השיקום

יתרונה הבולט של חברת א. עמי הוא היכולת לבצע פרויקטים בהיקפים שונים החל מפרויקטים עבור לקוחות פרטיים ועד לפרויקטים גדולים המבוצעים עבור קבלנים, אדריכלים, חברות ניהול ופיקוח ויזמים שונים.

עלויות של שיקום בניין מוערכת בעשרות אלפי שקלים, כאשר לעיתים העלויות יגיעו לסכומים גדולים עקב העדר תחזוקת המבנה. העלויות משתנות בהתאם לגודל הבניין ומידת העבודה הנדרשת ומתחלקות בין כלל בעלי הדירות, בחלוקה מוסכמת.

ישנה מגמה, בה חברות יזמיות מציעות לממן ולשקם את המבנים המסוכנים, ובתמורה מבקשים לקדם פרויקט של התחדשות עירונית בבניינים אלה. במסגרת התהליך הדיירים זוכים לגור בבניין בטוח, ללא הוצאה כספית מכיסם לתחזוקת הבניין, בזמן שהחברה היזמית “זוכה” באמון הדיירים לבניית בניינם החדש.

WIN-WIN לכל הצדדים

תהליך שיקום של בניין נמשך בממוצע כשבועיים כתלות בחומרת הליקויים, כאשר ב”א.עמי יזמות ובנייה” מתחייבים שמרגע תחילת העבודות, התהליך לא ייקח יותר מחודש. בנוסף, החברה לא לוקחת שום מקדמה מהדיירים והתשלום מבוצע רק לאחר שמתקבל אישור מהעירייה שהעבודות בוצעו בשלמותן ובהתאם לכל הדרישות המקצועיות. החברה גם נותנת לדיירים אחריות לעשר שנים לאחר השלמת העבודות, זאת למרות שהחוק מחייב לתת אחריות של שנה אחת בלבד. בנוסף, הבעלים של החברה הוא קבלן רשום בעצמו. המשמעות היא שיש כתובת ישירה לכל דבר שנדרש, בניגוד למקרים שבהן העבודות מבוצעות על ידי קבלני משנה, וברגע האמת אין כתובת ברורה במידה ויש צורך להפעיל את האחריות או הביטוח.

עד המקרה המדובר בחולון, החברה הייתה עובדות בממוצע על ארבעה פרויקטים במקביל. מאז המקרה, הפניות גברו והחברה מבצעת שישה פרויקטים במקביל וישנה רשימת המתנה של עוד שבעה פרויקטים נוספים. מדובר בסדר גודל של כמאה פרויקטים בשנה.

בין הפרויקטים של החברה בתקופה האחרונה ישנו פרויקט ברחוב א.ד גורדון באזור הצפון הישן בתל אביב. מדובר בבניין עם עשרה בעלי דירות. חלק מהפסיפס התפרק מחזיתות הבניין, כשבנוסף התגלו במבנה סדקים והברזל מהעמודים של הבניין נחשף.

דיירי הבניין ביקשו להשלים את הפסיפס החסר בדוגמה שאינה תאמה את הפסיפס המקורי, וזאת עקב מחסור ביבוא. בחברה מצאו דרך מקורית ואפילו אומנותית בפתרון הבעיה – פועל החברה יצר דוגמאות פסיפס על גבי הטיח שבוצע באזורי התיקונים.

א.ד. גורדון 6. שיקום-ברזל

א.ד. גורדון 6. שיקום-בטון

א.ד. גורדון 6. גמר-טיח

פרויקט נוסף של החברה מהתקופה האחרונה נמצא ברוחב רש”י. שם היה צורך בשיקום של מבנה לשימור. מדובר באתגר לא פשוט מפני שבמבנים לשימור החזות חייבת להישאר זהה למקור, אחרת הדבר עלול לעלות לבעלי הנכס ביוקר מאוחר יותר, בצורת שיפוץ כללי. “התיקונים שעשינו היו בגוון זהה ככל הניתן לגוון של הקיר. ואם עוברים ברחוב ליד הבניין קשה להבחין שהבניין הוגדר אי-פעם כמסוכן”, מסביר מקסים.

בפרויקט אחר, בניין ברחוב דיזינגוף הוכרז כמבנה מסוכן בעקבות התפרקויות טיח, בטון וברזלים חשופים. העבודה הייתה גדולה והדיירים החליטו לנצל את ההזדמנות ולצבוע את הבניין, כך שלא ייראו טלאי תיקון.

פרויקטים נוספים ברחבי תל אביב שהשלימו בחברה בתקופה אחרונה ניתן למצאו ברחוב בר כוכבא, שינקין, בן יהודה ופינסקר.

מקסים מציין תופעת נוספת באשר למבנים מסוכנים. לדבריו ישנם מקרים בהם בניין מצריך שיפוץ אך הדיירים ממתינים לקבל אישור להתחדשות עירונית, דבר שיהפוך את שיפוץ הבניין לכלכלי עבורם ועבור הקבלן המבצע. בכך הדיירים לוקחים סיכון שבתקופת ההמתנה לאישור התמ”א, מצבו של הבניין יחמיר. “לא מומלץ לחכות לביקורת של העירייה. מהנדסי העירייה מגיעים לרוב עקב תלונה. כדאי להיות ערניים לפגמים בבניין ולטפל בטרם הליקויים יחמירו, כך בעלי הדירות חוסכים בעלויות תיקון גבוהות ולחץ נפשי. במידה והדיירים לוקחים סיכון משיקול כלכלי, אנחנו פונים אליהם ומציעים להם מהלך שהיה WIN-WIN לכל הצדדים. אנחנו נתקן לכם את הבניין בחינם, אתם תהיו בראש שקט וכשנלך לפרויקט התחדשות עירונית, כולם ירוויחו”.

לדבריו, במהלך מרבית המקרים של שיקום בניין, אין צורך לפנות את הדיירים מהדירות שלהם, כאשר העבודה מתבצעת משעות הבוקר עד אחר הצהריים כאשר מרבית האנשים נמצאים במקום עבודתם ובכך אין הפרעה לדיירים כשהם חוזרים הביתה מהעבודה.

לצד זאת, ישנם מקרים יוצאי דופן שבהם נדרש שיפוץ נרחב בשל הסכנה לקריסת הבניין, ואז אין ברירה אלא לפנות את הדיירים כדי להשלים את העבודה אשר מתבצעת מסביב לשעון.

בר כוכבא 55. מבנה מסוכן

בר כוכבא 55, לאחר השיקום

אלמנט נוסף שמתרחש בתל אביב הוא צו 4 שעוסק בשיפוץ חזיתות של בתים. מתוקף חוק העזר העירוני לשמירה ולשיפוץ חזיתות בתים, בסמכות העירייה לדרוש מהם לבצע עבודות שיפוץ במקרה שבעלי המבנה לא עושים זאת מיוזמתם. המטרה היא שיפור פני העיר כדי שהבניינים ברחובות הראשיים לא יראו מוזנחים.

בשנת 2022 פעלה העירייה לאכיפת ביצוע דרישות לשיפוץ בשורה ארוכה של רחובות ברחבי תל אביב: הדסה, הירקון, שדרות נורדאו, שלמה המלך, יהושוע בן נון, ז’בוטינסקי (מערבית לאבן גבירול), בזל, בן יהודה (צפונית לארלוזורוב), סוקולוב, שדרות ח”ן, פינסקר, אחד העם, הוברמן, שדרות תרס”ט, שדרות בן ציון, מרמורק, שדרות רוטשילד, נחלת בנימין, אוסישקין, ירמיהו, זמנהוף, החשמונאים, יהודה הלוי, טרומפלדור, יונה הנביא, גאולה, הרב קוק, אהרנסון, זרובבל, עזרה הסופר ונחמיה ודניאל.