7 העצות של עו”ד רונית אמיר יניב למשקיעי נדל”ן בחו”ל

שוק הנדל”ן הבינלאומי קוסם לישראלים רבים. מחירי דירות נמוכים, תשואות מפתות ונופים אירופיים – אבל מאחורי כל עסקת נדל”ן בחו”ל עומדים גם סיכונים לא מעטים. עו”ד רונית אמיר יניב, שותפה בכירה במשרד עורכי דין יגאל ארנון וראש מחלקת נדל”ן בינלאומי, חושפת את מה שחשוב לדעת – ואיך להשקיע נכון בלי ליפול בפח. לדבריה, “רכישת דירה בחו”ל לא צריכה להתבצע בגלל תרבות ואווירה – זו עסקה כלכלית שדורשת בדיקה קפדנית, גם משפטית וגם עסקית”, מדגישה אמיר יניב, שמלווה בין היתר את עסקאות הנדל”ן של Ewave Cyprus בקפריסין.

עו”ד אמיר יניב מלווה קרוב לשלושה עשורים יזמים ומשקיעים במדינות כמו יוון, קפריסין, איטליה, גרמניה, פורטוגל, אנגליה וארצות הברית. היא מזהירה מפני רכישות במדינות שאינן נהנות מיציבות משפטית ומשטרית, וממליצה להתמקד בשווקים מבוססי חוק בריטי או אירופי.

ביקשנו מעו”ד רונית אמיר לספק לנו עוד כמה עצות עבור משקיעי נדל”ן ישראליים בחו”ל. וזה מה שהיא ענתה:

1. מישהו לסמוך עליו

לא כל יזם הוא יזם שכדאי לסמוך עליו. ההמלצה הכי חשובה שלי היא לקנות רק מיזם שמוכר, מנוסה, ומוכרז כבעל רקורד מוכח – כזה שביצע פרויקטים בעיר, מסר דירות בזמן וברמת גימור גבוהה, ונתן פתרונות לניהול והשכרה.

2. ניהול הנכס

כאשר רוכשים דירה בישראל, הרוכש לרוב מנהל את התפעול בעצמו, מפרסם באינטרנט, מנהל את ההשכרה – כל זה מול תקופות של מיתון, מלחמה, הפגנות ועוד. במקרה של רכישת נדל”ן בחו”ל, בעקבות המרחק ואופי הנכסים, לרוב ישנה חברת ניהול שאחראית לאיתור שוכרים ותחזוקת הנכס באופן שוטף. אחד היתרונות של חברות רצינית היא העובדה שחברת הניהול היא מתוך הקבוצה. נכס מנוהל בחו”ל הוא פתרון מושלם. כאשר מדובר בנכסים שמושכרים לטווח קצר, זה מאוד נוח שיש גורם המטפל בדירה, דואג שהיא תהיה מתוחזקת ותראה טוב בכל עת. אין בלאי מצטבר כי רמת התחזוקה הגבוהה נשמרת כל הזמן.

3. רמת ביטחון גבוהה

ישראלים רבים מתעניינים ברכישת דירה בחו”ל, מבינים שהיא בתקציב שלהם, ובסוף מחליטים שלא להחליט, מחשש של רמת סיכון גבוהה ברכישה מעבר לים. חברה אמינה ומנוסה מציעה רמת ביטחון דומה לרכישה בישראל. חשוב שהבית יהיה רשום על שם הרוכש בטאבו, ולא בהסכם שיתוף. הקונה מקבל את המקבילה המקומית של הערת אזהרה, בעלות מלאה על שמו, והוא יכול למכור, להוריש ולהשכיר בכל עת.

4. עורך דין מקומי

רכישה בחו”ל יכולה להיות בטוחה, אך הדבר תלוי במשרד עורכי דין מקומי אמין, שמבצע את הרישום בזמן ובאופן נכון, ומשרד עורכי דין ישראלי אמין שמפקח על המשרד במדינת היעד. יש בניינים שטרם נרשמו משום ששילמו לעורך הדין של הקבלן מראש על פעולת הרישום תוך זמן מסוים, אך משום שהוא כבר קיבל את התשלום, לא היה דחוף לו לבצע את הפעולה – ועשור לאחר מכן הבניין לא רשום.

חשוב שעורך הדין המקומי יתחייב למועד השלמת רישום.

5. רב-עונתיות

עדיפה רכישת נכס שהוא רב עונתי כדי לקבל הכנסה קבועה ועליית ערך. למשל: וילה מבודדת היא בדרך כלל עונתית, כך שההשכרה שלה עלולה להיות בעייתית. לעתים היא נמצאת באזורים שבחורף כל העסקים בהם סגורים, כך שאם אתם מתכננים לבוא לשם מחוץ לעונה, החופשה תהיה הרבה פחות מהנה.

6. תשלום מס אופטימלי

לשכר דירה מנכס מחו”ל יש מיסוי, וצריך לשלם עליו כחוק. כאשר עובדים עם חברה מסודרת, הנציגים שלה מובילים את הרוכש במסלול המסודר והמוסדר, גם אם הוא יותר שמרני וכולל תשלומי מס.

המיסוי על רווחי נדל”ן בחו”ל הוא מורכב. אנחנו עובדים עם אחד מעורכי הדין הגדולים בקפריסין בתחומי המיסוי והנדל”ן. חשוב לקבל ייעוץ והסבר מפורט על התשלומים ברכישה ועל המיסוי על ההכנסה השוטפת מדמי השכירות לאורך השנים. תפקידו של עורך הדין המקומי המתמחה בנדל”ן ובמיסוי הוא לדאוג לתשלום המס האופטימלי עבור הרוכש, על פי התקנות בישראל ובמדינה בה נמצא הנכס.

7. אינטרס משותף

האם עדיף לשלם דמי ניהול או לדרוש תשואה מובטחת? לדעתי הבחירה הנכונה היא מודל עם אינטרס משותף של הקונה ושל חברת הניהול. יש חברות שמבטיחות תשואה, גובות שכר דירה גבוה לתקופת זמן מוגבלת, משלמות מתוכו את התשואה, אך לאחר מכן הרוכש מגלה שהיא לא משקפת את התשואה הריאלית. חברות רציניות לא עושות מהלכים מסוג זה, אלא לוקחות אחוזים מסוימים על ניהול הנכס.

במצב שבו החברה לוקחת אחוז מסוים מהניהול, יש לשני הצדדים אינטרס משותף לשכר דירה גבוה.