זיהום קרקע בשדה דב: ביהמ"ש עצר הגרלת זכויות במיליארדים

בית משפט השלום בהרצליה החליט לעצור, בשלב זה, את הליך הגרלת המתחמים בין אלפי בעלי הזכויות הפרטיים בגוש הגדול בצפון מערב תל אביב. הסיבה: אי־וודאות סביב זיהום תרכובות PFAS, שנמצא בקרקע ובמי התהום, באזור רובע שדה דב.

ההחלטה, שניתנה ב־30 באוגוסט 2026 על ידי השופט יעקב שקד, אינה עוצרת את כלל הבנייה ברובע שדה דב ואינה קובעת כי כל הקרקעות באזור מזוהמות. היא עוסקת בהגרלה שאמורה לקבוע באיזה מתחם יקבלו בעלי הזכויות הפרטיים את זכויותיהם, וקובעת כי נכון לעכשיו, אין די מידע כדי להבטיח שהחלוקה תהיה שוויונית.

בנייה בשכונת אשכול ברובע שדה דב. צילום: ת"א אונליין

זכויות לאלפי דירות בגוש הגדול

ההליך המשפטי נוגע לחלקה 204 בגוש 6896, חלק מתוך "הגוש הגדול" בצפון מערב תל אביב. זכויותיהם של אלפי בעלי קרקע במקום מנוהלות מאז שנות ה־70 באמצעות חמישה מנהלים שמונו במסגרת הליך לפירוק שיתוף. בעלי הזכויות אמורים לקבל זכויות ל-2,503 דירות בשלושה מתחמים: 818 יחידות דיור במתחם אשכול, 1,483 יחידות במתחם שני ברובע שדה דב ו-202 יחידות במתחם שלישי.

זיהום PFAS ולמה הוא בעייתי

PFAS הוא שם לקבוצה גדולה של תרכובות כימיות סינתטיות עמידות במיוחד, ששימשו במשך עשרות שנים בין היתר בקצפי כיבוי. חלק מהתרכובות מתפרקות באיטיות רבה ועלולות להישאר לאורך זמן בקרקע, במי התהום ובסביבה. החשש הבריאותי תלוי בריכוז, במשך החשיפה ובאופן החשיפה. מחקרים קישרו חשיפה מוגברת לחלק מסוגי ה־PFAS לפגיעה במערכת החיסון, שינויים ברמות כולסטרול, פגיעה בכבד, השפעות על הריון ובחלק מהחומרים גם לעלייה בסיכון לסוגים מסוימים של סרטן.

עם זאת, עצם הימצאות PFAS בקרקע אינה מעידה לבדה על סכנה מיידית לציבור. כדי להעריך את הסיכון יש לבדוק היכן נמצא הזיהום, באיזה ריכוז ובאיזה עומק.

מתי התגלה הזיהום בשדה דב

שדה דב שימש במשך עשרות שנים כשדה תעופה אזרחי וצבאי, עד סגירתו ב־2019. לאחר הפינוי בוצעו בין 2020 ל־2023 חקירות קרקע ושיקום של מזהמים שהיו ידועים באותה עת. בשנים 2022–2025 בוצעה גם חקירת מי תהום, וב־2025 נדגמו שלוליות מים באתר. הבדיקות הצביעו על חריגות של תרכובות PFAS ביחס לערכי הסף שנקבעו למי שתייה.

במהלך 2025 בוצעו גם דגימות קרקע שבהן נמצאה נוכחות PFAS. בעקבות הממצאים, המשרד להגנת הסביבה העריך, כי מקור הזיהום קשור ככל הנראה לשימוש ההיסטורי בקצפי כיבוי במסגרת פעילות ותרגילי חירום בשדה התעופה.

הממצאים אינם מתייחסים לכל רובע שדה דב כמקשה אחת, אלא למוקדים שונים בקרקע ובמי התהום: המשרד להגנת הסביבה פרסם בפברואר 2026 מפת אזורים שבהם קיים חשד לזיהום PFAS. באזורים החשודים נדרשו ארבעה דיגומי קרקע לכול דונם, ובאזורים האחרים לפחות שני דיגומים לדונם.

רשימת המגרשים "החשודים" 

במסגרת חלקה 204 הוגדרו כמה מגרשים – ככאלה שנמצאים באזור החשוד בזיהום. במתחם אשכול מדובר במגרש 102. במתחם שני בשדה דב מדובר במגרשים 2201, 2210, 2213 ו־2266. מגרשים אחרים, כגון מגרש 108 במתחם אשכול ומגרשים 2202, 2204 ו־2214 במתחם השני, לא סווגו באותו שלב כחשודים ונדרשו בהם פחות דיגומים.

הבעיה – טבלאות השווי וחלוקת זכויות הבנייה בין המתחמים נקבעו בשומה, שעודכנה בפברואר 2025, לפני שהתבררה מלוא תמונת זיהום ה־PFAS. רק ב־29 במרץ 2026 עדכנו מנהלי הגוש הגדול את בית המשפט, כי במסגרת הטיפול בתוכניות רובע שדה דב, נמצאו חריגות בקרקע ובמי התהום ונדרשו חקירות נוספות. מנהלי הגוש ביקשו להמשיך בהגרלת המגרשים, בטענה שבשלב זה מדובר בחלוקה בין מתחמים בלבד, ולא בהקצאת מגרשים מסוימים.

כאן המקום להסביר: הגרלת המגרשים בגוש הגדול היא מנגנון, שנועד לחלק בפועל את זכויות הבנייה בין אלפי בעלי הזכויות הפרטיים בקרקע, אחרי עשרות שנים שבהן הזכויות מוחזקות במשותף. מאחר שאין לכל בעל זכויות כיום מגרש מסוים, שעליו הוא יכול לבנות, נבנה הליך הגרלה שמחלק תחילה את בעלי הזכויות בין כמה מתחמי תכנון, ובהמשך אמור לשייך להם זכויות במגרשים קונקרטיים בתוך אותם מתחמים. החלוקה נעשית לפי יחידות דיור "אקוויוולנטיות" ומקדמי שווי, כדי לשמור ככל האפשר על שוויון בין בעלי הזכויות.

במקרה של הגוש הגדול, בעלי הזכויות אמורים לקבל זכויות בעיקר במתחם אשכול, במתחם השני של תוכנית תא/4444, ובמתחם נוסף בתוכנית תא/3700. הבעיה שהתעוררה כעת היא שאם זיהום ה־PFAS משפיע באופן שונה על מתחם אחד, לעומת אחר, גם שווי הזכויות בכל מתחם עלול להשתנות. לכן בית המשפט קבע שאין טעם לבצע כעת את ההגרלה על בסיס מקדמי שווי ישנים, אם ייתכן שבהמשך יהיה צורך לשנות אותם, ולחשב מחדש את חלוקת הזכויות.

הכרעת בימ"ש השלום בהרצליה

השופט שקד קבע, כי אם היקף הזיהום, משך הטיפול בו, או עלויות הניקוי יהיו שונים בין המתחמים, גם שווי המתחמים עלול להשתנות – ובהתאם יהיה צורך לעדכן את טבלאות חלוקת זכויות הבנייה ומקדמי השווי. השופט קבע עוד, כי אם יתברר שהשפעת הזיהום שונה ממתחם למתחם, ביצוע ההגרלה על בסיס המקדמים הקיימים עלול להביא לחלוקה שאינה שוויונית של זכויות בשווי מיליארדי שקלים.

גם האפשרות לבצע את ההגרלה כעת, ולתקן מאוחר יותר את החלוקה, הוגדרה כבעייתית. שינוי מאוחר במקדמים עלול לחייב העברת בעלי זכויות ממתחם אחד לאחר, לשנות את מספר יחידות הדיור האקוויוולנטיות המגיעות להם, ולחייב חישוב מחדש של החלוקה.

רמ"י הגדילה את תקציב הבדיקות

רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) עדכנה את בית המשפט באוגוסט 2026, כי אושר תקציב מוגדל לחקירת הקרקע, באופן שמאפשר לבצע בדיקות גם במגרשי בעלי הזכויות הפרטיים. תוכניות הבדיקה הועברו לאישור המשרד להגנת הסביבה. במקביל, השאלה מי יישא בסופו של דבר בעלויות החקירה והטיפול בזיהום, עדיין לא הוכרעה.

כבר עכשיו ברור, כי הממצאים ברובע שדה דב אינם אחידים, ומגרשים שונים מזוהמים ברמות שונות. לפיכך, ההשפעה הכלכלית של הזיהום תהיה שונה, ממגרש למגרש. השופט שקד הדגיש, כי מדובר בהחלטה הנכונה לעת הזו בלבד, וכי נתונים סביבתיים חדשים לגבי היקף הזיהום עשויים להביא בהמשך לתוצאה אחרת. לבסוף, הורה בית המשפט לרשות מקרקעי ישראל להגיש לו עדכון מפורט על פריסת הזיהום בקרקעות, עד 6 באוקטובר 2026.

השכונה המרכזית ברובע שדה דב המתוכנן. הדמיה: ארי כהן ומיכאל וינד אדריכלות ובינוי ערים