סוף סוף: ישוקם המתחם שנפגע מטיל איראני ברחוב יהודה הלוי

ועדת המשנה לתכנון ולבנייה בתל אביב-יפו הודיעה כי בכוונתה להגיש תוכנית לשיקום ולהתחדשות הבניין הנטוש מזה כחצי שנה, ברחוב יהודה הלוי 121, לאחר שנפגע מטיל איראני במלחמת שאגת הארי. המגרש המדובר, והמגודר, ממוקם ממול הכביש למרכז המיפוי הלאומי, ליד המפגש של רחוב יהודה הלוי עם רחוב שינקין (ורחוב לינקולן).

המתחם הוכרז כאזור לשיקום והתחדשות מכוח חוק "שיקום נזקי מלחמה בדרך של התחדשות עירונית". המגרש, שבו נפגע הבניין מטיל ונדרש להרוס חלק ממנו בעקבות נזק חמור, עובר לשם כך הליך תכוני ייחודי: הוא יוצא מתוכנית רובעים 5 ו־6 של ת"א, לצורך קידום תוכנית ייעודית עבורו.

המגרש נמצא ברובע 5, ברחוב יהודה הלוי 121, בשטח של 529 מ"ר ובבעלות פרטית. המוסד התכנון המוסמך להפקיד את התוכנית הוא הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה.

מסלול שיקום לבניין שנפגע מטיל

בדיון קודם של ועדת המשנה, שנערך ב־20 במאי 2026, הסביר מהנדס העיר ת"א, אודי כרמלי, כי ברחוב יהודה הלוי 121 נפל טיל במהלך המלחמה וכי בעקבות הפגיעה נדרש לבצע הריסה של חלק מהבניין. לדבריו, נגרם לבניין "נזק פתאלי" והבניין היה במצב של קריסה מיידית. בעקבות חקיקת חוק שיקום נזקי מלחמה, נבחנה האפשרות להשתמש במנגנון תכנוני חדש זה, במקרה של המגרש ברחוב יהודה הלוי.

אדריכל אודי כרמלי הסביר כי החוק נועד בעיקר למתחמים, שבהם נדרשת התחדשות הכוללת תוכנית חדשה, איחוד וחלוקה ושטחי ציבור, ולאחר התייעצות עם מינהל התכנון במשרד הפנים סברו בעיריית ת"א-יפו כי ניתן ליישם את החוק במקרה זה. לדבריו, אחת ממטרות המסלול היא לאפשר לבעלי זכויות שמעוניינים בכך, למכור את דירתם בערך שנקבע במסגרת המנגנון, תוך שימוש במימון מדינה שיועבר ליזם לצורך ההריסה והבנייה, ויוחזר למדינה בתום תקופת הבנייה.

מנגנון ייחודי מזורז שנקבע בחוק

חוק "שיקום נזקי מלחמה בדרך של התחדשות עירונית", שפורסם ב־5 באפריל 2026, קובע הליך מיוחד לשיקום אזורים שנפגעו כתוצאה מנזקי מלחמה באמצעות התחדשות עירונית. לפי החוק, לאחר המלצת צוות מייעץ, יכולה הממשלה להכריז בצו על אזור כאזור לשיקום ולהתחדשות. החוק קובע פרק זמן של 60 ימי עבודה להכרזה בהתאם להמלצת הצוות.

לאחר ההכרזה ניתנת עדיפות להגשת התוכנית ולקידומה בוועדה המקומית. אם הוועדה המקומית אינה עומדת בלוחות הזמנים שנקבעו בחוק, סמכות התכנון עוברת לוועדה למתחמים מועדפים – ותמ"ל. לאחר ההכרזה נדרשת הרשות המקומית או הוועדה המקומית להודיע בתוך 21 ימים על כוונתה להגיש תוכנית. בתוך שלושה חודשים יש להגיש את התוכנית הסטאטוטורית לוועדה המקומית, ובתוך שישה חודשים נדרשת הפקדתה.

ככל שלוחות הזמנים אינם מתקיימים, הוועדה המקומית מאבדת את סמכותה לדון בתוכנית, והרשות להתחדשות עירונית נדרשת להגיש תוכנית אל ותמ"ל. לפי החוק, אישור סופי של התוכנית אמור להתקבל בתוך 12 חודשים ממועד הגשתה.

היטל ההשבחה וסיוע ליזם בחוק

החוק קובע גם מנגנון מיוחד להיטל השבחה בתוכניות שיקום. ברירת המחדל היא היטל השבחה בשיעור של 25% מההשבחה.

הרשות המקומית רשאית לקבוע בתוך 30 ימי עבודה ממועד תחילת החוק, או ממועד קרות הנזק, שיעור השבחה אחר – שהינו 50% מההשבחה או פטור מלא מהיטל השבחה. אם נקבע שיעור של 50%, אזי לפחות 30% מהכנסות ההיטל יוקצו לשיפור ולפיתוח המרחב הציבורי באזור השיקום הספציפי.

בנוסף כולל החוק מנגנון של השתתפות המדינה, באמצעות קרן הפיצויים של מס רכוש, במימון רכישת זכויות מבעלי דירות שבחרו במסלול מכירה.

הסיוע ניתן ליזם שמבצע את השיקום, יזם שנבחר בהתאם לתנאים הקבועים בחוק, ובהם השגת תמיכת רוב בעלי הזכויות. קבלת הסיוע מותנית בהעמדת ערבויות, ואילו החזר הכספים למדינה יבוצע לאחר קבלת תעודת גמר לפרויקט.

הבניין המתוכנן: 7 קומות וחנויות

במצב הקיים הבניין כולל חמש קומות על עמודים, וחדר יציאה לגג, בגובה של 17.5 מטר לבניין כולו. המצב המוצע הוא בניין בן 6 קומות, בתוספת קומת גג בשטח של 65% משטח הקומה הרגילה, וגובה הבניין יהיה 28 מטר. בבניין החדש, להבדיל מהבניין הקיים, תהיה גם חזית מסחרית.

אחד הנושאים המרכזיים שנדונו בוועדה לתכנון ובנייה הוא היחס בין תוכנית השיקום החדשה לבין תוכנית רובעים 5 ו־6, תא/4320, הנמצאת בהליכי קידום. מהנדס העיר, אודי כרמלי, העדיף תחילה שהתוכנית החדשה למגרש ברחוב יהודה הלוי 121 כן תישען על תוכנית הרובעים, ולא תוצא מתוכנית הרובעים ותהווה "אי אוטונומי" מבחינה תכנונית, אך במקרה כזה העירייה נדרשת להתמודד עם מצב שבו שתי תוכניות מקודמות במקביל על אותו תא שטח.

לאחר שהתברר כי האפשרות הנ"ל מסובכת ליישום, הוחלט בסופו של דבר כי המגרש ברחוב יהודה הלוי 121 כן ייצא החוצה מתוכנית רובע 5+6, תא/4320, על בסיס "צו שיקום נזקי מלחמה בדרך של התחדשות עירונית", שהכריז בתאריך 28.6.26 על המתחם ברחוב יהודה הלוי 121 כאזור לשיקום והתחדשות.

בעקבות הצו וההכרזה, החליטה ועדת המשנה לתכנון ובנייה בישיבתה מ־1 ביולי 2026, להגיש תוכנית לשיקום ולהתחדשות רחוב יהודה הלוי 121. החלטת הוועדה התקבלה בהתאם לסעיף 16.1 לחוק שיקום נזקי מלחמה בדרך של התחדשות עירונית.

אתר נפילת טיל איראני בתחילת מלחמת שאגת הארי 2026 ברחוב יהודה הלוי. צילום: ת"א יפו אונליין