כמה דירות עומדות למכירה באזור תל אביב?

מנתוני הלמ”ס, שהגיעו לידי “גלובס” עולה כי 29% מהיצע הדירות בישראל נמצא במחוז תל אביב. מדובר ב־15,546 דירות, ורק בפברואר נוספו להיצע זה כ־350 דירות.

גם היצע הדירות במחוז המרכז עלה בחודש השני של השנה – אך רק ב־170 דירות – והוא עומד על 10,326 דירות חדשות לא מכורות. בסך־הכול היצע הדירות החדשות באזורים שמוגדרים כאזורי ביקוש מגיע לכ־53% מכלל היצע הדירות.

מדובר במהפך של ממש, שעשוי לשנות את כללי השוק בישראל, לפחות לטווח הקצר. בחינה של השוק מאז 2018 מעלה כי עד לתקופה האחרונה מחוזות תל אביב והמרכז שלטו בשוק הדירות החדשות ללא תחרות, ולמעט ב־2020, כמות הדירות החדשות שנרכשו בשני המחוזות הללו הייתה גבוהה ממחצית מכלל העסקאות שבוצעו בישראל.

מגדלי אקירוב. צילום: אילן ספירא, עיריית תל אביב-יפו

את מידת ההתנפלות של הרוכשים על הדירות באזורי הביקוש ניתן ללמוד ממה שקרה במחוז תל אביב. כמות הדירות החדשות שנרכשה בו ב־2018 הגיעה לכ־5,500 ואילו ב־2021 היא קפצה לכמעט 13 אלף; במחוז המרכז הכמות הכפילה את עצמה והגיעה ליותר מ־16 אלף.

שוק הנדל”ן רתח באותם ימים, וכזכור המחירים רתחו בהתאם. אבל התחושה הייתה ש”כל מחיר זוכה”, ושלכל דירה באזורים הללו יימצא הרוכש הנכון במחיר הנכון. שני המחוזות הללו הובילו את טבלת המכירות ללא עוררין.

יזמי הנדל”ן ראו כי טוב, והגבירו את התחלות הבנייה שלהם בשני המחוזות הללו מ־26 אלף ב־2018 ל־29 אלף ב־2021, תוך ביטחון מוחלט שמה שהיה הוא שיהיה.

ואולם, כידוע, בשנה שעברה התהפכו היוצרות, עם התחלת העלאות הריבית ע”י בנק ישראל. הביקושים לדירות חדשות ירדו מאוד, וכתוצאה מכך מכירות הדירות החדשות צנחו. במחוז תל אביב שיעור הצניחה היה 40%, לכ־7,000 דירות שנמכרו בשנה שעברה, ובמחוז המרכז הצניחה הייתה 38%.

תל אביב. צילום: תל אביב אונליין

כזכור, נתוני הלמ”ס על מכירת דירות חדשות לחודש פברואר 23′ הראו על המשך הצניחה, כששיאנית הירידות היא “בירת הביקושים” – העיר תל אביב. העיר הגיעה למקום השמיני בלבד בטבלת מכירת הדירות החדשות של הלמ”ס, בשלושת החודשים שבין דצמבר 22′ לפברואר 23′. בסך־הכול היא רשמה ירידה של כמעט 80% במכירות, יחסית למספר העסקאות שבוצעו באותם שלושה חודשים בשנה שעברה. זאת, בניגוד חריף למצב בשנים שעברו, שבו העיר הובילה בבטחה את הטבלה הזו.

מבחינת היזמים מדובר בתקלה חמורה. כאמור, בשנים האחרונות הם הגבירו את הבנייה שלהם באזור תל אביב והמרכז, ולא הביאו בחשבון שהביקושים לדירות שלהם עלולים לצנוח, לא כל שכן במידה שכזו.

מכיוון שההתפלגות הגיאוגרפית של היצע הדירות היא מוצר חדש של הלמ”ס – אין בנמצא נתונים משווים מהשנים שעברו. אולם, על פניו נראה כי מדובר בנתון חסר תקדים, שבו היזמים פעלו על סמך הנחה מסויימת ולא הצליחו לעצור בזמן, עקב התמשכות הליכי התכנון והבנייה.

זאת הסיבה לכך שבשנה שעברה נרשמו במחוז תל אביב התחלות בנייה לכ־31 אלף דירות, שיא של השנים האחרונות, בו בזמן שהביקושים לדירות במחוז הזה צנחו.

אחד מהיסודות להתחלות הבנייה הרבה בתל אביב ושכנותיה היה הגידול המשמעותי בפרויקטים של התחדשות עירונית. ואולם עכשיו זה עלול להתהפך על היזמים, שכן עקב התחייבויותיהם לבעלי הדירות – הם לא יכולים לעצור את הבנייה. התוצאה: ייצור של עוד ועוד היצע דירות, שכפי הנראה יימשך גם בתקופה הקרובה, וזאת במצב שבו הביקושים בנפילה חופשית. המשמעות עלולה להיות קשה מאוד עבור היזמים.