מהפך בשכונת שפירא: מגדלי מגורים במקום הפרדס הקטן

ועדת המשנה לתכנון ולבנייה תל אביב-יפו דנה, ב-15 באפריל 2026, בתוכנית "הפרדס הקטן" בשכונת שפירא, אך לא קיבלה עדיין החלטה סופית לתת לתוכנית תוקף מחייב.

התוכנית הופקדה כבר בשנת 2022 לצורך קבלת התנגדויות, וההתנגדויות שנשמעו במהלך 2023, נבחנו על ידי הצוות המקצועי במינהל ההנדסה העירוני. המלצת הצצות המקצועי היא לתת לתוכנית תוקף, ויחד עם זאת, לקבל כמה וכמה התנגדויות מתוך כעשרים שהוגשו ונידונו.

כך תיראה שכונת שפירא אחרי המהפך. הדמיה: אדריכלית אילה רונאל

מתחם הפרדס הקטן

מדובר בתוכנית תא/מק/4246, העוסקת במתחם "הפרדס הקטן" בדרום-מזרח שכונת שפירא, בסמוך לרחוב קיבוץ גלויות וממערב לנתיבי איילון ולדרך חיל השריון. מוסד התכנון המוסמך להפקיד את התוכנית הוא הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה תל אביב-יפו. שטח התוכנית הוא 20.1 דונם, ומתכננת התוכנית היא האדריכלית אילה רונאל. יזמית התוכנית היא הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב-יפו, ובעלי המתחם הם בעלי הנדל"ן הפרטיים בו.

תחום התוכנית כולל את הרחובות דרך קיבוץ גלויות, ישראל מסלנט, האסיף ויצחק כוכבי. בפועל, מדובר בעתודת הקרקע האחרונה בשכונת שפירא, שאינה מבונה – ועל כן המתחם נתפס כרכיב משמעותי בתהליך ההתחדשות של השכונה.

המצב הקיים בשטח

השטח כולל כולל כ-20 מגרשים למגורים, בשטח של 0.6 עד 0.95 דונם כל אחד, בבעלות משותפת של חברות, בעלים פרטיים שאינם תופסים חזקה בפועל, ובעלים פרטיים המתגוררים בשטח עצמו. יחד עם זאת – השטח עצמו פנוי ברובו, חוץ מחמישה מבני מגורים נמוכים, ובית מלאכה אחד. במתחם יש ריבוי עצים בוגרים בעלי ערכיות.

מבחינה טופוגרפית, השטח נמוך מסביבתו, סובל מהצפות מי גשמים ומהיעדר תשתיות, ולכן קיים קושי לממש בו בנייה ללא תכנון כולל מחדש, שיכלול תכנון תשתיות ניקוז והגבהת המבנים.

נושא נוסף שנלקח בחשבון הוא סוגיית העתיקות. התוכנית ממוקמת בסמיכות לבית הקברות המוסלמי, ולאתר עתיקות מוגדר, ובמרץ 2022 הועברה מעיריית ת"א בקשה לקבלת חוות דעת והנחיות מרשות העתיקות, כדי שניתן יהיה לקדם את התוכנית לשינוי פניה של שכונת שפירא.

מדיניות שכונת שפירא

לפי המדיניות התכנונית הקיימת, שמבוססת על תוכנית אב לשכונת שפירא משנת 2006, המטרה היא לעודד בנייה במרחב שרובו פנוי לפיתוח, תוך מתן זכויות בנייה למגורים ולתעסוקה, ומתן פתרון להצפות, לחידוש התשתיות ולשימור הטבע. לאור הקרבה לנתיבי איילון, ולרחוב קיבוץ גלויות, הרעיון הוא לשמור על שדרת העצים שפונה כלפי רחוב קיבוץ גלויות.

מרחב התכנון משלב שימושי תעסוקה ומשרדים בדופן הפונה למחלף איילון, ומבני מגורים בחלקו המערבי של מתחם "הפרדס הקטן", תוך שמירה על מקבצי העצים הקיימים בליבת המרחב. מסביב למתחם זה מתקיימים כבר תהליכים של התחדשות עירונית, בדופן רחוב ישראל מסלנט, שם מקודם הליך פינוי-בינוי.

תוכנית האב לשכונת שפירא, תא/9026 משנת 2006, מתווה תכנון מערכתי כולל לשכונה, תוך דגש על שיקום עירוני, חברתי וקהילתי. במסגרת זו אותרו מאפיינים לשכונה ונקבעו המלצות בעניין שימושי קרקע, גובה בנייה, חניה, שטחי ציבור, שימושים ועיצוב אדריכלי. לפי אותה תוכנית אב, גובה הבינוי המוצע הוא עד 3.5 קומות בלב השכונה, ועד שש קומות בדופן הדרומית של השכונה. בהקשר זה – תוכנית "הפרדס הקטן" מיועדת לטפס לגבהים חדשים.

המצב התכנוני המוצע

התוכנית שמוצעת להתחדשות עתודת הקרקע האחרונה, שאינה מבונה בשכונת שפירא, מבוססת על איחוד וחלוקה ללא הסכמת בעלים. התוכנית מציעה יצירת בלוק עירוני מעורב שימושים, הכולל דופן פעילה כלפי רחוב קיבוץ גלויות וחיל השריון עם שימושי תעסוקה ומסחר, דופן פעילה כלפי רחובות קיבוץ גלויות, מסלנט והאסיף עם שימושי מגורים, וכול אלה מעל קומת מסחר. בלב המרחב יוקמו גינה ציבורית ושטחי ציבור בהיקף של כ-3.2 דונם. רחוב מסלנט יורחב.

באשר לזכויות הבנייה, הן יעמדו על 400% (רח"ק 4), בצפיפות של 40 יחידות דיור לדונם נטו. שטח ממוצע של דירה יהיה כ-92 מ"ר פלדלת. סך הכול ייבנו במתחם 242 יחידות דיור.

מתוך כלל 242 יחידות הדיור החדשות, 37 יוקצו לדיור בהישג יד, בהנחה של עד 40% ממחיר השכירות ולמשך 25 שנה. מספר הקומות בתוכנית נע בין שמונה קומות, לבין 19 קומות, ובכול הבניינים יהיו פנטהאוזים בקומות העליונות.

תמהיל הדיור כולל כ-30% דירות קטנות בשטח של עד 65 מ"ר, כ-20% דירות בינוניות-גדולות בשטח של 80 עד 100 מ"ר, וכ-20% דירות בשטח של מעל 80 עד 100 מ"ר. יתרת הדירות תישאר לשיקול דעת הוועדה המקומית, כאשר תמהיל הדיור הסופי ייקבע בתוכנית

מתחם הפרדס הקטן בשכונת שפירא. תצלום אוויר: אדריכלית אילה רונאל

תוכנית תחבורתית למתחם

בתחום התנועה – דרך קיבוץ גלויות מוגדרת כציר העורקי שישמש את שכונת המגדלים החדשה, עם שלושה נתיבים לכל כיוון, כאשר שני המסלולים מופרדים כיום באמצעות אי תנועה ברוחב של כחמישה מטרים. הרחוב נמצא כעת בתכנון מחדש, אך אינו מטופל במסגרת תוכנית "הפרדס הקטן".

רחוב ישראל מסלנט מוגדר רחוב מקומי קיים, ממותן תנועה וחד-סטרי מצפון לדרום, עם שני נתיבים בחלקו הדרומי, סמוך לצומת קיבוץ גלויות. בצדו המערבי קיימת רצועת עצים המשולבת במדרכה צרה יחסית, ובצדו המזרחי רצועת תשתיות חשמל עיליות המשולבת גם היא במדרכה צרה. חניה מותרת בצדו המערבי של הרחוב, במקביל לאבן השפה. במסגרת התוכנית מתאפשרת הסדרת שביל אופניים דו-סטרי ברחוב מסלנט, מדרכות רחבות ורצועת נטיעות בצדו המזרחי של הרחוב, לאורך חזית מסחרית ופעילה חדשה.

רחוב כוכבי מוגדר רחוב מקומי צר, סלול בחלקו, ללא הסדרת תנועה בצדו המערבי. לפי התוכנית, הרחוב יורחב, תוקם בו צומת חדשה עם רחוב ישראל מסלנט בחלקו המערבי, יתווספו מדרכות רחבות ורצועות לנטיעות, וכן בחלקו הצפוני יבוצעו הכנות למתן גישה ומפרץ חניה להורדת תלמידים לטובת מוסד חינוכי חדש הגובל בתוכנית מצפון. מחלקו הדרומי של הרחוב מתוכננת גישה לשתי כניסות ויציאות ראשיות למרתפי החניה של המתחם החדש. אופי הרחוב הפנימי המוצע יישאר דרך מקומית, חד-סטרית וממותנת תנועה.

יו"ר ועדת המשנה לתכנון ובנייה ת"א יפו וסגן ראש העירייה – עו"ד ליאור שפירא. צילום: לשכת עורכי הדין מחוז ת"א