מהפך בדרום תל אביב: המודל של שכונת הארגזים / ניתוח מקצועי

פרויקט הפינוי בינוי בשכונת הארגזים, שנכנס סוף-סוף לשלב מתקדם, מהווה מבחן מרתק להתחדשות עירונית בישראל. המתווה החדש, שגובש לאחר שלושה עשורים של כישלונות, מציע תובנות חשובות על האופן שבו יש לנהל פרויקטים מורכבים של הריסה ובנייה במתחמים רגישים.

הנתונים מדברים בעד עצמם: מתחם של 163 דונם בלב המטרופולין, שיעבור טרנספורמציה דרמטית מאוסף של מבנים צמודי קרקע לא מוסדרים, לשכונת מגדלים מודרנית.

במקום המבנים הקיימים יוקמו שבעה מגדלים בני 22-33 קומות, שיכללו 1,870 דירות חדשות, מתוכן 174 להשכרה ו-300 לדיור מוגן.

המודל הכלכלי

המפתח להצלחה הנוכחית טמון במודל הכלכלי המדורג שפותח.

בניגוד לניסיונות קודמים שהציעו פתרון אחיד, המתווה החדש מכיר במורכבות ההיסטורית של השכונה, ומציע מדרג פתרונות: החל מדירות חדשות ללא תשלום לוותיקי השכונה, ועד להסדרי תשלום של 750 אלף עד מיליון שקל למתיישבים המאוחרים יותר.

בהינתן מחירי הדירות הנוכחיים באזור, המגיעים ל-35 אלף שקל למ”ר, שווי ההטבה לתושבים המפונים מגיע ל-1.5 מיליון שקל לפחות.

זהו איזון ראוי בין האינטרס הציבורי לפיתוח האזור לבין הצורך במתן פיצוי הוגן לתושבים.

משמעות תכנונית

חשוב להבין את המשמעות התכנונית הרחבה: מדובר בהזדמנות נדירה לתכנון מחדש של מתחם שלם בלב המטרופולין.

התוכנית כוללת לא רק יחידות דיור, אלא גם תשתיות מודרניות, שטחי ציבור ומסחר. זהו שינוי שישפיע על כל מרקם החיים בדרום תל אביב.

ההיבט המשפטי של הפרויקט ראוי לציון מיוחד. הוועדה שהוקמה לבחינת בקשות ההיכללות במתווה, יצרה מנגנון שקוף ואובייקטיבי, להכרעה בסוגיות של זכאות.

זהו מודל שעשוי לשמש פרויקטים דומים בעתיד.

לקחים מרכזיים

הניסיון של שכונת הארגזים מלמד שלושה לקחים מרכזיים:

ראשית, פתרונות מורכבים דורשים גמישות תכנונית וכלכלית. המתווה האחיד שנכשל בעבר הוחלף במודל מדורג שמכיר במציאות המורכבת בשטח.

שנית, שיתוף הציבור הוא קריטי. העובדה שהעירייה השקיעה שלוש שנים בגיבוש המתווה, תוך דיאלוג מתמשך עם נציגות התושבים, תרמה משמעותית להצלחת התהליך.

שלישית, יש חשיבות קריטית לתיאום בין כל הגורמים המעורבים. השילוב בין היזמים הפרטיים, העירייה והמדינה יצר מערכת איזונים שמאפשרת את מימוש הפרויקט.

בסיס לעוד פרויקטים

עם התקדמות הליכי התכנון האדריכלי, והציפייה להיתרי בנייה בתוך כשנתיים, נראה שהמודל של שכונת הארגזים עשוי להוות תבנית לפרויקטים דומים ברחבי הארץ.

זוהי דוגמה לאופן שבו תכנון נכון, המשלב היבטים כלכליים וחברתיים, יכול להוביל להתחדשות עירונית מוצלחת גם במתחמים מורכבים במיוחד.

האתגר הבא יהיה היישום בפועל. הצלחתו תיבחן לא רק ביכולת לעמוד בלוחות הזמנים, אלא גם ביצירת מרקם עירוני חי ותוסס שישתלב בסביבתו. זה המבחן האמיתי של כל פרויקט התחדשות עירונית.

הכותב הוא שמאי מקרקעין ועורך דין, בעל משרד שמאי מקרקעין בתל אביב

למאמרים נוספים של ד”ר אסף גסטפרוינד – הקליקו כאן.