קרבה לים ולפארק: כוכב הצפון מנצחת את ל’, נופי ים ואזורי חן / ניתוח מקצועי

פערי מחירים משמעותיים מבדילים בין חמש שכונות צמודות בצפון-מערב תל אביב: תוכנית למד (שיכון ל’), אזורי חן, רמת אביב החדשה, נופי ים וכוכב הצפון.

למרות הקרבה הגאוגרפית ביניהן, ולעיתים גם תקופת הבנייה הדומה, לכל שכונה יש אופי ויתרונות שונים, המשפיעים על ערך הנדל”ן.

ניתוח מקצועי מאבחן את ההבדלים המהותיים בין שכונות אלו, מבחינת תכנון אורבני, תשתיות, איכות בנייה, קרבה לחוף, תחבורה, תדמית שונה שיש לכול שכונה ושכונה וקהל היעד שמתגורר בה כיום כיום, או מעוניין לגור דווקא בשכונה מסוימת באזור הזה.

מי הכי ירוקה

המאמר הראשון, מתוך ארבעה בסדרה זו, עסק בתכנון האורבני ובסוג הבנייה בכל שכונה ושכונה בצפון מערב תל אביב.

המאמר השני עסק בתשתיות, בתחבורה ובפיתוח חמש שכונות היוקרה המבוקשות בצפון מערב תל אביב.

המאמר השלישי עסק בתדמיות השונות של נופי ים, אזורי חן, תוכנית למד, רמת אביב החדשה וכוכב הצפון, ובקהלי היעד השונים שהן מושכות אליהן.

המאמר הרביעי, והאחרון בסדרה, יתמקד הפעם בקרבה לחוף הים, בנוף לים ובגישה הישירה אל החוף, וכך גם לגבי הקרבה לשטחים פתוחים וריאות ירוקות בכול אחת מחמש השכונות הצפון מערביות של עבר הירקון.

קרבה ונוף לים

אחד הגורמים הבולטים המבדילים בין השכונות בצפון מערב תל אביב הוא המיקום הגיאוגרפי ביחס לחוף הים ולפארקים הגדולים, מה שמשפיע מאוד על איכות החיים בהן, וכמובן על מחירי הדירות.

כוכב הצפון

כוכב הצפון ממוקמת במיקום אטרקטיבי: היא צמודה לפארק הירקון ונמצאת במרחק הליכה קצר מאוד מחוף הים ונמל תל אביב.

למעשה, זו השכונה הצפונית ביותר מעבר לנחל הירקון, וגובלת בדרום בפארק הירקון ובמערב באזור הנמל.

הקרבה המיידית לריאה הירוקה הגדולה של תל אביב ולקו החוף מעניקה לתושבי כוכב הצפון איכות חיים גבוהה – גישה למסלולי ריצה ואופניים, לפעילויות ספורט ונופש בפארק, וכן לחופי רחצה מוסדרים (חוף מציצים וחופי הנמל).

גורם זה ממצב את כוכב הצפון כשכונת יוקרה אטרקטיבית במיוחד, ומשתקף במחירי הנדל”ן הגבוהים בה.

שר הפנים משה ארבל וראש העיר רון חולדאי השקיפו מהטיילת על פרויקט רובע שדה דב העתידי. צילום: כפיר סיון, עיריית ת”א יפו‎

תוכנית למד

תוכנית ל’ ואזורי חן קרובות אף הן לחוף, אך בצורה עקיפה יותר, מאשר כוכב הצפון.

שיכון ל’ במשך שנים גבלה ממערב בשדה דב, שדה התעופה הישן, שסגר למעשה את הגישה הישירה לים.

המשמעות היא שתושבי למד לא יכלו להגיע לחוף הסמוך ברגל, והחופים הנגישים להם היו חוף תל ברוך וחוף הצוק מצפון-מערב, או חופי הנמל מדרום, הדורשים נסיעה קצרה.

מצב זה עתיד להשתנות בעקבות פינוי שדה דב: התוכנית לפיתוח רובע שדה דב החדש כוללת פארק חופי נרחב ופתיחת הרצף האורבני עד המים. כאשר פארק חוף זה יוקם, תוכנית ל’ תהפוך לשכונה קרובה מאוד לחוף, מה שעשוי להעלות עוד את ערך הנכסים בה.

נכון להיום, תוכנית למד נהנית מקרבה מסוימת לים (הבריזה מורגשת בשכונה), אך ללא נוף ישיר או גישה רגלית מיידית.

תוכנית למד. צילום: תל אביב אונליין

אזורי חן

אזורי חן נמצאת מעט צפונה יותר: גבולה המערבי הוא הכביש המוביל לחוף הצוק, כלומר במרחק של דקות ספורות מחוף הים.

בפועל, רבים מתושביה חוצים את הכביש כדי להגיע לטיילת חוף תל ברוך או לרדת לרחצה.

הדירות בקומות הגבוהות באזורי חן זוכות לנוף פנורמי של הים התיכון, דבר שהיה שובר שוויון בשנות ה־90 כאשר השכונה אוכלסה.

גם כיום הנוף והקרבה לחוף נחשבים ליתרון משמעותי של אזורי חן, המבדיל אותה למשל מרמת אביב החדשה, שאינה גובלת בים.

פרויקט סי אנד סאן נשקף מחוף הצוק בצפון מערב העיר. צילום: ת”א אונליין

רמת אביב החדשה

רמת אביב החדשה ונופי ים: כאן יש הבדל בין חלקיה המזרחיים למערביים.

רמת אביב החדשה עצמה (מזרחית ללוי אשכול) מרוחקת יותר מהים – במובן זה מצבה דומה לתוכנית ל’ לפני פינוי שדה דב, והיא חסומה לכיוון מערב על ידי הגוש הגדול.

תושב ברמת אביב החדשה יצטרך לחצות את לוי אשכול, ולעבור דרך אזור הגוש הגדול, כדי להגיע לחוף תל ברוך. זו לא שכונה על קו המים.

בית ספר ובנייני מגורים בשכונת נופי ים. צילום: עיריית ת”א יפו

נופי ים (הגוש הגדול)

לעומת זאת, השכונה האחות ממערב, נופי ים (הגוש הגדול), משתרעת עד קו החוף.

בחלקה הצפון-מערבי של נופי ים, כאמור, ניצבים מגדלי Sea & Sun ממש על החוף – עם ירידה פרטית כמעט לחול הים.

גם יתר הבניינים במערב הגוש נהנים מנוף ים קרוב, ומטיילת חוף תל ברוך החדשה, שנבנית ומחברת את האזור לרצועת החוף הצפונית של תל אביב. קרבה ישירה זו לים היא יתרון מובהק של הדירות המערביות בגוש הגדול, ומחיריהן משקפים זאת.

עם זאת, בחלקים הפנימיים והמזרחיים יותר של נופי ים (למשל לאורך רחוב לוי אשכול), הנוף חלקי או חסום, והחוויה דומה יותר לזו של רמת אביב החדשה – כלומר, בחלק זה של נופי ים אמנם מדובר בשכונה חדשה, אך ללא יתרון נופי או סביבתי מיוחד.

לפיכך אנו רואים בתוך הגוש הגדול עצמו פערי מחיר פנימיים: דירות על קו המים יקרות משמעותית מדירות במרחק כמה מאות מטרים מהים.

פארק הירקון. צילום: איתי בכר

פארקים וגינות

מלבד הים, גם קיומם של פארקים וגנים גדולים, משפיעה על מחירי הנדל”ן.

בהקשר זה, כוכב הצפון בולטת לטובה, כאמור, עם פארק הירקון הצמוד.

תוכנית ל’ אמנם אינה ליד פארק הירקון, אך היא נהנית מקרבה לקאנטרי קלאב, ולמסלול הולכי הרגל ולאופניים בשדרות לוי אשכול, וכן מגינות פנים-שכונתיות.

רמת אביב החדשה תוכננה עם מספר גינות קטנות, וגינה ציבורית גדולה אחת, מה שמספק “ריאות ירוקות” מקומיות אך לא פארק של ממש.

אזורי חן מטופחת מאוד – יש בה גינת נוי מרכזית עם עצי שקמה עתיקים, ששומרו בתוכה, וגן מייסדים עם פסל סביבתי; כול זאת בנוסף לקרבה של השכונה לקריית החינוך של תל אביב (מרחבים פתוחים של בתי ספר מצפון).

הגוש הגדול: חלקים משכונת נופי ים עד לא מזמן התאפיינו בקרקע חשופה בבנייה, ללא פארקים בכלל. מצב זה משתנה עם פיתוח פארקים חדשים במסגרת בניית רובע שדה דב ושטחי ציבור שתוכננו במתחם.

רחוב לוי אשכול פינת רחוב מארק שגאל. צילום: אפרת שרגא

שני צדדים ללוי אשכול

נוף לים, גישה לחוף וקרבה לפארקים הם מנופי ביקוש חזקים בנדל”ן.

לכן, דירות במגדלים הצופים לים, או דירות בשכונה ירוקה על פארק, יגררו מחירים גבוהים יותר.

כוכב הצפון, הממוקמת “גם וגם” (גם פארק וגם ים), היא בהתאם אחת השכונות היקרות בישראל.

באזורי חן, על אף שהיא קטנה ומעט מבודדת, הנוף לים מקזז את החסרונות וממקם אותה גבוה בסולם המחירים המקומי.

לעומת זאת, ברמת אביב החדשה – שאין לה נוף או שטח ירוק משמעותי מעבר לנדרש – המחירים מתמתנים יחסית.

השוואה מעניינת היא בין שני עברי רחוב לוי אשכול: בצדו המזרחי (רמת אביב החדשה) המחירים נמוכים באופן מורגש, מאשר בצד המערבי (נופי ים), פשוט משום שהגדה המערבית של רחוב לוי אשכול מתקרבת יותר לים.

סיכום סדרת המאמרים

כפי שעולה מהסדרה בת 4 המאמרים שהתפרסמו במקומון הדיגיטלי, תל אביב אונליין (הנוכחית היא האחרונה בהן), פערי המחירים בין 5 השכונות הצפוניות־מערביות של תל אביב, לבין עצמן, נובעים משילוב של גורמים תכנוניים, סביבתיים וחברתיים.

למרות הקרבה הפיזית של השכונות זו לזו, לכל שכונה יש DNA משלה:

תוכנית ל’ מציעה שקט של שכונה ותיקה וסולידית;

כוכב הצפון מספקת יוקרה עירונית על פארק וים;

רמת אביב החדשה מגלמת נוחות מודרנית בסגנון פרברי;

אזורי חן מתבלטת כמתחם בוטיק ייחודי;

ונופי ים קורצת בחדשנותה על שפת הים אך עדיין מחפשת את זהותה.

חברי הוועד החדשים של שכונת כוכב הצפון. צילום: פרטי

פערי מחירים: לא סתם

הבדלים בתכנון (מגדלים מול בנייה נמוכה), באיכות ובגיל הבנייה (דירות משופצות משנות ה-70 מול דירות חדשות עם ממ”ד ומפרט מודרני), בקרבה למשאבי טבע (ים ופארק) ובנגישות לתחבורה – כל אלו יוצרים הבדלי ביקוש ומכאן הבדלי מחיר.

אבל גם למרכיב הפסיכולוגי של יוקרה סמלית ותדמית יש משקל: שכונה עם “שם” נחשב מושכת קונים שמוכנים לשלם פרמיה, בעוד שכונה חדשה ולא מוכרת, צריכה לבסס את מעמדה לפני שמחיריה יאמירו מעבר לערך האובייקטיבי של הדירות.

לסיכום – צפון־מערב תל אביב ממחיש כיצד אזור אחד בעיר יכול להכיל תתי-אזורים שונים מאוד, שבהם מחיר דירה משקף מציאות שונה.

גם אם על המפה תוכנית ל’ וכוכב הצפון, או רמת אביב החדשה ונופי ים, נראות כשכנות צמודות – בפועל המרחק ביניהן גדול הרבה יותר ממה שנראה על המפה, מבחינת אופי וסגנון חיים.

עבור רוכשי דירות ומתעניינים, ההבנה העמוקה של ההבדלים הללו חיונית: היא מסבירה מדוע דירה בפינת רחוב אחת יכולה לעלות הרבה יותר (או פחות) מדירה דומה מעברו השני של הכביש, או בשכונה הצמודה.

הכותב הוא שמאי מקרקעין ועורך דין, בעל משרד שמאי מקרקעין בתל אביב.

שמאי מקרקעין ד״ר אסף גסטפרוינד. צילום: סטודיו Dama