התדמיות השונות של תוכנית למד, נופי ים, כוכב הצפון ורמת אביב החדשה / ניתוח מקצועי

פערי מחירים משמעותיים מבדילים בין חמש שכונות צמודות בצפון-מערב תל אביב: תוכנית למד (שיכון ל’), אזורי חן, רמת אביב החדשה, נופי ים וכוכב הצפון.

למרות הקרבה הגאוגרפית ביניהן, ולעיתים גם תקופת הבנייה הדומה, לכל שכונה יש אופי ויתרונות שונים, המשפיעים על ערך הנדל”ן.

ניתוח מקצועי מאבחן את ההבדלים המהותיים בין שכונות אלו, מבחינת תכנון אורבני, תשתיות, איכות בנייה, קרבה לחוף, תחבורה, תדמית שונה שיש לכול שכונה ושכונה וקהל היעד שמתגורר בה כיום כיום, או מעוניין לגור דווקא בשכונה מסוימת באזור הזה.

מי הכי יוקרתית

המאמר הראשון, מתוך ארבעה בסדרה זו, עסק בתכנון האורבני ובסוג הבנייה בכל שכונה ושכונה בצפון מערב תל אביב.

המאמר השני עסק בתשתיות, בתחבורה ובפיתוח חמש שכונות היוקרה המבוקשות בצפון מערב תל אביב.

במאמר השלישי נעסוק, הפעם, בתדמיות השונות של נופי ים, אזורי חן, תוכנית למד, רמת אביב החדשה וכוכב הצפון, ובקהלי היעד השונים שהן מושכות אליהן.

לכל אחת מהשכונות עוצבה עם השנים תדמית שונה – דבר המשפיע על קהל הקונים הפוטנציאלי ועל המחיר שהם מוכנים לשלם.

לעיתים מרחק של רחוב אחד יוצר הבדל מנטלי גדול: מעין ״יוקרה״ שנקשרת בשם השכונה, בהרכב האוכלוסייה ובמוניטין שלה.

כוכב הצפון. צילום: ת”א אונליין.

כוכב הצפון

כוכב הצפון היא, ללא ספק, שכונה יוקרתית ומבוקשת. היא נחשבת מזה שנים לשכונת יוקרה מובהקת בתל אביב.

מדובר בשכונה צעירה יחסית, שהחלה להבנות בסוף שנות ה-80, ובתחילת דרכה משכה אוכלוסייה אמידה מאוד, לעיתים אמידה יותר מזו שאפיינה את רמת אביב הוותיקה.

כיום הנתונים החברתיים מציבים את כוכב הצפון בצמרת המדד: 50% מהתושבים בעלי תארים אקדמיים, 45% עוסקים במקצועות צווארון לבן, ורבים מהם משפחות מבוססות בגילי 35–45 עם ילדים.

המדד החברתי-כלכלי הרשמי של הלמ”ס לשכונה הוא 10 מתוך 10 – הרמה הגבוהה ביותר.

רוב מוחלט של התושבים חילונים, ילידי ישראל ברובם, ומסתבר שגם אחוז הדירות המושכרות נמוך: כ-31% בלבד בשכירות, כלומר 69% בעלי הדירות גרים בהן בעצמם.

נתונים אלה מעידים על אוכלוסייה יציבה של בעלי בתים, שמתקבעים בשכונה לטווח ארוך – מה שתורם לאופי קהילתי יוקרתי ושומר על רמת מחירים. בנוסף, השכונה מזוהה עם דיירים בעלי פרופיל ציבורי גבוה: פוליטיקאים, אנשי עסקים וידוענים רכשו בה נכסים לאורך השנים, מה שחיזק את הילה היוקרה.

המותג “כוכב הצפון” הפך בעיני רבים לשם נרדף לאיכות חיים גבוהה – שילוב של מיקום מעולה, בנייה טובה ואוכלוסייה חזקה.

לא מפתיע, אם כך, שהיא מדורגת בין השכונות היקרות בישראל באופן עקבי.

תוכנית למד

שכונת תוכנית למד (שיכון ל’) היא שכונה אהובה במיוחד על תושביה, ובעלת סטטוס יוקרתי, אך יותר “סולידי”.

שיכון למד ותיק יותר, מאשר כוכב הצפון, ולא תמיד הוזכר בנשימה אחת עם המיתוג “היוקרתי” של כוכב הצפון.

בפועל, מדובר בשכונה חזקה מאוד חברתית וכלכלית.

המדד החברתי-כלכלי של תוכנית למד הוא 8 מתוך 10 – מעט מתחת לכוכב הצפון, אך עדיין גבוה מהממוצע העירוני.

אוכלוסיית השכונה מורכבת בעיקר ממשפחות משכילות: כ-39% בעלי תואר אקדמי, וכ-45% בני 30–64 (מיעוט צעירים מאוד ומבוגרים מאוד – מעיד על הרבה משפחות בגיל העבודה).

רבים מדיירי תוכנית למד הם ותיקים, כלומר רוכשי הדירות המקוריים משנות ה-70 או ילדיהם, שנותרו לגור בשכונה.

הדבר מייצר אופי קהילתי מגובש, אבל גם אומר שהיצע הדירות למכירה מוגבל (פחות משקיעים שרוכשים כדי למכור מהר).

בסקר שביעות רצון ארצי דורגה שכונת ל’ כאחת השכונות האהובות ביותר בישראל למגורים, הודות לשקט, לסביבה הירוקה ולתחושת הביטחון האישית.

מבחינת תדמית, ל׳ אולי אינה נוצצת וחדשה כמו כוכב הצפון, אך נחשבת לבחירה בטוחה עבור מי שמחפש איכות חיים בצפון תל אביב ללא תג המחיר החריג של השכונות החדשות ממש.

היא נהנית ממוניטין של יציבות קהילתית ואיכות חיים.

בהתאם, מחירי הדירות בלמד אמנם נמוכים מכוכב הצפון, אך עדיין גבוהים.

המרינה החדשה שצפויה לקום ברובע שדה דב הסמוך. הדמיה: עיריית תל אביב-יפו

רמת אביב החדשה

רמת אביב החדשה נחשבת לשכונה שפויה יותר במחיר. אחת הסיבות – לשכונה זו יש “מותג” מעורב.

מצד אחד, היא נושאת את השם “רמת אביב” הידוע ביוקרתו ההיסטורית, מותג שקשור בשכונות עבר הירקון המבוססות בקרבת אוניברסיטת תל אביב (רמת אביב הירוקה, או הוותיקה, רמת אביב ג’, נווה אביבים ורמת אביב ב’).

תחילת השיווק שלה לווה בביקוש גבוה מצד משפרי דיור אמידים מכל הארץ.

אוכלוסיית רמת אביב החדשה, כיום, היא ברובה חילונית ואקדמאית (כ-50% אקדמאים) עם הרבה אנשי עסקים ותושבים במעמד בינוני-גבוה.

המדד החברתי-כלכלי שלה 9 מתוך 10 – גבוה יותר משל למד, קרוב מאוד לכוכב הצפון.

כול זה מעיד על רמה סוציו-אקונומית גבוהה.

מצד שני, רבים רואים בה מעין מובלעת של אנשים שהגיעו מחוץ לעיר. הבינוי הפרברי והיעדר חיי רחוב ערים, גרמו לכך שכיום יש הרואים ברמת אביב החדשה, פרבר יוקרתי יותר מאשר חלק אורגני מהעיר.

התוצאה: מחירי הדירות, לא פרצו לשמיים מעבר לנקודה מסוימת ואפילו ירדו. מה שהתחיל כמוצר נדל”ן נוצץ הפך למציאות יומיומית שבה נחשפו חסרונות (בעיות תחבורה, חוסר מוקדי בילוי וכדומה).

כמובן, רמת אביב החדשה עדיין מבוקשת מאוד, במיוחד למשפחות צעירות אמידות הרוצות דירה חדשה באזור טוב.

אזורי חן

אזורי חן, בגלל גודלה הקטן ואופייה הייחודי, מוכרת פחות לציבור הרחב, אך נתפסת כאזור אקסקלוסיבי מאוד.

רק כ-2,000 תושבים גרים בכול שכונת אזורי חן. הם מכירים זה את זה ונהנים מסוג של “קומפלקס פרטי”.

יש המגדירים אותה כבית קטן ויוקרתי – ללא רחובות סואנים, ללא אוכלוסייה מגוונת מדי, אלא קהילה הומוגנית יחסית, המורכבת בעיקר ממשפחות מבוססות.

לרוב, מי שקונה נכס באזורי חן, עושה זאת כדי לגור שם לאורך שנים.

הביקוש יציב וההיצע מצומצם ולכן המחירים שם נשמרים.

כך או כך, אזורי חן נהנית מתדמית של יוקרה שקטה: לא נוצצת כמו מגדלי היוקרה החדשים, אך מאוד מבוקשת על ידי מי שמכיר את איכות החיים המעולה שהיא מציעה.

רחוב לוי אשכול פינת רחוב מארק שגאל. צילום: אפרת שרגא

נופי ים (הגוש הגדול)

הגוש הגדול (נופי ים) עדיין מעצב את זהותו.

בתחילת הפיתוח, רבים מרוכשי הדירות במגדלי הגוש הגדול היו משקיעים – מהארץ ומחו”ל – שזיהו את הפוטנציאל בקרבת הים.

אחוז לא מבוטל של הדירות נרכש “על הנייר” על ידי מי שלא גר בתל אביב לפני כן.

הדבר תרם לכך שבשנים הראשונות, אוכלוסיית השכונה הייתה הטרוגנית, ומעט פחות מגובשת: שילוב של משפחות צעירות, משפרי דיור מרחבי הארץ, תושבים חוזרים וגם מחזיקי דירות שלא בהכרח גרים בהן קבוע.

תדמית הגוש הגדול סבלה מכך: תדמית של “שכונה בלי אופי”, לפחות עד שתתבסס.

אכן, עד לאחרונה לא היה בגוש הגדול מוסד קהילתי או מסורת מקומית חזקה, בניגוד למשל לשכונות הוותיקות בהן יש ועדי שכונה וקהילתיות.

עם פתיחת בתי הספר והגנים המקומיים, מתחילה להתגבש קהילה צעירה של הורים וילדים, וצצות יוזמות שכונתיות (קבוצות פייסבוק כמו “קהילת נופי ים – הגוש הגדול” פעילות מאוד).

בשכונה הגדולה קיימת גם חלוקת משנה. לעיתים מפרידים בין “נופי ים הדרומית” (שכוללת את רמת אביב החדשה) לבין “נופי ים הצפונית” – מתחם חדש הנבנה בימים אלה בצפון הגוש, ובו מתוכננים להיבנות מגדלים בני 45 קומות. כלומר, השכונה ממשיכה להשתנות.

הגוש הגדול קורץ הן למשפחות אמידות, שרוצות דירה מודרנית גדולה ליד הים, והן למשקיעי יוקרה.

דירות קטנות יחסית, בחלקים הפנימיים של נופי ים, נרכשו גם על ידי משקיעים מקומיים שקיוו לעליית ערך מהירה. חלקם השכירו את הדירות לזוגות צעירים או סטודנטים (אמנם הקרבה לאוניברסיטה אינה גדולה במיוחד, אך עדיין במרחק נסיעה קצרה).

לפיכך, בתוך שכונת נופי ים, מתגורר ערבוב אוכלוסייה: בחלקי היוקרה ליד החוף – מבוססים ואמידים מאוד; ובחלקים המזרחיים – יותר זוגות בתחילת דרכם ובעלי מקצועות חופשיים ברמת הכנסה בינונית-גבוהה.

תמהיל זה עדיין מתגבש, אך הוא משפיע על תדמית השכונה.

הכותב הוא שמאי מקרקעין ועורך דין, בעל משרד שמאי מקרקעין בתל אביב.

שמאי מקרקעין ד״ר אסף גסטפרוינד. צילום: סטודיו Dama