רובע צפון מערב החדש: עיכוב של שנים

ועדת המשנה לתכנון ובנייה ת”א יפו החליטה השבוע – בלית ברירה – לבצע הערכות שווי שמאיות מחדש לכול המגרשים והמקרקעין ברובע הצפון מערבי החדש, שייבנה לאורך חוף הים של ת”א מהקו של שדרות קק”ל בדרום ועד לגבול הצפוני של ת”א עם רמת השרון. הסיבה: טעויות שבוצעו בעבר באומדן שווי המגרשים והזמן הרב, שלקח לוועדה לשמוע 130 התנגדויות, ולנהל הליכים בבית המשפט בעניין זה.

כעת יש לבצע את כול הליך הערכות השווי, הפרסום בעיתונים ושמיעת ההתנגדויות – מחדש.

רובע צפון מערב החדש

תוכנית המתאר תא/ 3700 משתרעת על 1,900 דונמים – בין גבול השיפוט העירוני של ת”א בצפון (עם רמת השרון, במתחם גלילות); לבין דרך נמיר ורמת אביב ג’ החדשה במזרח; לבין הים במערב; ולבין רחוב צבי פרופס (כביש ההמשך של שדרות קק”ל לכיוון מערב – עד חוף הים) בדרום. אזור התכנון הינו שטח פתוח ברובו, למעט מובלעות נקודתיות כגון סי אנד סאן, מגדלי נאמן ומלון מנדרין.

מדובר ברובע עירוני חדש לחלוטין, שיוקם בצפון מערב העיר לאורך חוף הים, ויכלול פארק חוף רחב היקף, פארק אקולוגי על מצוק הכורכר, 6 שדרות ניצבות לטיילת חוף הים ומגורים, מלונאות, מסחר, תעסוקה, מוסדות ציבור ושטחים פתוחים. התוכנית הכוללת של הרובע – תא/3700 – הופקדה וקיבלה תוקף בוועדה המחוזית לתכנון ובנייה ת”א עוד בשנת 2015.

לאחר מכן חולק השטח כולו לחמש שכונות, והוועדה המקומית ת”א יפו הכינה חמש תוכניות מפורטות (3007/1-3007/5), שנגזרות מהתוכנית הגדולה. בכול אחת מהתוכניות המפורטות, “הקטנות” יותר, בוצעה תוכנית איחוד וחלוקה של המגרשים והחלקות – שרובם בבעלות פרטית וחלקם בבעלות המדינה והעירייה – ופורסמו הודעות בעיתונים לצורך הגשת התנגדויות. הליך זה נמשך משנת 2018 ועד היום. סך הכול הוגשו 130 התנגדויות לחמש התוכניות במצטבר.

13,000 דירות חדשות

תא/ 3700 הגדולה, שקיבלה תוקף בוועדה המחוזית, הינה תכנית מתאר המאפשרת הוצאת היתרים בתחומה לסלילת המשך רחוב אבן גבירול ודרך הים, ביצוע שש השדרות, ביצוע פארק החוף ופארק עירוני לינארי בשדרת הנופש, הקמת בנייני ציבור ראשיים, קריית החינוך, מרכז ספורט, פיתוח בריכת חורף מקורה ועוד.

ברובע יהיו בסך הכול 13,000 דירות חדשות, מתוכן 2,160 יחידות דיור בר השגה. הדירות בהישג יד יהיו בבעלות העירייה (1,360 דירות) והמדינה (800 דירות).  4,000 מהדירות ברובע יהיו קטנות.

שטחי התעסוקה ברובע יהיו 147,000 שטחים עיקריים למשרדים והייטק, 68,000 מ”ר עיקריים למסחר, 60,000 מ”ר למלונאות (1,500 חדרי מלון), וכן יהיו פארק חוף, פארק אקולוגי על מצוק הכורכר (400 דונם) ו-200 דונם של שטחים ציבוריים פתוחים. הוועדה המקומית אישרה את תוכנית הפיתוח של הרובע באוגוסט 2018.

המשך רחוב אבן גבירול תוכנן כרחוב פעיל מרכזי, עם קו רכבת קלה (הקו הירוק), נתיב תחבורה ציבורית, שבילי אופניים ומדרכות מוצלות ע”י עצים, וחזית מסחרית לרחוב. לאורך המשך רחוב אבן גבירול ולאורך הקו הראשון לים יהיו שדרות מלונות.

שנים של התנגדויות

חמש התוכניות המפורטות, של חמש השכונות ברובע תא/3700, הופקדו בוועדה המקומית בחודש יוני 2018 והוגשו להן 130 התנגדויות. לאחר ניתוח ההתנגדויות ע”י הצוות המקצועי, עלתה תמונה מורכבת, שבה 95% מהטענות הינן בנושאים שמאיים, ורק מיעוטן נוגעות לתכנון הפיזי המרחבי. מונתה חוקרת מטעם הוועדה המקומית, וצוות מקצועי בראשותה שמע את כול ההתנגדויות.

עתירה מנהלית, שהגישה קבוצת מתנגדים לתוכנית בשנת 2020 (ניסים אשכנזי ואחרים נגד הוועדה המקומית תל אביב), נדחתה על ידי בית המשפט ב-28 בפברואר 2024. העותרים ביקשו מבית המשפט לקבוע כי על הוועדה המקומית להעביר את הטיפול בחמש התוכניות “הקטנות”, השכונתיות, שנגזרות מתוכנית הרובע הגדולה (שכבר קיבלה תוקף בוועדה המחוזית) – לידי הוועדה המחוזית ת”א. כאמור, העתירה נדחתה, והתוכניות יישארו בסמכות הוועדה המקומית.

חוזרים לנקודת ההתחלה

בהחלטת ועדת המשנה לתכנון ובנייה ת”א יפו השבוע (28 באוגוסט 2024) נקבע, כי לאחר בחינת טבלאות איחוד וחלוקת המגרשים (בחמש התוכניות המפורטות), שפורסמו בעיתונים בעבר (והתבצע לגביהם הליך שמיעת 130 התנגדויות),” הובן כי הטבלאות אינן מאפשרות את אישורן במתכונתן הנוכחית, זאת בין היתר משום שנמצאו עדיין אי התאמות מסוימות בין הטבלאות שפורסמו לבין המלצת החוקרת והחלטת הועדה המקומית משנת 2021. אי התאמות אלו נמצאו כמחייבות בחינה חדשה של הטבלאות המופקדות ותיקונן מחדש.

לפיכך, הוחלט על ביטול הפרסומים (וההחלטות בהתנגדויות), שארכו כשלוש שנים, וביצוע כול ההליך מחדש.

הוועדה המקומית ת”א יפו הנחתה השבוע את הצוות המקצועי באגף ההנדסה של העירייה, לפנות לכל הבעלים הפרטיים של הקרקעות ברובע, ולבקש מהם רשימות מעודכנות מהטאבו. השמאים יכינו את טבלאות האיחוד וחלוקה המתוקנות מחדש, על בסיס נסחי טאבו מעודכנים, ורק לאחר מכן הן יפורסמו ויישמעו שוב ההתנגדויות.