חשיפה: שדרות ירושלים שלא הכרת

מסמך מדיניות חדש לשדרות ירושלים ביפו, שהוכן במינהל ההנדסה של עיריית ת"א-יפו, נידון בוועדה המקומית לתכנון ובנייה – אך טרם אושר.

המסמך מבקש לקבוע מסגרת תכנונית כוללת לאורך כ-2.3 ק"מ, מרחוב אילת ועד שדרות הבעש"ט, בשטח כולל של 363 דונם.

המסמך נועד לשמש בסיס לקידום תוכניות חדשות לאורך השדרה המרכזית של יפו, תוך שילוב בין התחדשות עירונית ובנייה חדשה, לבין שימור המבנים ההיסטוריים, חיזוק המסחר המקומי, הרחבת המרחב הציבורי ושמירה על אופיין של הקהילות השונות לאורך הרחוב.

המדיניות תוכננה על ידי Rethink Architects, מחלקת תכנון יפו ודרום ת"א במינהל ההנדסה העירוני ואגף תכנון העיר. יזמית המסמך היא הוועדה המקומית לתכנון ובנייה. הקרקעות במתחם זה מצויות בבעלות פרטית, בבעלות רשות מקרקעי ישראל ובבעלות העירייה.

הצוות המקצועי במינהל ההנדסה המליץ לאשר את מסמך המדיניות. ועדת המשנה לתכנון ובנייה דנה בו, ב-3 ביוני 2026, אך טרם אישרה אותו.

שדרות ירושלים. צילום: איתי בכר

מבט כולל על שדרה היסטורית

מטרת המסמך היא לאפשר הסתכלות כוללת על שדרות ירושלים ולגבש עקרונות להתחדשות הרחוב תוך התייחסות להיסטוריה שלו, להתפתחות המרקם הבנוי, לקהילות השונות ולערכים האדריכליים, התרבותיים והחברתיים.

תוכנית המתאר העירונית הכוללת שבתוקף, תא/5000, הגדירה חלקים נרחבים מצפון יפו כמרקם בנוי לשימור, וקבעה כי אישור מסמך מדיניות הוא תנאי לקידום תוכנית בניין עיר חדשה באזורים אלה.

המסמך כולל סקר מבנים רחב, בחינה של המסחר המקומי והשימושים ההיסטוריים, וכן מנגנונים שמטרתם לשלב שימור בתוך תהליכי הפיתוח העתידיים.

צומת שדרות ירושלים/אילת. צילום: ת"א אונליין

3 מרקמים שונים לאורך שדרה

המדיניות מחלקת את שדרות ירושלים לשלושה אזורים עיקריים.

המקטע הראשון, מרחוב אילת עד יהודה הימית, מכונה "השדרה הראשונה". הוא מאופיין בבנייה מנדטורית צפופה יחסית, בדרך כלל בגובה של שלוש עד ארבע קומות, במסחר פעיל בקומת הרחוב ובמבנים בסגנונות אקלקטיים ובינלאומיים.

המקטע השני, המכונה "הנוזהא", משתרע מרחוב יהודה הימית עד רחוב וכטנגוב, ומאופיין בהשפעת תכנון עיר הגנים, במגרשים קטנים יחסית ובווילות עירוניות המוקפות גינות וגדרות.

המקטע השלישי, המכונה "מרחב השיכונים", כולל מבני מגורים בתכסית נמוכה על מגרשים גדולים יותר, לרוב ללא מסחר. זוהי סביבה שבה קיימים שטחים פרטיים פתוחים ברמת תחזוקה נמוכה.

הקו האדום כבר שינה השדרה

אחד השינויים המשמעותיים בשדרה בשנים האחרונות הוא פתיחתו של הקו האדום של הרכבת הקלה. בחלק הצפוני של הרחוב המרחב מוטה יותר להולכי רגל, וכלי רכב אינם יכולים לנוע בו ברציפות. מדרום לרחוב ארליך, לצד הרכבת הקלה, קיימת גם תנועת כלי רכב ושביל אופניים.

המדיניות מבקשת להתייחס לשינוי הזה יחד עם לחצי הבנייה וההתחדשות ועם השינויים החברתיים המתרחשים לאורך השדרה.

השדרה הראשונה: 8 קומות

במקטע השדרה הראשונה הוגדרו עשרה מתחמי תכנון שבהם ניתן יהיה לקדם תוכניות מפורטות. הגובה המרבי המוצע כלפי השדרה יהיה עד שמונה קומות, כולל קומת מסחר וקומת גג חלקית בנסיגה. תוכניות עתידיות יידרשו לקבוע חזית מסחרית מחייבת כלפי שדרות ירושלים וגם כלפי רחובות ניצבים.

עוד נקבע, כי תוכניות אלה יצטרכו לכלול הוראות מפורטות לשימור המבנים ההיסטוריים, ולבחינת תוספות בנייה מעל מבנים לשימור.

מקטע הנוזהא: עד 6 קומות

במרחב הנוזהא הגובה המרבי כלפי שדרות ירושלים יהיה עד שש קומות, כולל קומת גג בנסיגה. כלפי הרחובות המקומיים, התחומים בין רחוב עזה לרחוב ראסין ז'אן, יותרו בדרך כלל עד חמש קומות. ברחוב עזה, מצפון לרחוב חבר הלאומים, ניתן יהיה להגיע עד שבע קומות, ואילו מדרום לחבר הלאומים – עד חמש קומות.

במיקום של מבני השיכון הפונים לרחוב ד"ר ארליך ניתן יהיה להגיע עד שמונה קומות.

המדיניות החדשה מציעה הגנה על 17 אתרים לשימור באזור הנוזהא. שישה מהם הם מבנים בטיפולוגיה של "וילה עירונית", המוגדרת כמאפיין ייחודי למרקם השכונה. תוספת קומות למבנים אלה תיבחן במסגרת תוכניות מפורטות ובהתאם לתיקי תיעוד.

בבנייה חדשה לאורך שדרות ירושלים ולאורך רחוב עזה תיקבע חזית מסחרית. במבנים היסטוריים ייבחן שילוב מסחר בהתאם לערכי השימור של כל מבנה.

מרחב השיכונים: 10 קומות

במרחב השיכונים, לאורך השדרה, ניתן יהיה להגיע עד שמונה קומות בהתחדשות עירונית, כולל קומת מסחר וקומת גג חלקית. במבנים אחוריים בדופן המזרחית של השדרה ניתן יהיה להגיע עד עשר קומות.

בנייה חדשה במרחב השיכונים תידרש ליצור דופן פעילה, כלפי הרחוב, עם קומת קרקע מסחרית. המדרכות יורחבו כך שיוכלו להכיל פעילות מסחרית, לרבות מקומות ישיבה. רצועת ההליכה הפנויה מריהוט ומתשתיות לא תהיה צרה מ-1.8 מטר.

עוד נדרש לחזק את רשת מעברי הולכי הרגל, החוצה את השדרה ממזרח למערב, ולתת להם גם טיפול נופי ושימושים פעילים.

שלושה המקטעים של שדרות ירושלים ביפו. שרטוט: Rethink Architects

72 נוספו לרשימת השימור

במסגרת מסמך המדיניות נערך סקר של 244 מבנים שנבנו באזור שדרות ירושלים ביפו לפני שנת 1977. לכל מבנה הוכנה כרטסת שכללה סקירה היסטורית, תרבותית ואדריכלית, בחינת המצב הקיים והמלצות להמשך. הסקר זיהה שלוש טיפולוגיות מייצגות: הבלוק הפריזאי, המודרניזם היפואי והווילה העירונית הערבית.

ביולי 2025 הוצגה לוועדת השימור רשימת מבנים שהומלץ להוסיף לרשימת השימור העירונית, והוועדה אישרה 72 מבנים נוספים לשימור, כול זאת בנוסף ל-71 מבנים שכבר מוכרזים כיום לשימור בתחום המדיניות מכוח התוכניות התקפות של יפו ההיסטורית.

חנויות קטנות ולא רשתות

אחד המרכיבים המרכזיים במדיניות החדשה הוא שמירה על אופיו המסחרי המקומי של הרחוב. במבנים לשימור הפונים לשדרה, מוצע לשמור על חלוקת החנויות הקיימת, במטרה להגן על האופי ועל הגודל של העסקים.

באזור הנוזהא תיבחן אפשרות להוסיף מסחר גם במבנים היסטוריים, שלא נבנו במקור כמבנים מסחריים, אך הדבר ייעשה על בסיס תיק תיעוד ותוך שמירה על ערכי המבנה. עוד מוצע לבחון מסחר גם כלפי רחובות ושבילים, החוצים את השדרה, כדי לחזק את הפעילות וההליכתיות.

בנכסים מסחריים, שבבעלות העירייה, המדיניות החדשה מציעה להעדיף עסקים מקומיים. המישלמה ליפו תקדם אירועים בשדרה בדגש על מסחר מקומי ואופי הרחוב. בתחום רישוי העסקים – מוצע להגביל סופרמרקטים ורשתות גדולות.

שדרות ירושלים ביפו. צילום: נת"ע

מלונאות מתונה ו-4 כיכרות

המדיניות מתייחסת גם ללחץ התיירותי שצפוי להתעצם. נוכח ריבוי יוזמות מלונאיות בצפון יפו, ובקשות לשימוש חורג למלונאות, ייבחנו על ידי מחלקת התכנון כל אחת לגופה. המטרה היא לאזן בין מגורים ומסחר, לבין שימושי מלונאות, ולא להפוך את שדרות ירושלים לשדרת מלונות.

המדיניות החדשה מציעה גם לחזק ארבעה מוקדים מרכזיים וליצור רצף של מרחבים ציבוריים. הראשון הוא כיכר "מנשיה", בקצה פארק המסילה, שתיצור חיבור לטיילת הרברט סמואל ולשדרות ירושלים. המוקד השני הוא כיכר עיריית יפו, לצד המבנה ההיסטורי של בית עיריית יפו. המוקד השלישי הוא כיכר דג'אני, במפגש הרחובות ארליך, נס לגויים ושדרות ירושלים, שם מומלץ לבחון שינוי בגדר של בית דג'אני והנגשת החצר והמבנה לציבור. המוקד הרביעי הוא כיכר הבעש"ט, שבה מוצע לפתח כניסה לפארק ולשמר את בית הבאר.

הצוות המקצועי ממליץ לאשר

הצוות המקצועי של יפו, במינהל ההנדסה של העירייה, ממליץ לאשר את מסמך המדיניות.

למרות זאת, בישיבת ועדת המשנה לתכנון ובנייה, שהתקיימה ב-3 ביוני 2026, ובה נדון המסמך, נקבע כי בשלב זה הנושא יורד מסדר היום.

לכן, על סמך הטקסט שנמסר, מסמך המדיניות טרם אושר באותה ישיבה.

שדרות ירושלים. מפה: Rethink Architects