תוכנית רובעים 5 ו-6: מה ישתנה / ניתוח מקצועי

לאחר יותר מעשור של תכנון, התנגדויות ודיונים, תוכנית הרובעים 5-6 בתל אביב עומדת להגיע לאישורה הסופי.

אירוע זה מהווה תפנית משמעותית בהתפתחות העירונית של לב העיר, מרכז העסקים הראשי שלה, אזור הקריה, שוק הכרמל, רחובות אלנבי, הרצל, הירקון ושדרות רוטשילד – כולם אזורים בעלי חשיבות היסטורית ותרבותית רבה במרקם האורבני של העיר.

רובע 5

רובע 5 הוא האזור ההיסטורי של תל אביב, הכולל את לב העיר, נווה צדק, שוק הכרמל, כרם התימנים, מע”ר (מרכז עסקים) שדרות רוטשילד, מתחם הבימה, וגם את כיכר ביאליק, כיכר מגן דוד, מתחם התחנה, גן מאיר, פארק צארלס קלור, בית העלמין טרומפלדור ומגדל שלום.

הרובע תחום בין חוף הים לבין ציר קרליבך-דרך בגין-יהודה הלוי במזרח. הוא גובל בצפון הישן בקו הרחובות בוגרשוב-שדרות בן ציון-מרמורק, ומדרום תוחם את רובע 5 ציר דרך יפו-רחוב אילת. גרים באזור זה מעל 40 אלף תושבים המהווים 10% מאוכלוסיית העיר.

הרחובות המרכזיים ברובע 5 הם שדרות רוטשילד, שדרות בן ציון והרחובות בוגרשוב, הירקון, הרברט סמואל, בן יהודה, מרמורק, המלך ג’ורג’, טשרניחובסקי, קרליבך, החשמונאים, נחלת בנימין, הרצל, אלנבי, יהודה הלוי, אחד העם, לילינבלום, ביאליק, בלפור, נחמני, מאז”ה, מלצ’ט, שבזי ושלוש.

רחוב אלנבי ליד כיכר מגן דוד, ברקע קולנוע אלנבי, בשנת 1958. צילום: וילי פולנדר, הארכיון העירוני ת”א יפו

רובע 6

רובע 6 מוגדר כאזור העסקים הראשי של תל אביב.

גבולותיו הם בין שדרות שאול המלך בצפון, נתיבי איילון ממזרח, רחוב הרכבת בדרום, וציר אבן גבירול-קרליבך-דרך בגין ממערב.

ברובע 6 מתגוררים פחות מ-10 אלפים תושבים, המהווים רק כ-1.7% מתוך כלל תושבי העיר ת”א יפו.

הרובע כולל מספר מתחמים ואזורי תעסוקה שונים ושכונת מגורים אחת – מונטיפיורי. במספר מקומות נוספים ברובע נמצאים בנייני מגורים אך רובו הגדול נושא אופי של אזורי מסחר ותעשייה קלה. לאורך רובע 6 מתוכנן לעבור הקו האדום של הרכבת הקלה.

המוקדים העיקריים ברובע 6 הם הקריה, מתחם שרונה, מרכז עזריאלי, תחנת רכבת השלום, כיכר גבעון, מתחם השוק הסיטונאי, שכונת הרכבת ושכונת פלורנטין. הרחובות המרכזיים ברובע זה הם נתיבי איילון, דרך בגין, שדרות יהודית והרחובות המסגר, קפלן, הארבעה, דובנוב, קרליבך, החשמונאים, יצחק שדה ורחוב הרכבת.

פקק בנתיבי איילון בואכה מרכז העסקים הראשי (מע”ר ת”א) ברובע 6. צילום: ת”א אונליין

בין שימור לפיתוח

האתגר המרכזי שליווה את תוכנית רובעים 5-6, לאורך השנים, נעוץ במתח המובנה בין שימור לפיתוח.

כ-90% משטח הרובעים 5-6 מצוי בתחום “העיר הלבנה”- אזור שהוכרז על ידי אונסק”ו כאתר מורשת עולמית.

עובדה זו מציבה מגבלות נוקשות על אופן הפיתוח, כאשר כ-50% מהמבנים בתחומי הרובעים מוגדרים כמבנים לשימור ואינם נכללים בתוכנית בכלל.

ההיבט הכלכלי

בהיבט הכלכלי, יש לתת את הדעת על השאלה המהותית: האם התוכנית באמת תאפשר התחדשות משמעותית?

התשובה אינה חד-משמעית. לפי התוכנית, יתווספו כ-7,700 יחידות דיור, בעיקר באמצעות התחדשות עירונית, לצד 6,178 יחידות קיימות.

במבט השוואתי, מדובר בתוספת נמוכה משמעותית מזו של רובעים 3 ו-4, שם תוכניות מקבילות צפויות להוסיף מעל 13,000 יחידות דיור במצטבר.

אתגרי התוכנית

ישנם מספר אתגרים מרכזיים במימוש התוכנית.

ראשית, היתכנות כלכלית מוגבלת. המגבלות על גובה הבנייה (עד 7 קומות באזורים נבחרים) משפיעות ישירות על כדאיות הפרויקטים.

בפרויקטים של הריסה ובנייה מחדש, הזכויות המוגבלות עלולות שלא להספיק כדי ליצור את הכדאיות הכלכלית הנדרשת.

שנית, בניגוד לרובעים 3 ו-4, בהם ניתן פטור מהיטלי השבחה במסגרת תמ”א 38, ברובעים 5-6 צפויה העירייה לגבות היטלים אלה, דבר שיכביד על העלויות ויפגע בכדאיות של פרויקטים.

נוסף לכך, הדרישה להקצאת שטחים לצורכי ציבור במגרשים גדולים, מהווה אתגר נוסף שיכול להשפיע על הכדאיות הכלכלית.

יו”ר ועדת המשנה לתכנון ובנייה ת”א יפו וסגן ראש העירייה – עו”ד ליאור שפירא. צילום: לשכת עורכי הדין מחוז ת”א

חיזוק והרחבה

האם נראה התחדשות משמעותית ברובעים 5-6?

התחזית שלי היא, שנראה בעיקר פרויקטים של חיזוק ותוספת בנייה, ופחות פרויקטים של הריסה ובנייה מחדש.

ייתכן שהתוכנית תביא להתחדשות עירונית מתונה יותר, ממה שציפו, אך גם זו תרומה חיובית למרקם העירוני.

המציאות בשטח תהיה מורכבת: באזורים שאינם בעלי ערכי שימור גבוהים, הפיתוח יהיה משמעותי יותר.

באזורי השימור, ההתחדשות תהיה הדרגתית ועדינה.

לאור הביקוש הגבוה תמיד לנכסים במרכז תל אביב, גם פרויקטים עם רווחיות נמוכה יותר, ימצאו את דרכם למימוש, אם כי בקצב איטי יותר.

מהנדס העיר ת”א יפו, אודי כרמלי. צילום: דורון סהר

ודאות תכנונית

למרות האתגרים, עצם אישור התוכנית מהווה בשורה חשובה, בזכות הוודאות התכנונית.

ודאות זו היא נכס יקר ערך עבור כל בעלי העניין – יזמים, בעלי נכסים, ומשקיעים.

הם יוכלו סוף-סוף לקבל החלטות מושכלות לגבי הנכסים שבבעלותם, בהתבסס על מסגרת ברורה של זכויות וחובות.

האיזון שמציעה תוכנית הרובעים 5-6 בין שימור הערכים האדריכליים וההיסטוריים של העיר הלבנה, לבין צרכי ההתחדשות והפיתוח, מהווה התמודדות מרתקת עם אחד האתגרים המרכזיים של תכנון ערים בעידן המודרני.

אבל האתגר האמיתי מתחיל עכשיו – ביישום התוכנית באופן שיבטיח את התחדשותה של תל אביב תוך שמירה על ייחודה.

הכותב הוא שמאי מקרקעין ועורך דין, בעל משרד שמאי מקרקעין בתל אביב

שמאי מקרקעין ד״ר אסף גסטפרוינד. צילום: סטודיו Dama