350 דירות חדשות ברחוב הרצל: 30 קומות מעל “בית מרס”

ועדת המשנה לתכנון ובנייה תל אביב-יפו החליטה להפקיד, לצורך קבלת התנגדויות, תוכנית התחדשות עירונית רחבת היקף ברחוב הרצל – במתחם המכונה “בבית מרס” במבואות יפו.

ב-25 במרץ 2026 דנה הוועדה בתוכנית “מרחב בית מרס”, מתחם בן 13.5 דונמים בסמוך לפארק החורשות, והחליטה להתקדם בתהליך התחדשות המבנים הישנים הקיימים ותוספת גדולה של שטחי בנייה מעורבים – מגורים, תעסוקה, מסחר ושטחי ציבור.

התוכנית, שמספרה תא/מק/5192, חולשת על הכתובות הרצל 156 עד 160. גבולותיה הם רחוב 3426, המתחבר לרחוב אבולעפיה, ממערב; מתחם מועדון הבארבי הישן, הגובל בדרך קיבוץ גלויות, מצפון; רחוב הרצל ממזרח; ומתחם שוק הדגים, הגובל ברחוב התחייה, מדרום.

עורכי התוכנית הם משרד בר אוריין אדריכלים בע”מ, ואדריכלית השימור היא אנה שיפמן. יזמית התוכנית היא חברת א.ק.א בית מרס פרויקט הרצל 156–160 בע”מ, שהיא גם בעלת הזכויות במתחם.

מתחם בית מרס העתידי – מבט מרחוב הרצל. הדמיה: בר אוריאן אדריכלים

המצב בשטח כיום

המתחם כולל כיום שלושה מבנים מאוכלסים, שנבנו בין השנים 1972 ל-1982, בני ארבע קומות בצורת “קופסה”, המאפיינת בינוי תעשייתי.

המבנה הצפוני ביותר, ברחוב הרצל 156, הוא “בית הרצל”, שתוכנן כבית משרדים עבור בנק דיסקונט.

מדרום לו, ברחוב הרצל 158, ממוקם “בית מרס”, מבנה תעשייה המשמש למחסנים, אולמות תצוגה, פעילות אמנים ועמותות קהילתיות.

המבנה הדרומי ביותר, ברחוב הרצל 160, הוא “בית דיסקונט”, שהוקם על ידי בנק דיסקונט לשימושים תפעוליים.

לבית הרצל, ברחוב הרצל 156, יש שלוש קומות מרתף המשמשות לחניה ולאחסון, ושלוש כניסות לחניה: אחת מרחוב אבולעפיה ושתי רמפות מהרצועה הפתוחה שבין הרצל 156 להרצל 158, בכיוונים נגדיים.

לבית מרס, ברחוב הרצל 158, יש שתי קומות מרתף המשמשות לחניה, ושתי כניסות לחניה: אחת מרחוב אבולעפיה ורמפה מהרצועה הפתוחה שבין הרצל 158 להרצל 160, כאשר הגישה אליה היא מרחוב אבולעפיה ממזרח למערב.

לבית דיסקונט, ברחוב הרצל 160, יש שתי קומות מרתף לחניה ושתי כניסות לחניה, שתיהן מהרצועה הפתוחה שבין הרצל 158 להרצל 160, גם כן בגישה מרחוב אבולעפיה ממזרח למערב.

מצפון למבנים, בתחום רחוב היסוד, קיימת בנייה בפלישות שאינן מוסדרות.

מדיניות מבואות יפו

ברקע לקידום התוכנית ניצב מסמך המדיניות “מבואות יפו” ממאי 2022. מסמך זה אושר במטרה לשמור על אופי המרחב כאזור תעסוקה יצרני והטרוגני, באמצעות קביעת הוראות לפיתוח המרחב, שיאפשרו את המשך פעילותו והתחדשותו כאזור מלאכה ותעשייה יצירתי, יצרני – אך באותה נשימה גם חדשני.

בין מטרות מסמך המדיניות: העצמה של מרחב עסקי וחברתי ע”י בנייה מותאמת, בניית תשתית ציבורית עדכנית תומכת, ודיור ייחודי המותאם למרחב שימושים מגוון.

לפי מסמך המדיניות, תמהיל השימושים המומלץ הוא 60% תעסוקה ו-40% מגורים. עם זאת, התוכנית הנוכחית מציעה חריגה מתמהיל זה, כך שכ-35% בלבד מכלל השטחים הסחירים בפרויקט יהיו לתעסוקה!

באשר לזכויות הבנייה, מסמך המדיניות מציין רח”ק מקסימלי של 5 (כלומר 500% זכויות בנייה), לאחר הקצאה לצורכי ציבור, כאשר במרחב התכנון הנדון נדרשת הקצאה של 35% מן השטח הסחיר. מבחינת גובה הבנייה, מסמך המדיניות מדבר על בנייה עד שמונה קומות, עם אפשרות לעלייה נקודתית לבנייה מגדלית עד 30 קומות.

התוכנית המוצעת

התוכנית קובעת התחדשות למבנים ברחוב הרצל 158 ו-160 (בית מרס ובית דיסקונט), במתווה של תוספת בנייה מעל בינוי קיים. מטרתה היא חידוש והרחבת המרחב ההיסטורי, תוך שמירה על הזהות האדריכלית והייעוד המקורי של מלאכה ותעשייה. הבנייה החדשה תשלב תעסוקה, מסחר ו-350 דירות וגובה הבנייה יהיה 30 קומות.

המבנה בכתובת הרצל 156 (בית הרצל) יהווה אגף נפרד ועצמאי, בפרויקט החדש, וישמש לצרכי ציבור. התוכנית מאפשרת שם תוספת בנייה למבנה הקיים, או לחלופין, הריסה ובנייה מחדש בהתאם לצרכים העירוניים. אם המבנה הקיים לא ייהרס, התוכנית קובעת הוספת קומה בקונטור המבנה הקיים, וקומת יציאה לגינת גג ציבורית.

בין שלושת המבנים, לאורך רחוב 3426, המוגדר גם כרחוב אבולעאפיה, ייסלל מרחב עירוני פתוח לכל ימות השנה ובכל שעות היממה. נוסף על כך נקבעת חזית מסחרית כלפי רחוב הרצל וכלפי רחוב 3426, וכן כלפי החזיתות הפנימיות שבמעברים בין הבניינים.

התוכנית כוללת, כאמור, הקמה של 350 יחידות דיור, כאשר 15% מתוכן יהיו לדיור בר השגה (שכירת ל-25 שנה בהנחה של 40% ממחיר השוק). מדובר ב-53 יחידות דיור בהישג יד.

העצמת זכויות בנייה

בהשוואה בין המצב הקיים למצב המוצע, עולה שינוי דרמטי בהיקף הבינוי.

המצב הקיים כולל 20,165 מ”ר ברוטו, שלוש קומות פלוס קומת קרקע, תכסית של 55%, וכיום יש בשטח זה 304 מקומות חניה ישנים שאינם עומדים בתקנים העדכניים. אין שם יחידות דיור כלשהן.

לעומת זאת – המצב המוצע כולל 61,900 מ”ר בנויים, עד 30 קומות, עם תכסית של 65%, וכאמור, 350 יחידות דיור חדשות עם 130 חניות תת קרקעיות.

באשר ליחידות הדיור, התוכנית קובעת כי שטח דירה לא יפחת מ-40 מ”ר עיקרי, וכי שטח הדירה הממוצע יהיה כ-81 מ”ר בנויים.

לא תותר כניסה לחניה התת קרקעית מרחוב הרצל. גישת הרכבים למרתפי החניה תהיה מרחוב אבולעאפיה.

החזית המסחרית

היקף השטחים הציבוריים בתוכנית עומד על 6,760 מ”ר של שטחים על-קרקעיים, ועוד 7,400 מ”ר של שטחים תת-קרקעיים, שמתוכם 720 מ”ר פונים למפלס רחוב אבולעפיה.

השטח הבנוי הציבורי יוקצה באגף נפרד ועצמאי במבנה שברחוב הרצל 156.

כאמור, התוכנית מאפשרת שני מתווי התחדשות למבנה זה: האחד הוא השארת המבנה, שיפוץ ותוספת בנייה; והשני הוא הריסת המבנה והקמת מבנה ציבורי חדש באותו היקף שטחים.

לגבי החזית המסחרית, נקבע כי תחויב חזית מסחרית בקומת הקרקע, בהיקף שלא יפחת מ-70% מאורך החזית, מתוך רצון להותיר גמישות עיצובית ואדריכלית.

עוד נקבע כי תתאפשר פתיחת חזיתות מסחריות כלפי המעברים והמרחבים הפנימיים, בין המבנים ובין תאי השטח, בהתאם למפלסי הקרקע והשימושים שייקבעו.

החזית המסחרית תפותח באופן רציף והמשכי, ללא מכשול או גידור.

מתחם בית מרס. תצ”א: בר אוריאן אדריכלים