הדבר הבא: רובע בילוי ומלונות בוטיק בין יפו לנווה צדק

תוכנית מנשיה, לשימור והתחדשות השטח שבין צפון מערב יפו לבין שכונת נווה צדק, הונחה ב-29.7.26 על שולחן ועדת המשנה לתכנון ובנייה ת"א יפו: תא/מק/4408 מבקשת לעצב מחדש שטח של כ־120.5 דונם בדרום־מערב תל אביב, בין רחוב קויפמן ממערב, רחוב ברנט ממזרח ותוואי הרכבת הקלה מדרום. התוכנית משלבת בנייה למגורים, מלונאות ומסחר עם מבני ציבור, שטחים פתוחים ושימור המורשת ההיסטורית של מתחם התחנה וסביבתו.

את תוכנית מנשייה יוזמת ומגישה הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה תל אביב־יפו. עורכי התוכנית הם דרמן ורבקל אדריכלות והקרקעות נמצאות בבעלות רשות מקרקעי ישראל, עיריית ת"א־יפו ובעלים פרטיים.

כך תיראה שכונת מנשייה החדשה במבט מדרום. הדמיה: דרמן ורבקל אדריכלות

640 דירות וכ־29 אלף מ"ר מלונאות

היקף הבנייה העל־קרקעית בתוכנית עומד על 154,363 מ"ר. מתוכם מתוכננים כ־65,500 מ"ר למגורים ובהם 640 יחידות דיור. למלונאות מיועדים 28,965 מ"ר, ובטבלת התוכנית מופיעות 695 יחידות בתחום המלונאות. למסחר מוקצים 7,136 מ"ר, ולמבני ציבור 52,762 מ"ר. אזור המגורים והתיירות מחולק לשמונה תאי שטח, בשתי שורות של מבננים: אחת צמודה למרחב השימור והשנייה לאורך רחוב קויפמן.

במתחמי המגורים והתיירות יותרו מגורים, מלונאות ומסחר. הגובה המרבי יהיה שבע קומות כולל קומת הקרקע, בתוספת קומת גג חלקית. בחלק מהמבנים הפונים למרחב השימור יוגבל הבינוי לחמש קומות וקומת גג חלקית (פנטהאוזים), כדי לייצר מעבר מדורג אל המבנים ההיסטוריים. גודל יחידת הדיור הממוצע שנקבע בתוכנית הוא 80 מ"ר, כולל שטחים עיקריים ושטחי שירות.

מסחר לאורך רחובות קויפמן ושבזי

התוכנית קובעת חזיתות מסחריות מחייבות ברחוב קויפמן, בהמשך רחוב שבזי ומול מרחב השימור. השטחים הפרטיים הפתוחים לאורך קויפמן אמורים להשתלב במדרכות ובמרחב הציבורי ולהישאר פתוחים לציבור, ללא גדר, שער או מחסום.

מתחם התחנה: בלב יעדי השימור

מרכיב מרכזי בתוכנית הוא מרחב השימור הכולל את מתחם תחנת הרכבת ואת שטח מוזיאון בתי האוסף של צה"ל לשעבר. בשטח נמצאים תחנת הרכבת ההיסטורית, בתי מלאכה ומחסנים, מבנים הקשורים למתחם וילאנד, מסילות רכבת, החומה ההיסטורית, מתקן סובב הקטרים, גמל מים, מגדל מים ועצים ותיקים.

התוכנית קובעת הוראות שימור מחמירות. גגות, פתחים, חומרי גמר ואלמנטים מקוריים במבנים לשימור אמורים להישמר או להשתחזר. גם המסילות ההיסטוריות אמורות להשתלב בפיתוח החדש.

כיכר עירונית ליד מבנים היסטוריים

בלב מרחב השימור מתוכננת כיכר עירונית עם גינון, נטיעות, ריהוט רחוב, תאורה, שבילי הליכה ואופניים, מקומות ישיבה והצללה. הכיכר אמורה להישאר פתוחה לציבור בכל שעות היממה ובכל ימות השבוע, ללא גדרות ושערים. לפחות 20% משטחה יאפשרו חלחול טבעי של מי גשם.

התוכנית מבקשת ליצור רצף להולכי רגל בין פארק המסילה, מתחם התחנה, רחוב קויפמן, פארק צ'ארלס קלור והים. רשת השבילים והשטחים הפתוחים אמורה לחבר בין נווה צדק, צפון יפו ודרום תל אביב באמצעות רחובות חדשים, מעברים וצירי הליכה ורכיבה. מגרש ציבורי בשטח כולל של כ־11 דונם ימשלב שטחים פתוחים ומבנים ומוסדות ציבור כגון חינוך, קהילה, תרבות וספורט. נערכה גם בדיקת היתכנות לבית ספר על־יסודי הכולל 42 כיתות אם, ושש כיתות חינוך מיוחד, לצד קאנטרי ובריכת שחייה.

תחנת אליפלט ותחנת מטרו M2

התוכנית מאפשרת 100 חניות מעל פני הקרקע וחניונים ציבוריים תת־קרקעיים. בחניון אחד הוצעו 6,140 מ"ר תת־קרקעיים, שהם 120 מקומות חניה, ובחניון שני הוצעו 6,892 מ"ר, שהם 140 מקומות. בחניון שלישי הוצעו 1,318 מ"ר נוספים, אך שטח זה מתאים רק ל־25 מקומות בלבד ולכן אינו מומלץ כחניון עצמאי.

התוכנית מתווה רחובות חדשים בשטח שכיום חסרה בו רשת רחובות מלאה, בהם חיבור של המשך רחוב שלבים לרחוב קויפמן והמשך רחוב שבזי. תחנת אליפלט של הקו האדום נמצאת בתחום התוכנית, וקו המטרו M2 מתוכנן לעבור בתת הקרקע ללא תחנה בתוך המתחם.

מסמכי התוכנית מציגים בסה"כ כ־32.4 דונם של שטחים ציבוריים פתוחים וכיכרות: כ־14.8 דונם של כיכר עירונית וכ־17.6 דונם של שטחים ציבוריים פתוחים.

שכונת מנשייה בשנת 1946. תצלום אוויר: הוועדה המקומית ת"א יפו

התוכנית טרם אושרה סופית

הדרך לאישור התוכנית – עדיין לא הסתיימה. עובדה: ביוני 2021 החליטה הוועדה המקומית להפקיד את התוכנית. לאחר ההפקדה הוגשו 14 התנגדויות. ביולי 2024 החליטה הוועדה לקבל חלק מההתנגדויות ולאשר את התוכנית למתן תוקף בכפוף לתיקונים. אבל בהמשך הוגשו עררים.

באוגוסט 2025 החליטה ועדת הערר לדחות את מרבית הטענות, אך החזירה את התוכנית לוועדה המקומית ת"א, לצורך פרסום נוסף של שינויים שנעשו לאחר ההפקדה. בנובמבר 2025 הוחלט לפרסם את השינויים למשך 21 יום, ובעקבות הפרסום הוגשו שש התנגדויות נוספות. לקראת ישיבת הוועדה המקומית ב־29 ביולי 2026, המליץ הצוות המקצועי במינהל ההנדסה של עיריית ת"א-יפו, לקבל שני סעיפים מההתנגדויות האחרונות, לדחות את יתרן ולתת תוקף לתוכנית.

בישיבה מ־29 ביולי 2026 לא התקבלה החלטה חדשה ולא ניתן לתוכנית תוקף – לפחות עד לדיון הבא.

שכונת מנשייה. מפה: דרמן ורבקל אדריכלות