אהוד בן ש”ך נגד הוועדה המקומית ת”א
ועדת המשנה לתכנון ובנייה תל אביב יפו דחתה, בישיבתה מיום 10 בספטמבר 2025, בקשה לתביעת פיצויים לפי פרק ט’ לחוק התכנון והבנייה שהגיש אהוד בן ש”ך בטענה לירידת ערך של דירה בבעלותו ברחוב ארלוזורוב 20 פינת רחוב רנ״ק 25.
העסקאות, המחירים והזדמנויות הנדל״ן – הצטרפו לקבוצת הוואטצאפ של תל אביב אונליין – לחצו כאן.
הצטרפו כעת לקבוצת הוואצאפ שלנו להשקעות נדל”ן בחו”ל – לחצו כאן.
סכום התביעה הכולל עומד על 5,363,400 שקלים ובבסיסה טענה לפגיעה בערך הנכס בעקבות שינויים שבוצעו בשלוש תב”עות: תת״ל 70א לקו הסעת המונים בתל אביב יפו; תוכנית המתאר העירונית תא 5000; ותוכנית תא 3616א.
בלב התביעה, עומדת הטענה כי תכנון הקו הסגול של הרכבת הקלה במתווה עילי לאורך רחוב ארלוזורוב והגדרת קומת הקרקע בארלוזורוב 20 למסחר, פוגעים בשווי דירתו.
הוועדה המקומית אימצה את חוות דעת שמאית הוועדה, גלית אציל, ואת חוות דעת עורכי הדין מטעם הוועדה, אילנה בראף ויונתן הראל, והחליטה לדחות את הבקשה לתביעה.
עיריית ת”א אוחזת בכתב שיפוי מטעם חברת נת”ע, שמקימה את פרויקט המטרו, במקרה שייפסקו נגדה פיצויים.
טענות התובע
כידוע, הקו הסגול של הרכבת קלה יחלוף במקטע מערבי בתל אביב יפו, ומשם לגבעתיים, רמת גן וקריית אונו. התוכנית שמסדירה את הקו הסגול מכונה תת”ל 70א.
עורך הדין רן וירניק, בא כוחו של אהוד בן ש”ך, טוען לפגיעה של 1,514,700 שקלים בגין שינוי תוכנית המתאר העירונית של תל אביב יפו – תא 5000; ולפגיעה של 919,300 שקלים בגין תוכנית הרכבת הקלה תת״ל 70א; ולפגיעה של 2,929,400 שקלים בגין תוכנית תא 3616א, שיישמה והתאימה את הוראות תמ”א 38 (התחדשות עירונית בבניינים בודדים וחיזוק מבנים) לדרישות המיוחדות של רובע 3 במרכז תל אביב.
התובע טוען, בין הייתר, כי בתוכנית המתאר העירונית תא 5000 נקבעה קומת קרקע למסחר, באופן שמקטין את שווי הדירות שמעליהן, וכי בתוכנית הסעת ההמונים תת״ל 70א הוסבה המתכונת דווקא לאורך רחוב ארלוזורוב – מרכבת תחתית לרכבת עילית, דבר שיגביר מטרדי רעש והמולת נוסעים.
בנוסף נטען, כי תוכנית תא 3616א הקטינה זכויות בנייה בארלוזורוב 20, ביחס למצב התכנוני שקדם לה.
טענות הוועדה
שמאית הוועדה קבעה לגבי תוכנית המתאר תא 5000, כי היא רק מעגנת תנאי מסגרת כוללניים להמשך תכנון, ואינה מבטלת תוכניות בניין עיר מפורטות. תוכנית זו לא שינתה מאומה בזכויות הקיימות במקרקעין.
לטענת שמאית הוועדה המקומית, התובע לא הצליח להצביע על פערי מגמה במחירי דירות, בין רחוב ארלוזורוב, לבין רחוב ז’בוטינסקי המקביל אליו, שבו לא תעבור הרכבת הקלה. לטענתה, בדיקת עסקאות שנערכה על ידה לאורך תוואי הקו הסגול בארלוזורוב, לעומת דירות מקבילות בז׳בוטינסקי, לא העלתה עדיפות למי מהרחובות.
לגבי תת״ל 70א נקבע כי רחוב ארלוזורוב הוא ציר תנועה ראשי עתיר אוטובוסים כבר כיום, והקמת רכבת קלה בטכנולוגיית LRT בעלת הנעה חשמלית וקיבולת נוסעים גבוהה, צפויה להפחית עומסי תנועה מזהמי אוויר ומפגעי רעש. הערכת הוועדה המקומית ת”א היא, כי השוק החופשי רואה בקו הסעת המונים שדרוג תשתיתי, שמגביר אטרקטיביות וגורם לעליית מחירי הדירות.
לגבי תוכנית תא 3616א קבעה חוות הדעת המשפטית, שאושרה על ידי הוועדה המקומית, כי זכויות תמ״א 38 אינן זכויות קנייניות קבועות, אלא מסגרת תמריצית מותנית (שאיננה חלק מתכונות הקרקע). לכן אין להביאן בחשבון כבסיס לחישוב ירידת ערך לעומת מצב קודם.
הצטרפו לקבוצות הווצאפ של תל אביב אונליין:
קבוצת תל אביב יפו כללית – לחצו כאן.
קבוצת הנדל”ן – לחצו כאן.
קבוצת צפון ת”א – לחצו כאן.
קבוצת מרכז ת”א – לחצו כאן.
קבוצת דרום ת”א – לחצו כאן.
קבוצת מזרח ת”א – לחצו כאן.
קבוצת יפו – לחצו כאן.
קבוצת TLZ מי ומי – לחצו כאן.
לדף הפייסבוק של “תל אביב אונליין” – לחצו כאן.
לעמוד האינסטגרם של “תל אביב אונליין” – לחצו כאן.
לערוץ הטלגרם של “תל אביב אונליין – לחצו כאן.
תגובות