רחוב ארלוזורוב: תביעה בגין שינוי מפלס הקו הסגול מתת קרקעי לעילי

ועדת המשנה לתכנון ובנייה תל אביב יפו החליטה (28 במאי 2025) לדחות דרישת פיצויים של ציפורה סושיצקי, בעלת דירה ברחוב ארלוזורוב 166, בגין ירידת ערך הנכס שלה כתוצאה מסלילת הקו הסגול של הרכבת הקלה.

התובעת הסתמכה על חוות דעת של שמאי מקרקעין מטעמה, רן וירניק, שקובעת כי ערך הדירה ירד ב-162 אלף שקלים כתוצאה משינוי תווי הרכבת הקלה – מתת קרקעי לתוואי עילי – לאורך רחוב ארלוזורוב.

הוועדה המקומית החליטה לאמץ חוות דעת סותרת, של שמאי מקרקעין מטעמה, רמי סויצקי, שעל פיה לא זו בלבד שערך הנכס לא ירד – אלא שווי הדירות באזור זה צפוי לעלות כתוצאה מסלילת הקו הסגול בתוואי עילי.

הבניין ברחוב ארלוזורוב 166 ממוקם בקרבת המפגש של ארלוזורוב עם רחוב ויצמן, שם צפויה להיבנות תחנה של הקו הסגול.

תביעה דומה באופייה הוגשה על ידי בעלי דירות בבניין ברחוב ארלוזורוב 88, שממוקם מעט מערבית למפגש הרחובות ארלוזורוב ואבן גבירול, וגם היא נדחתה על ידי ועדת המשנה לתכנון ובנייה.

לקראת ביהמ”ש

יחד עם זאת, למקרה שבעלת הדירה תחליט לפנות לבית המשפט בתביעה לפיצויים על פי חוק המקרקעין, הוסיפה הוועדה המקומית את הסיפא הבאה: “לחילופין, ולמען הזהירות בלבד, אם וככול שייקבע, כי אכן נגרמה למקרקעין מושא התביעה פגיעה הנובעת מאישורה של תוכנית תת”ל 70 א’ (תוכנית הרכבת הקלה), כולה או חלקה, יש לקבוע כי פגיעה זו באה בגדרו של סעיף 200 לחוק המקרקעין, אשר אינה עוברת את תחום הסביר בנסיבות העניין, ואין זה מן הצדק לשלם לתובעים פיצויים בגינה”.

חברת נת”ע, שמקימה את פרויקט הרכבת הקלה, מתנגדת גם היא למתן הפיצוי.

עיריית ת”א יפו מחזיקה כתב שיפוי, שעליו חתמה חברת נת”ע, בגין פיצויים כלשהם שייפסקו לחובתה כתוצאה מתוכנית הרכבת הקלה – תת”ל 70א.

“מהמקובץ עולה”, נכתב בהחלטת ועדת המשנה לתכנון ובנייה תל אביב יפו, “כי יש לדחות את הפגיעה הנטענת ביחס לדירות התובעים בגין שינוי תוואי הקו הסגול”.

מחקר אמריקני

חוות דעתו של שמאי הוועדה המקומית, בנוגע לשינוי מפלס הקו הסגול ברחוב ארלוזורוב, ממפלס תת קרקעי למפלס עילי, סוקרת מחקרים שנעשו בעניין זה בערים אחרות בעולם.

לטענתו, קביעת תוואי עילי תביא לצמצום מספר נתיבי הנסיעה לרכבים ממונעים ברחוב ארלוזורוב, לכדי נתיב אחד בלבד; המדרכות יורחבו, יתווספו שבילי אופניים ומסילת הקו הסגול של הרכבת הקלה צפויה לפעול בטכנולוגיה חדשנית – Light Rail Transit – המתאפיינת בנסיעה שקטה יחסית ובהנעה אלקטרונית בעלת תלות נמוכה לשימוש בדלק. עוד נטען כי קיבולת הנוסעים של הרכבת הקלה, גבוהה משמעותית מזו של אוטובוסים ורכבים פרטיים, מה שיוביל לצמצום ניכר בעומסי התנועה הקיימים כיום ולצמצום הרעש והזיהום ברחוב ארלוזורוב.

לסיכום טוען שמאי המקרקעין של הוועדה המקומית “מחקרים שונים שנערכו בעולם מראים כי מחירי הנדל”ן לאורך קווי מסילת הרכבת עלו. היתרונות הנובעים מהקרבה לרכבת והפחתת הרעש הינם גורמים משביחים המעלים את מחירי
הנדל”ן. דוגמה לכך, הינה במחקרו של DIAZ.R.B משנת 1999, אשר סקר 11 מחקרים שונים שבדקו את השפעתן של רכבות – כבדות וקלות – על נכסי מגורים בערים סן פרנסיסקו, מיאמי, אטלנטה, טורונטו ופורטלנד. נמצא כי ערך הנכסים שבטווח הליכה עד 500 מטרים מתחנת הרכבת, גבוה יותר מעליית ערך הנכסים המרוחקים יותר מהתחנה, בשיעורים שבין 3% עד 40%”.