הוקפאו לשלוש שנים היתרי הבנייה ביהודה המכבי, פנקס, ז'בוטינסקי ושאול המלך

עיריית ת"א יפו עוצרת לשלוש שנים את הנפקת היתרי הבנייה ברחובות יהודה המכבי, פנקס, ז'בוטינסקי ושדרות שאול המלך.

הסיבה: ברובע 4 אין מספיק שטחים מסחריים, וכמות הדיירים המתגוררים בו צומחת, בכ-18,000 דירות חדשות, עקב תהליכי התחדשות עירונית.

לפיכך, החליטה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, ב-4 בדצמבר 2024, לעצור את הנפקת היתרי הבנייה, ולהגיש לוועדה המחוזית תוכנית כוללת להוספת חזיתות מסחריות, בארבעת צירים ראשיים של רובע 4, הרחובות יהודה המכבי, פנקס, ז'בוטינסקי ושדרות שאול המלך. היתרי בנייה בצירים ראשיים אחרים ברובע 4, כגון ארלוזורוב, ויצמן ודרך נמיר, לא יוקפאו.

תוכנית הרובעים

תכנית הרובעים של תל אביב אושרה על מנת לקדם את פעילות ההתחדשות העירונית במרכז העיר תל אביב, ולפשט את הליכי הרישוי, במקביל לשמירה על איכות החיים של התושבים הנוכחיים. התוכנית חלה על מבנים המיועדים למגורים, אשר לא הוגדרו לשימור, במרכז ההיסטורי של תל אביב – שכולל את לב העיר ואת הצפון הישן.

על מנת לעשות זאת, התוכנית קובעת את מסגרת זכויות הבנייה המרביות למגורים ברובע 3 וברובע 4 בתל אביב. זכויות הבנייה נקבעו תוך שימור המאפיינים האדריכליים הייחודיים של העיר, יחד עם חיזוק המבנים מפני רעידות אדמה. תוכנית הרובעים נבעה מהצורך בחידוש המבנים הישנים ברובע 3 וברובע 4 והפיכתם למבנים מודרניים של ימינו, על ידי הוספת חנייה, מעליות, מיגון ובנייה ירוקה.

רובע 4 מתפרש על שטח של 2,825 מ"ר, והוא נמצא בשטח שבין רחוב אבן גבירול, נתיבי איילון, נחל הירקון ושדרות שאול המלך.

בין היתר, נכללים בו כיכר המדינה, והרחובות ארלוזורוב (החלק המזרחי), ויצמן, ז'בוטינסקי, דרך נמיר, יהודה המכבי, שדרות דוד המלך ופנקס. שטח קטן מאזור ההכרזה של אתר המורשת של אונסק"ו נמצא גם ברובע 4.

רובע 4 הוא הרובע שמרוויח הכי הרבה מפרויקטים של התחדשות עירונית, בעקבות זכויות בנייה מוגדלות, אשר הופכות את הפרויקטים לכלכליים מאוד.

מדובר גם ברובע הנחשב כמרווח ביותר בעיר, עם דירות בגודל ממוצע של 80-90 מ"ר.

על פי תכנית רובע 4, ניתן להוסיף 5,100 דירות בתחומי הרובע, כאשר ברחובות הראשיים כגון ארלוזורוב, פנקס, נמיר, ז'בוטינסקי ושאול המלך – מתאפשרת תוספת בנייה של עד 230% משטח גג הבניין, ובניית עד 3 קומות נוספות פלוס סגירת קומה מפולשת.

בשאר הרחובות, מתאפשרת תוספת בנייה של עד 165% משטח הגג, ובניית 2 קומות נוספות וסגירת קומה מפולשת.

תוכנית ההקפאה

מוסד התכנון המוסמך להפקיד ולאשר את "תוכנית ההקפאה לשלוש שנים", לאורך הרחובות יהודה המכבי, פנקס, ז'בוטינסקי, ויצמן ושאול המלך, היא הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה ת"א. יוזמת תוכנית ההקפאה היא הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ת"א יפו, שהחליטה להגיש את התוכנית לאישור הוועדה המחוזית.

בהחלטת הוועדה המקומית, מתאריך 4 בדצמבר 2024, נאמר כי ברובע 4 קיימים בעיקר שימושי מגורים וחסרים בו רחובות עירוניים עם חזית מסחרית פעילה. הרובע מאופיין במיעוט שטחי מסחר, במיוחד בהתחשב בגידול מספר התושבים והמבקרים בו. עוד מאמר, כי "המסחר הקיים ברובע 4 הינו ספורדי ודליל, ופרט לרחוב ה' באייר, כיכר מילאנו והדופן המזרחית של אבן גבירול – אין בו רחובות מסחריים".

על פי בדיקה שנעשתה בנושא, בפרט לאור פרויקטים גדולים למגורים שמתוכננים להתאכלס באזור כיכר המדינה, גבעת סומייל ועוד, נמצא ברובע 4 חוסר של כ- 20,000 מ"ר שטחי מסחר. סך הכול היקף מימושי התחדשות עירונית, מתוקף תכנית רובע 4, מביא לתוספת של כ- 18,000 יחידות דיור חדשות וגידול במספר התושבים בהתאם.

על פי התוכנית החדשה, יחוזק רובע 4 ברחובות ראשיים, שיעודדו הליכה ברגל וייקבעו שימושי מסחר בצירים הראשיים (בהתאם לתוספת יחידות הדיור הצפויה).

המועד הקובע: 4.12.24

עד שתאושר תוכנית חדשה כזו, החליטה הוועדה המקומית ת"א יפו לא לאפשר הוצאת היתרי בניה במגרשי מגורים ברובע 4 לאורך הרחובות יהודה המכבי, פנקס, ז'בוטינסקי, ויצמן, שאול המלך, לתקופה של 3 שנים.

לכך יהיו 3 חריגים: יונפקו היתרי בנייה למגרשים עליהם חלות תוכניות תקפות עם חזית מסחרית; יותרו בקשות להיתרי הריסה ובנייה שכבר הוגשו (קיימת בקשת רישוי מקוונת בבדיקת תנאי סף, במערכת מנהל ההנדסה, על פי תיק מידע בתוקף במועד הדיון בוועדה המקומית, קרי 4 בדצמבר 2024); ויותרו בקשות להיתרי בנייה מינוריים כגון פרגולה או מרפסת.

רוכבות על קורקינט ואופניים בשביל אופניים בשדרות שאול המלך. צילום: יח"צ