צפון ת"א: העירייה דרשה מהדיירים 1.5 מיליון יותר מדי

ועדת הערר המחוזית לפיצויים והיטל השבחה במחוז תל אביב דחתה ערר, שהגישה עיריית ת"א באמצעות הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ת"א־יפו, בסכסוך על היטל השבחה בפרויקט תמ"א 38 ברחוב יהודה הנשיא 10 ו-12 בשכונת נווה אביבים. במוקד המחלוקת עמדה דרישה לתשלום 1,534,694 שקל בגין זכויות הבנייה מכוח תמ"א 38.

ועדת הערר, בראשות עו"ד יפעת בן אריה שטיינברג, קיבלה את שיטת החישוב של השמאי המכריע – ודחתה את עמדת הוועדה המקומית. העירייה חויבה גם בהוצאות בסך 10,000 שקל. להכרעה עשויה להיות רלוונטיות גם למחלוקות עתידיות, שבהן צץ ויכוח, איך לחשב את הזכויות הפטורות מתשלום היטל השבחה בפרויקט הריסה ובנייה.

מ־32 דירות ל־64

מדובר בשני בנייני מגורים ותיקים, בני ארבע קומות, מעל קומת עמודים ומקלט. במרץ 2017 הגישו 32 בעלי הזכויות בקשה להיתר במסלול הריסה ובנייה מחדש מכוח תמ"א 38. התוכנית כוללת הריסת המבנים והקמת בניין ובו 64 יחידות דיור, בן שמונה קומות מעל קומת קרקע, בתוספת קומת גג חלקית ושלוש קומות מרתף לחניה. הוועדה המקומית סירבה בתחילה לאשר את הבקשה. בעלי הזכויות עררו, ובנובמבר 2019 אישרה ועדת הערר את הבקשה בתנאים.

ביולי 2022 הוציאה הוועדה המקומית ת"א שומת היטל השבחה. לצד החיוב של 1,534,694 שקל בגין זכויות תמ"א 38 נקבע חיוב נוסף של 787,526 שקל בגין תוכנית הגגות. בעלי הדירות פנו לשמאי המכריע עומר סרחאן. בינואר 2023 קבע השמאי כי סל זכויות הבנייה, הפטור מכוח תמ"א 38, עומד על 5,507 מ"ר, בעוד שהשטח העיקרי שהתבקש בהיתר הוא רק 5,378 מ"ר.

מכיוון שהשטח המבוקש לא חרג מסל הזכויות הפטור, נקבע שאין השבחה חייבת בהיטל בגין זכויות תמ"א 38. ההיטל מכוח תוכנית הגגות הופחת מ־787,526 שקל ל־653,281 שקל.

ויכוח בחדר מדרגות

המחלוקת המרכזית הייתה כיצד לחשב את שטח הקומה הטיפוסית שעל בסיסו נקבע היקף הזכויות הפטורות. השמאי המכריע התבסס על הבניינים הקיימים והפחית את שטחי השירות הקיימים, ובראשם חדר המדרגות. הוועדה המקומית ביקשה לנכות מסל הזכויות את שטחי השירות הנדרשים דווקא בבניין החדש, ובהם מעליות, מבואות וחדרי מדרגות.

לשיטה יש משמעות כספית: שטחי השירות בבנייה חדשה גדולים יותר מאלה שבבניינים ישנים. לפי עמדת העירייה, 123.84 מ"ר מהשטח שהתבקש, היו צריכים להיות חייבים בהיטל. ועדת הערר קבעה, כי סל הזכויות שמעניקה תמ"א 38 קשור למאפייני הבניין הקיים, ולכן אין להפחית ממנו את שטחי השירות המוגדלים הנדרשים בבניין החדש.

הוועדה דחתה גם את טענות העירייה בנוגע לחישוב הקומה המפולשת והותירה על כנה את השומה המכרעת בעניין זכויות תמ"א 38. בסופו של דבר נדחה הערר, והוועדה המקומית חויבה ב־10,000 שקל הוצאות. ההחלטה אינה מבטלת את החיוב הנפרד מכוח תוכנית הגגות, שהועמד לאחר ההפחתה, על 653,281 שקל.