תא/5500: מה ישתנה בתוכנית המתאר החדשה בשכונות עבר הירקון

שינויים בגובה הבנייה המוצע בתל ברוך ובנאות אפקה, תמריץ מוגבל להתחדשות בנווה שרת, ודיונים נוספים במתחמים בהדר יוסף ובקריית שאול: אלה חלק מהחלטות הביניים שגיבשה ועדת המשנה לתכנון ולבנייה תל אביב-יפו ב-4 בנובמבר 2026, בדיון בהתנגדויות לעדכון תוכנית המתאר העירונית החדשה, תא/5500, באזור עבר הירקון.

בעיקרון, ועדת המשנה המליצה לתמוך במענה של מינהל ההנדסה העירוני להתנגדויות, בכפוף לכמה תיקונים ובחינות נוספות. הסמכות לאשר את התוכנית בידי הוועדה המחוזית ת"א.

כ-500 התנגדויות לתוכנית העירונית

תא/5500, שמספרה 507-1123876, היא עדכון לתוכנית המתאר הכוללנית התקפה תא/5000. הוועדה המחוזית אישרה את הפקדתה (לצורך קבלת התנגדויות) ב-24 בפברואר 2025. התוכנית הופקדה בפועל ב-31 בדצמבר 2025, ותקופת ההפקדה הסתיימה במאי 2026, לאחר הארכה. הוגשו כ-500 התנגדויות לתוכנית כולה, ולא רק לצפון העיר.

הדיון ב-4 בנובמבר הוקדש לעבר הירקון, ובכלל זה רמת החייל, נווה שרת, נווה דן, רביבים, רמות צהלה וגני צהלה, קריית שאול, תל ברוך, נאות אפקה, הדר יוסף, שיכון ל' ושכונות רמת אביב, לצד מתחם תוכנית 3700 והתנגדויות הנוגעות לכמה שכונות.

מי מגיש ומי מתכנן

עיריית תל אביב-יפו מקדמת את עדכון המתאר, ומגישת התוכנית היא הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה תל אביב-יפו. עורך התוכנית הוא מינהל ההנדסה העירוני בראשות מהנדס העיר, האדריכל אהוד כרמלי, באמצעות היחידה לתכנון אסטרטגי ואגף תכנון העיר. משרד מזור-פירשט אדריכלים ומתכנני ערים משמש יועץ לתכנון ולעיצוב עירוני.

התוכנית הכוללנית קובעת מסגרת לקידום תוכניות מפורטות.

המחלוקת על הפקדה מחדש ותחבורה

עמותת רמת אביבים ביקשה להפקיד את התוכנית מחדש, בטענה לכ-120 תיקונים מהותיים שהציע מהנדס העיר. הצוות המקצועי המליץ לדחות את הדרישה, משום שלעמדתו השינויים אינם מצדיקים הפקדה מחדש. זו המחלוקת בין העמותה לצוות, שטרם הוכרעה סופית בוועדה המחוזית.

הצוות המליץ לדחות גם דרישה להתנות באופן גורף הגדלת צפיפות בהפעלת מטרו או רכבת קלה. עמדתו היא שהתוכנית הכוללנית נועדה לטווח ארוך, וכי כל תוכנית מפורטת תיבחן בהתאם לנתונים התכנוניים הקיימים והעתידיים. לצד זאת, נכללה המלצה לקבל חלקית הצעה לשלב ציר ירוק משני בין פארק הירקון לרמת אביב ג'.

נווה שרת: תמריץ בתנאים מצטברים

בעמדת ועדת המשנה נכללת המלצה לאפשר תוספת מוגבלת של שטחי בנייה במתחמי התחדשות בנווה שרת. בתוכנית שבה השטח הסחיר הקיים עולה על 8 דונם וצפיפות הדירות הבנויות לפי היתר עולה על 20 יחידות דיור לדונם, מוצע לאפשר תוספת של עד רח"ק 1 (שזה 100% זכויות בנייה), ועד רח"ק מרבי 7 (שזה 700%). שני התנאים מצטברים.

בנפרד, בהתנגדות חברת תדהר הנוגעת למתחם אדירים-נהריים ובהתנגדות נוספת של בעלי זכויות בשכונה, הורתה ועדת המשנה להוסיף הוראה ייחודית לתוכניות בעלות השפעה תחבורתית משמעותית.

תל ברוך: המלצה לארבע קומות

בתל ברוך ממליצה ועדת המשנה להשיב את המרחב שבין הרחובות תל ברוך וזרובבל ממערב לרחוב בני אפרים ממזרח – למסגרת שנקבעה בתא/5000 הנוכחית: עד 4 קומות ורח"ק 1. העמדה נשענת על אופייה של הסביבה, שרובה בנייה צמודת קרקע, ועל המרחק ממערכת הסעת המונים.

נאות אפקה: הגובה תלוי במיקום

בנאות אפקה ב' כוללת העמדה המוצעת בינוי של עד 10 קומות לאורך רחוב בני אפרים, תוך הסרת הסימון המאפשר בנייה נקודתית חריגה לסביבתה. במרחב שבין רחוב רוממה לרחוב משה סנה מוצעת הפחתת הגובה המרבי מ-20 ל-9 קומות, עם אפשרות לעד 20 קומות בצומתי משה סנה-גליקסברג ומשה סנה-שלונסקי.

הדר יוסף: החלופות ייבחנו מחדש

בהתנגדות הנוגעת לרחוב שלום אש 10-26 ולרחוב בכור שטרית 33-47 נקבע לשוב ולדון לאחר שצוות התכנון יבחן חלופות. בין מגישי ההתנגדות בעלי זכויות, צור (י.ש.מ.ע) יזמות והשקעות ושפיר מגורים ובניין.

גם ההתנגדות הנוגעת לרחוב קהילת לודג' 30-42 הושארה לדיון נוסף, כחלק מבחינה כוללת של רחוב בכור שטרית. כך גם ההתנגדות הנוגעת לרחוב בכור שטרית 27 ו-29 והתנגדות נוספת הנוגעת לדופן הצפונית של הרחוב, שהמתנגדים בהן לא נכחו.

קריית שאול ונווה דן: טרם הוכרע

בקריית שאול נקבע לשוב ולדון בשורה של התנגדויות, ובהן אלה הנוגעות לרחוב משה סנה 53, לרחוב משה סנה 67, למתחם ברחוב משה סנה 71-77 וברחוב מאיר בינט 26 ולחלקות נוספות בשכונה. בחלק מהמקרים המתנגדים לא נכחו.

גם בהתנגדות שיכון ובינוי נדל"ן הנוגעת לרחוב תבואות הארץ 5 בנווה דן נקבע לשוב ולדון. כלומר, הסוגיות האלה נשארו פתוחות לדיון נוסף.

רמות צהלה וגני אפקה: ללא שינוי

ועדת המשנה ביקשה לבחון הכללה בתוכנית ההתחדשות המגרשית תא/5555 של הבניין ברחוב נתן אלתרמן 11, המופיע גם בכתובת רחוב בני אפרים 244 בנאות אפקה ב', ושל הבניין ברחוב לוי אשכול 24 בשיכון ל'.

ברמות צהלה וגני צהלה שונה סיווג המענה להתנגדות בעלי הזכויות ברחוב עיר השמש 35, על דופן דרך משה סנה: במקום המלצה לדחות, נקבע הנוסח "מקבל ביטוי בתכנית לא נדרש שינוי".

רמת החייל: יתקיים דיון נוסף

ההתנגדות הנוגעת לרחוב הברזל 33, פינת רחוב הארד, של חברת ד.ע.ת נכסים וקנין ומאירה חסיד, הושארה לדיון נוסף.

העמדה המקצועית המעודכנת מציעה לתקן את הדופן הדרומית של רחוב הארד למסגרת של 30 קומות, עם אפשרות לבנייה נקודתית חריגה לסביבתה. לצד זאת נותרה המלצה לדחות בקשה להגדיל את הרח"ק ל-10 עד 12. ההכרעה בהתנגדות עצמה נדחתה לדיון נוסף, ולכן אין מדובר באישור סופי למגרש.

רמת אביב: שימור לצד התחדשות

ועדת המשנה אימצה את המלצת הצוות לקבל חלקית את ההתנגדות הנוגעת להוראות השימור במתחם 104ג'. מוצע לשלב התחדשות ומיגון עם שמירה על ערכים נופיים ואדריכליים, ולהוסיף דרגת רח"ק כך שלאורך דופן רחוב חיים לבנון ייקבע רח"ק מרבי 6, בכפוף להוראות התכנון.

במרחב שלאורך רחוב אבא אחימאיר מוצע להשאיר אפשרות לבנייה נקודתית חריגה לסביבתה, ולהגביל את הגובה לעד 25 קומות.

בכמה התנגדויות ברמת אביב ובנווה אביבים הורתה ועדת המשנה לתקן את סיווג ההמלצה בסוגיית המיגון ל"לא רלוונטי/לא נדרש שינוי".

במרכז המסחרי אלרם, בעקבות התנגדות בנק הפועלים הנוגעת לרחוב אבא אחימאיר 33, הובהר שלא ניתן לאשר במרכז תעסוקה מקומי קיים שימושים בעלי מאפייני מגורים, לרבות דיור מוגן ומעונות סטודנטים.

מנדרין: בנייה לצד שמירת מלונאות

במתחם מנדרין אימצה ועדת המשנה את המלצת הצוות לקבל את ההתנגדות בחלקה. מוצע לצמצם את גבולות מרחב התכנון 101ד' כך שיכללו את מתחם מנדרין בלבד, ולבטל את ההפניה לתוכניות 3700 ו-3700/4. המלון נמצא מחוץ לתחום האיחוד והחלוקה שלהן, והוראותיהן אינן חלות עליו. עוד מוצע להעמיד את הרח"ק המרבי במתחם על 6, ולקבוע שבתוכנית עתידית לפחות 50% מכלל שטחי הבנייה ייועדו למלונאות.

ההמלצה תעבור למליאת הוועדה

לאחר גיבוש עמדת הוועדה המקומית ת"א יפו יימשך הליך ההתנגדויות בוועדה המחוזית ת"א, שבסמכותה להכריע בהתנגדויות ולאשר את התוכנית.