לא תכירו את יהודה הלוי 3 ההיסטורי

ועדת המשנה לתכנון ולבנייה תל אביב-יפו המליצה לוועדה המחוזית ת"א לקבל התנגדות, שהוגשה על ידי מהנדס העיר ת"א, אודי כרמלי, לתוכנית הנוגעת למבנה היסטורי המיועד לשימור ברחוב הראשון של העיר העברית הראשונה – יהודה הלוי. המשמעות בפועל של ההחלטה היא, שהוועדה המקומית תתמוך בשיפוץ, שימור והגדלת המבנה, שהוקם לפני מעל 90 שנה.

מהנדס העיר טוען, שהתניית תוכנית הבנייה והשימור של המבנה ההיסטורי שניבנה בשנות ה-30 שלך המאה הקודמת, בהריסת מבנה אחורי נפרד שנבנה על אותה חלקה ללא היתר, מתישהו לפני קום המדינה, תפגע בשימור ושיפוץ המבנה ההיסטורי העיקרי שפונה לחזית רחוב יהודה הלוי. לפיכך, מהנדס העיר מבקש להסיר את התנאי הזה, מה שיחיש את השימור.

מוסד התכנון המוסמך להפקיד את התוכנית הוא הוועדה המחוזית ת"א. מתכננת התוכנית היא האדריכלית תמר פרצוב, והיזמים הם יוסי בלוך וגלי ליברמן, בעלי הנדל"ן המיועד לשימור ברחוב יהודה הלוי 3 ו-3א.

חתיכת היסטוריה

המבנה הקיים הוא בן שתי קומות במקור, בתוספת קומת גג חלקית, שנבנתה ברבות השנים. המבנה משמש למגורים ומסומן כמבנה לשימור ללא הגבלות מחמירות במסגרת תוכנית תא/2650 ב'. הוא כבר עבר תהליך כלשהו של שימור בעבר.

המבנה מכונה "הבית הארוך". הוא תוכנן על ידי האדריכל ויקטור גחון, בסגנון אקלקטי, ונבנה בשנות ה-30 של המאה ה-20.

הבית נבנה על חלקה אחת שחולקה לשני חלקים שווים, בני 280 מ"ר של קרקע כול חלק, כך שבכל חלק תוכנן בית נפרד הדומה במדויק לחלק הצמוד אליו כמו בתמונת ראי. שני החלקים יוצרים יחד מבנה אחד מבחינה צורנית, ומשמשים כבית מגורים בן שתי קומות.

כאמור, במהלך השנים נוספה לו קומה עליונה בנסיגה, ובהמשך הוכרז המבנה לשימור במסגרת תוכנית השימור 2650 ב'.

התביעה והפשרה

בעקבות אישור תוכנית השימור 2650 ב', בעל המבנה דאז הגיש תביעה לירידת ערך בגין תוכנית השימור, בטענה כי התוכנית מונעת ממנו מימוש זכויות בנייה לשתי קומות נוספות. ב-2 בפברואר 2011 התקיימה פגישה בין נציגי העירייה, ובהם אגף הכנסות מבנייה, מחלקת השימור ומדור מידע תכנוני, לבין בעל המבנה. בסיכום אותה פגישה המליצו נציגי העירייה על הכנת תוכנית בסמכות ועדה מקומית, לשינוי הוראות העיצוב של תוכנית השימור, כדי לאפשר תוספת קומה למבנה והשלמת הבנייה על הגג לכדי 150 מ"ר. עוד נקבע אז כי תנאי למתן תוקף לתוכנית יהיה ביטול התביעה לירידת ערך.

בשנת 2014 התוכנית עברה פורום תכנון מצומצם, ובעקבות זאת החל קידומה. בשנת 2017 נחתם הסכם למכירת הנכס, וביוני 2019 נחתם הסכם פשרה בין העירייה לבין הבעלים המקוריים וגם עם הקונים החדשים, ובעקבותיו נמחקה תביעת ירידת הערך (תוך הסתמכות של בעלי הנכס על התוכנית שהבטיחה העירייה לאשר). בהסכמה עם הקונים, הוחלט שתוספת הבנייה על הגג תהיה באמצעות ניוד שטחי בנייה שתוכנית 2650 ב' מאפשרת מתחת לכניסה הקובעת, ובהתאם לכך תוקן הסכם הפשרה עם העירייה.

המבנה האחורי

במהלך קידום התוכנית נמצא גם כי בחלק האחורי של המגרש יש מבנה בשטח רשום של כ-71 מ"ר, המשמש יחידת מגורים ללא היתר, הרשומה כיחידה נפרדת במסמכי הבית המשותף, ואשר אין לו ערכים לשימור. לאחר בדיקה והמלצה של מחלקת השימור, ומאחר שהמבנה האחורי אינו נראה מן הרחוב ואינו משפיע על פיתוח המגרש, נקבע כי אכלוס תוספת הבנייה המוצעת בתוכנית – לא יותנה בהריסת המבנה האחורי.

ביום 30 בדצמבר 2024, נדונה התוכנית בוועדה המקומית ת"א יפו, והוחלט לקדמה. פורסמה הודעה על הפקדת התוכנית לצורך קבלת התנגדויות בתאריך 9 בינואר 2026.

התנגדות המהנדס 

בתקופת ההפקדה הוגשה התנגדות אחת, מטעם מהנדס העיר, האדריכל אודי כרמלי. הוא התנגד לכך, שתנאי להיתר בנייה יהיה הבטחת הריסת המבנה האחורי, שניבנה ללא היתר. לדבריו, התוכנית המופקדת מבקשת לעודד את שימור המבנים בכתובת יהודה הלוי 3 ו-3א, באמצעות קביעת הוראות בינוי ועיצוב הכוללות השלמת קומה שלישית לקומה מלאה ותוספת בנייה חלקית על הגג בנסיגה. אולם בנוגע למבנה האחורי, מבנה מגורים בן קומה אחת עם גג רעפים בשטח של כ-70 מ"ר, מדובר במבנה שנבנה לפני חוק התכנון והבנייה וככל הנראה אף לפני קום המדינה, שכן כבר בתצלומי אוויר מהשנים 1949 ו-1951 ניתן לראות אותו בצילומי אוויר.

לפי נימוקי ההתנגדות, תוספת הבנייה שהתוכנית מציעה מעבר למותר בתוכנית 2650 ב' היא תוספת מינורית, המתאימה למרקם הבנוי ברובע ובאזור, והיא דרושה לצורך שימור המבנים בפועל. עם זאת, מאחר שהמבנה האחורי הוא בית צמוד קרקע, בבעלות נפרדת ממגישי התוכנית, בשטח של כ-70 מ"ר, המשמש למגורים והיה קיים במגרש עוד לפני חוק התכנון והבנייה וככל הנראה לפני קום המדינה, הרי שפינויו והריסתו ידרשו משאבים כלכליים ומשפטיים משמעותיים. לכן, דרישה להריסתו כתנאי להוצאת היתר בנייה משמעותה, יהווה סיכול מימוש התוכנית וחשש כבד כי תיוותר כאבן שאין לה הופכין.

עוד הודגש כי תוכנית השימור אינה מחייבת הריסת המבנה האחורי כתנאי לשימור המבנה לשימור, וכי הסימון להריסתו נדרש רק משום שהמבנה נמצא ללא היתר, והתוכנית אינה מכשירה את בנייתו.

החלטת הוועדה

התוכנית קובעת הוראות והנחיות עיצוב ובינוי לשימור המבנה ולתוספת הבנייה, בהיקף של קומה שלישית מלאה וקומה רביעית חלקית, והסרת הגדר בחזית המבנה כדי ליצור חזית אחידה כלפי הרחוב.

בהתאם לכך, בישיבתה מיום 6 במאי 2026, החליטה ועדת המשנה לתכנון ובנייה ת"א יפו, להמליץ לוועדה המחוזית ת"א לקבל את התנגדות מהנדס העיר, להסיר את התנאי האמור, כך שתתאפשר הגדלת המבנה ביהודה הלוי 3 ו-3א ושימורו, מבלי להרוס את המבנה האחורי.

בישיבה השתתפו יו"ר הוועדה וסגן ומ"מ ראש העיר, ליאור שפירא, וחברי הוועדה חיים גורן, אלחנן זבולון וחן אריאלי.

יהודה הלוי 3 בלב ת״א. צילום: אדריכלית תמר פרצוב