אושר: צפון פלורנטין תהיה סוהו-לונדון ומארה-פריז של ת”א

ועדת המשנה לתכנון ובנייה ת”א יפו אישרה להפקדה (14 במאי 2025) תוכנית מתאר חדשה למתחם צפון פלורנטין – שהוא מרכז העסקים והמגורים של שכונת פלורנטין.

מתחם צפון פלורנטין, שמדרום לדרך יפו-אילת וממערב לרחוב עלייה, כולל 140 דונמים ועוברים בו הרחובות הרצל, נחלת בנימין, מרחביה, החלוצים, מרכולת, רענן, מטלון, מזרחי, כפר גלעדי, זבולון, השוק, הקישון והעליה.

התוכנית החדשה, שמכונה תוכנית 44, הוכנה על ידי אדריכל העיר ת”א (מחלקת תכנון יפו והדרום ומחלקת שימור) בסיוע משרד בר לוי דיין אדריכלים.

כיום יש במתחם זה 6,500 דירות בשטח ממוצע של 55 מ”ר בנוי לדירה. מתגוררים בו 10,370 תושבות ותושבים. על פי התוכנית, יתווספו 3,470 דירות חדשות, ו-5,460 תושבות ותושבים. כלומר, סך הכול יהיו בעתיד בצפון פלורנטין 9,970 יחידות דיור ויגורו בה 15,830 תושבות ותושבים.

גשם בשכונת פלורנטין בשנת 2004. צילום: גרשון שלוינסקי, הארכיון העירוני ת”א יפו

מצב המתחם כיום

צפון פלורנטין, אשר נקראה במקור “המרכז המסחרי”, הוקמה בשנות העשרים של המאה העשרים מתוך תפיסה תכנונית כי על המסחר להיות מחוץ לשכונות המגורים של לב העיר תל אביב. השכונה הוקמה דרומית לשכונת אחוזת בית בגבולה של העיר תל אביב עם העיר יפו.

הצורך המסחרי הגדיר את התפישה התכנונית של השכונה: השכונה מתוכננת בגריד של מבננים (בלוקים) קטנים – 30 על 85 מטרים כול אחד – שתוכננו ככאלה במטרה למקסם את החזיתות המסחריות. המבננים חולקו למגרשים בגודל 180 מ”ר עד 220 מ”ר. הבניינים נבנו בבניה רציפה בקו אפס לרחוב סביב חצר פנימית המשותפת לכל מבנן.

המבנים בני 2 או 3 קומות. הם תוכננו כמבני מסחר בקומת הקרקע, עם מחסן או דירה לבעלי העסק בקומות העליונות.

מאחר ולא הייתה זאת שכונת מגורים אופיינית, התכנון נעשה ללא שטחים למבני ציבור, וללא שטחים פתוחים. כיום, שטחיה הפתוחים העיקריים של השכונה הם רחובותיה.

מגמות ההתחדשות המאסיביות מביאות לצמיחת הרקמה העירונית לגובה, מבינוי מקורי של 2 עד 3 קומות בצפון פלורנטין, לבינוי בגובה של 6 עד 7 קומות המתאפשרות במיצוי זכויות מתוקף תכניות תקפות ותמ”א 38. ההתחדשות העירונית המואצת מייצרת מלאי מגורים ביחידות דיור בגודל ממוצע של 50 מ”ר, המאוכלסות בעיקר בצעירות וצעירים ומשקי בית קטנים.

אלה חולקים את מרחב השכונה עם היצע מגוון של מסחר ברחובות מתמחים שמרביתם נמצא בשכונה למעלה משלושה עשורים: תבלינים, מנורות, אופנה, ריהוט, טקסטיל ועוד.

יחד עם אלה השכונה מהווה את אחד ממוקדי הבילוי של העיר בשל ריבוי מסעדות וברים.

בית קפה דדה בפלורנטין. צילום: פרטי

מצב תכנוני מוצע

במאי 2025 הופקדה תוכנית מפורטת, ביוזמת העירייה, תוכנית 44 המאגדת את כל התוכניות התקפות במרחב זה לכדי מסמך סטטוטורי אחד המייצר ודאות תכנונית. תוכנית 44 קודמה במסגרת תוכנית המתאר תא/5000 ובהתאם להוראות מדיניות צפון פלורנטין.

ככזאת, התוכנית מאזנת בין התחדשות איכותית של המרחב כשכונה מעורבת שימושים מקיימת, לבין שימור מרקם השכונה, אופי הבינוי, ואופייה התפקודי.

התוכנית נותנת הוראות לבינוי במגרשים ולייעודי הקרקע הקיימים ומוסיפה שטחים פתוחים ומבני ציבור בצפון פלורנטין. היא קובעת סל זכויות מרביות מעל מפלס הכניסה, המחושב באמצעות הכפלת השטחים המתקבלים בין קווי הבניין, במכפלת מספר הקומות הטיפוסיות.

סל זכויות הבנייה לא יעלה על 500% לכל מגרש כולל מעל הקרקע.

רחוב פלורנטין המחודש מוטה הליכה. צילום: עיריית תל אביב יפו

6 עד 7 קומות

באשר למספר הקומות, תתאפשר בנייה בשני מסלולים:

מסלול הריסה ובנייה – עד 6 קומות במגרשים טוריים בייעוד “מרכז מסחרי” ועד 7 קומות במגרשים פינתיים ולאורך הרחובות הרצל, העלייה, ודרך יפו המיועדים למסחר.

מסלול תוספת בנייה – גובה הבינוי זהה למסלול הריסה ובנייה, למעט במגרשים בהם תתוכנן קומה שנייה (מעל קומת הקרקע – כלומר קומה א’) למגורים, ובמקרה כזה תופחת קומה מהמפורט במסלול הריסה ובנייה.

מספר הקומות הנ”ל (6 עד 7 קומות) כולל קומת קרקע וקומת גג. בשתי הקומות האחרונות תהיה נסיגה ביחס לרחוב, ושטחן יהיה 80% משטחה של קומה רגילה.

מבט על פלורנטין. צילום: עיריית ת”א יפו

כמו מארה פריז

שימושים: המרחב יהיה מעורב שימושים, מעין Downtown המתפקד באופן דומה לשכונות היסטוריות בערים שונות בעולם, כגון סוהו לונדון ומארה פריז.

בקומת הקרקע קיימת חובת חזית פעילה רציפה ככל הניתן. בקומה שמעליה (קומה א’) יתאפשרו שטחים למסחר ותעסוקה, קמעונאות וסיטונאות, ושימוש למלונאות.

החל מהקומה השלישית (קומה ב’ מעל קומת הקרקע) יהיו דירות מגורים.

מרחב צפון פלורנטין. צילום אוויר: הוועדה המקומית ת”א יפו

מתווה השימור

מתווה שימור הנראות והאופי של צפון פלורנטין, שגובש ואושר בוועדת השימור העירונית, כולל פרצלציה (איחוד וחלוקה) של מגרשים היסטוריים.

הסיבה: מאחר והחלקות קטנות וצמודות זו לזו, לא ניתן לשמר כול אחת מהן בנפרד, ויש צורך לשמר מגרשים מאוחדים גדולים יותר.

הבינוי והאדריכלות החדשים ישמרו את החזיתות הקיימות בשכונה כיום, בתיאום עם מחלקת השימור במנהל ההנדסה העירוני, כאשר בבניינים המיועדים לשימור מחמיר תהיה תוספת-בנייה ולא פינוי בינוי.

תוכנית 44, שאושרה להפקדה, כוללת רשימה מפורטת של מאות כתובות ובניינים ספציפיים המיועדים לשימור.

גישת השימור, הבינוי והאדריכלות של תוכנית 44, רואה את המרקם של שכונת צפון פלורנטין כמכלול, ולא רק את המבנה הבודד, מתוך הבנה שהשלם גדול מסך חלקיו.

במבנה שבו תאושר תוספת בנייה – תשומר החזית הנוכחית כפי שהיא כיום.

במבנים חדשים, שייבנו במקום כאלה שייהרסו, תהיה שמירה קפדנית על חזית ועל פתחי כניסה ופרופורציות כמו אלה המקוריים, כך שיתאימו לאופי השכונה.

כאמור, שטחי הבנייה שיתווספו, יהיו עד לתקרה של 500% בסך הכול, כולל השטחים הנוכחיים.

רחוב פלורנטין והמדרחוב – מבט על. צילום: עיריית תל אביב יפו