דרך השלום: פינוי בינוי רחב היקף בשכונת רמת הטייסים

הוועדה המקומית תל אביב-יפו אישרה ונתנה תוקף סופי (0 ביוני 2025) לתוכנית ההתחדשות העירונית בדרך השלום 105 עד 117 (אי זוגיים) בשכונת רמת הטייסים.

מדובר בתוכנית פינוי-בינוי רחבת היקף, הממוקמת בצפון-מזרח דרך השלום, דרומית-מערבית לרחוב עמישב, דרומית-מזרחית לרחוב מרטון ארנסט וצפון-מערבית לבית הספר שושנה דמארי, בסמוך לגבול המוניציפלי עם גבעתיים.

שטח התוכנית כולל כיום שבעה בניינים טוריים בני שלוש קומות מעל קומת עמודים, שבהם סך של 150 יחידות דיור ו-9 יחידות מסחר.

בכתובות שייהרסו נכללים בניינים ברחוב דרך השלום 105 עד 117 (אי זוגיים) וכן ברחוב עמישב 36 עד 48 (זוגיים).

המבנים הללו ייהרסו – ובמקומם ייבנו שמונה מבנים חדשים: שלושה מגדלים שיגיעו עד ל-19 קומות, וחמישה מבנים מרקמיים בגובה 9 קומות.

בסך הכול ייבנו במתחם עד 490 יחידות דיור חדשות במגוון טיפוסי בנייה, עם או בלי קומות מסד מסחריות, תוך שילוב שטחי מסחר ושטחים ציבוריים.

התוכנית מקיפה שטח של 16.9 דונם, היזמית היא חברת האחים דוניץ, והמתכננים הם אדריכלים תמיר לביא ודני קייזר.

עירוב שימושים

הפרויקט מתוכנן כמרחב עירוני מעורב שימושים בהתאם לתוכנית המתאר העירונית תא/5000, ומטרתו לחדש את מבני המגורים הישנים, לשפר את איכות החיים ולספק מענה רחב לצרכי האוכלוסייה, לרבות מגורים, מסחר, מבני ציבור ושטחים פתוחים.

בנוסף ליחידות הדיור יוקצה מגרש של כ-2.1 דונם למבנים ומוסדות ציבור בחלק הדרומי של המתחם.

התוכנית כוללת גם הרחבת זכות הדרך לאורך דרך השלום ורחוב עמישב, קביעת זיקות הנאה למעבר הולכי רגל, ותכנון רחוב משולב חדש שיחצה את המתחם בין שני הצירים.

החנייה במתחם תהיה תת-קרקעית בלבד ותשמש את המגורים, המסחר והשטחים הציבוריים.

דיור בהישג יד

בתוכנית קבועה חובת דיור בהישג יד: לפחות 10% מסך יחידות הדיור, כלומר לא פחות מ-49 דירות, יוגדרו כיחידות דיור בהשכרה במחיר מופחת לתקופה של 25 שנה לפחות, בהנחה של 40% מהמחיר.

שטחן הממוצע של יחידות אלו יהיה זהה לשטח הממוצע של כלל הדירות בפרויקט, ותמהילן יהיה מגוון. הדירות יפוזרו בין קומות שונות ובכיוונים שונים, והמיקום הסופי ייקבע בתוכנית העיצוב המפורטת.

שטח הדירה המינימלי בכלל הפרויקט יעמוד על 40 מ"ר, והשטח העיקרי הממוצע ליחידה יעמוד על כ-79 מ"ר. תמהיל הדירות יחולק כך שלפחות 15% מהדירות יהיו עד 65 מ"ר, לפחות 20% בין 65 ל-85 מ"ר, לפחות 20% בין 86 ל-105 מ"ר ולפחות 15% בשטח שבין 106 ל-120 מ"ר.

חזית מסחרית

הבינוי החדש ישלב חזיתות מסחריות פעילות לאורך דרך השלום, השטח הציבורי הפתוח והרחוב המשולב.

בקומת הקרקע יתוכננו שטחי מסחר ושימושים ציבוריים, כאשר דירות מגורים בקומת הקרקע יותרו רק בחזיתות הפונות פנימה למתחם ולא כלפי הרחובות הראשיים.

בחזית דרך השלום תיבנה קולונדה ברוחב מינימלי של 4 מטרים.

קומות הגג במבנים המרקמיים (מבנים B, D, F, H בתוכנית) יפותחו כגגות ירוקים משותפים ופעילים לרווחת כלל הדיירים, עם מתקני פנאי, פרגולות, פינות ישיבה, מתקני כושר ואף אפשרות לבריכות. הגגות יירשמו כרכוש משותף של כלל הדיירים בכל מבנה.

גובה הבניינים נקבע כך שבמגדלים (מבנים A, E, G בתוכנית) יותרו עד 19 קומות כולל קומת קרקע, קומה טכנית וגג, בעוד שבמבנים המרקמיים יהיו 9 קומות.

גובה קומת הקרקע יעמוד על 4.5–6 מטרים, גובה קומה טיפוסית למגורים לא יעלה על 3.6 מטרים, והמרחקים המינימליים בין מבנים נקבעו ל-10 מטרים בין מרקמי למגדל ובין חזיתות לאורך הרחובות הראשיים, ו-8 מטרים בין מבנים מרקמיים.

שימור עצים

חלק חשוב נוסף בתוכנית הוא שמירה על עצים בוגרים: בסקר שנערך נספרו 79 עצים לשימור. נקבע כי שינוי בשיעור העצים לשימור או לכריתה יוגבל לסטייה של עד 10% בלבד מהסקר, ובכל בקשת היתר בנייה סמוכה לעץ לשימור יהיה צורך להציג אמצעים לשמירה עליו, באישור פקיד היערות העירוני.

התוכנית מגדירה גם זיקות הנאה להולכי רגל ורוכבי אופניים לאורך הרחובות ובתוך המתחם, פיתוח נופי רציף ללא גדרות או הפרשי מפלסים כלפי רחוב החרושת והרחובות הגובלים, והוראות מחייבות לבנייה ירוקה, תכנון בר קיימא וניהול נגר.

בנוסף, הוועדה קבעה כי כניסות הבניינים יהיו ישירות מדרך השלום, רחוב עמישב או הרחוב המשולב – ולא מהחצרות הפנימיות.