מתחם מקורות: מהפך ברחובות לינקולן, וילסון וסעדיה גאון

ועדת המשנה לתכנון ובנייה תל אביב יפו דנה מחדש בתוכנית בינוי רחבת היקף במתחם ההיסטורי של חברת המים הלאומית מקורות, הממוקם ברחוב לינקולן, במרכז העסקים הראשי של תל אביב. הוועדה הכריעה בסוגיית השפעת תחנת דלק זעירה, שנמצאת במתחם, על קידום התוכנית.

מתחם חברת מקורות ברחוב לינקולן ת"א. מפה: בר אוריאן אדריכלים

תחנת הדלק הזעירה

הדיון התקיים ב-21 בינואר 2026, כחודשיים לאחר שהוועדה החליטה להפקיד את התוכנית, לצורך קבלת התנגדויות.

במסגרת הדיון החדש קבעה הוועדה כי תחנת הדלק הזעירה במתחם לא תשפיע על מהות התוכנית ועל מיקומי הבניינים החדשים המתוכננים להיבנות בו.

החברה הממשלתית מקורות פועלת תחת אחריות הרשות הממשלתית למים ולביוב, משרד האנרגיה ומשרד האוצר. החברה נוסדה בשנת 1937, והמטה הראשי שלה  ממוקם במתחם בניינים בין הרחובות וילסון ולינקולן במרכז תל אביב. מקורות היא מפיקת וספקית המים המרכזית בישראל.

בישיבתה מיום 21 בינואר 2026, קבעה ועדת המשנה כי תחום הרדיוס של 40 מטרים הנדרש מתחנת הדלק הזעירה, אינו מגיע לקו המבנה או לשטח המיועד לבינוי בתשריט.

לפיכך נקבע כי ניתן יהיה למקם שימושים רגישים, ככל שייקבעו, בהתאם למדידת המרחק בקו אווירי בין השימוש הרגיש לבין תחנת הדלק, תוך שמירה על מרחק מיטבי מבחינה תכנונית.

פרטי התוכנית המופקדת

מוסד התכנון המוסמך להפקיד את התוכנית הוא הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב יפו. התוכנית ממוקמת ברובע 6, סמוך ללב העיר ועל גבול ההכרזה על "העיר הלבנה".

גבולות המתחם הם רחוב וילסון ממערב ומצפון, רחוב סעדיה גאון ממזרח ורחוב לינקולן מדרום. הכתובת היא רחוב לינקולן 7 עד 13 בתל אביב יפו.

עורכי התוכנית הם משרד בר אוריין אדריכלים בע”מ. יזמי התוכנית הם אלה ר. נכסים ואחזקות בע”מ וחברת י.ד. ברזאני נכסים ובניין בע”מ. בעלי הקרקע כוללים את חברת המים הלאומית מקורות בע”מ, חברת אחזקה ושירותים מלון דניאל בע”מ ואחרים.

המצב הקיים בשטח כיום

כאמור, המתחם תחום ברחובות לינקולן, סעדיה גאון, וילסון וגן קריית ספר. בשטח זה ניצב בניין "מקורות" המורכב בפועל משני מבנים פעילים ומאוכלסים שנבנו בשנות ה-60 של המאה ה-20.

האחד הוא מבנה לאורך רחוב לינקולן 7 עד 13 בן ארבע קומות. הוא כולל קומת מסחר, חניה עילית ומשרדים. השני הוא מבנה תעסוקה בן 10 קומות הכולל מסחר, משרדים, חניה עילית ודירות להשכרה בשימוש חורג.

הכניסה הראשית למתחם היא מרחוב לינקולן, ואילו אזור פריקה וטעינה קיים מרחוב סעדיה גאון באמצעות רמפה לחצר משק מקורה, ללא קומות מרתף.

היחס לתמ”א 70 (מטרו)

התוכנית מצויה במרחב עירוני מוטה מטרו כהגדרתו בתמ”א 70, וממוקמת בטבעת השנייה של תחנת החשמונאים.

בהתאם לכך, התוכנית עומדת ברח”ק המינימלי שנקבע לטבעת השנייה, וכן עומדת בהוראות תמ”א 70, למעט אחוז המגורים המבוקש בה שעומד על 25% מכלל השימושים, לעומת 20% שנקבע בתמ”א. חריגה זו מחייבת אישור הוועדה המחוזית.

בוועדה המקומית נקבע, כי אישור התוכנית לא יפגע במימוש תמ”א 70 או במטרותיה, וכי ניתן לראות בה תוכנית חלקית שאינה דורשת תכנון כולל. בנוסף נקבע כי התוכנית עומדת בהוראות תוכנית המתאר העירונית תא/5000 ולכן הוועדה המקומית מוסמכת לאשרה, בכפוף לאישור הוועדה המחוזית לתוספת יחידות הדיור.

התכנון המוצע: 6.5 דונם

התוכנית משתרעת על שטח של כ-6.5 דונם ומטרתה חידוש והרחבת המרחב ההיסטורי של מטה חברת מקורות, תוך שמירה על הזהות האדריכלית המקומית שהתפתחה בתל אביב לאחר קום המדינה.

התכנון קובע ייעוד עירוני מעורב הכולל מסחר, תעסוקה, מגורים, מלונאות ושימושים ציבוריים, באמצעות תוספת זכויות בנייה ותוספת קומות.

במסגרת התוכנית נקבע כי המבנה הקיים ברחוב לינקולן 7 עד 13 יוגדר לשימור, ועליו תתווסף בנייה של שתי קומות נוספות וגינת גג, כך שיגיע לשש קומות לשימושי מסחר ותעסוקה.

המבנה הצפוני, המכונה מבנה ה-Y, יישמר טיפולוגית מבחינת נפח וצורניות. אליו תתווסף מעטפת קונסטרוקטיבית שתאפשר בניית 20 קומות חדשות מעל 10 הקומות הקיימות, כך שבסך הכול יגיע המבנה לגובה של 30 קומות.

הבניין הגבוה יכלול שימושים של מסחר, שטח ציבורי מבונה, תעסוקה, מלונאות ומגורים, ובהם כ-93 יחידות דיור.

לינקולן, וילסון וסעדיה גאון

חזיתות המתחם יוגדרו כחזיתות מסחריות פעילות לאורך הרחובות לינקולן, וילסון וסעדיה גאון. בנוסף נקבע כי החניות העליות יועברו לתת הקרקע, ובמקומן יוקמו שלוש גינות בין המבנים בייעוד שטח פרטי פתוח לציבור.

עוד כוללת התוכנית איחוד וחלוקה של המתחם ללא הסכמת הבעלים, וכן שילוב של דיור בהישג יד במחיר מופחת בהתאם לתוספת השישית לחוק התכנון והבנייה.

גם בתת הקרקע, בקומת המרתף העליונה, תוקם חזית מסחרית לכיוון הרחובות סעדיה גאון ווילסון, לצד שירותים בעלי אופי ציבורי ושימושים תפעוליים. יותרו גם שימושי מסחר נוספים בכפוף לאישור סביבתי. לא יתאפשרו מגורים או יחידות מלונאות במרתפים.

ביתר קומות המרתף יותרו שימושים כגון חניה, אחסנה, לוגיסטיקה, ייצור אנרגיה, מלאכה, תעשייה ושירותים אישיים, וכן שטחי פנאי לרווחת המשתמשים, כגון בריכות שחייה וחדרי כושר.

בקומת הקרקע יוקצו שטחי מסחר ושירותים בעלי אופי ציבורי, לצד שטחי שירות, לובי ושטחים ציבוריים בנויים.

בקומות הרגילות מעל הקרקע יותרו שימושים של תעסוקה, מגורים, מלונאות, מסחר ושימושים ציבוריים, לצד שטחי פנאי, גינות גג ושטחים טכניים. בין היתר תתאפשר הקמת בריכת שחייה במבנה ה-Y ובגינת הגג של המבנה לשימור.

צפיפות והיקף זכויות הבנייה

התוכנית כוללת כ-93 יחידות דיור, מתוכן כ-14 יחידות דיור בהישג יד, המהוות 15% מכלל הדירות. יחידות אלה יושכרו במחיר מופחת של 40% לתקופה של לפחות 25 שנה ממועד האכלוס.

התוכנית קובעת תמהיל מגוון של דירות, תוך שמירה על קטגוריות ביניים של דירות בשטח של 66 עד 80 מ”ר, בהתחשב במאפייני השכונות הסמוכות.

סך השטח הבנוי בתוכנית עומד על 41,340 מ”ר. במסגרת זו מתוכננים כ-18,000 מ”ר משרדים, כ-3,000 מ”ר מבני ציבור, כ-880 מ”ר מסחר, 162 חדרי מלון ו-150 חניות תת-קרקעיות.

כאמור, הבינוי יתנשא עד לגובה של 30 קומות, וישלב בין שימור המבנים הקיימים לבין תוספות בנייה משמעותיות.

מלון ותחב"צ בטבעת השנייה

התוכנית מאפשרת המרה של עד 20% מהשטחים הסחירים לשימוש מלונאי. השימוש המלונאי, ככל שיתממש, ירוכז בחטיבה אחת ולא ניתן יהיה לפצלו.

המתחם נהנה מנגישות גבוהה לתחבורה ציבורית. תחנת הרכבת הקלה בקו האדום, תחנת קרליבך, ממוקמת במרחק של כ-200 מטרים מהמקום. בנוסף, עם השלמת הקו הירוק וקו המטרו צפויים מערכי תחבורה נוספים לשרת את האזור.

בסמוך למתחם קיימות תחנות אוטובוס פעילות ברחובות קרליבך, לינקולן ויהודה הלוי.

על פי הוועדה המקומית – תכנון זה תחמים הסמוכים.

בית מקורות ברחוב לינקולן ת"א. תצלום אוויר: בר אוריין אדריכלים