חשיפה: מדיניות המסחר החדשה של ת”א יפו

עיריית תל אביב-יפו שוקדת על מסמך מדיניות חדשה למסחר ברחבי העיר. במרכזו – יותר חזיתות מסחריות פעילות בקומת הקרקע לאורך הרחובות; יותר חנויות גמישות שיוכלו לשנות את אופיין בהתאם לצרכים המשתנים של תושבי העיר; ופחות “חנויות שחורות”, כינוי מקצועי לחנויות שבעצם לא משמשות לכניסת צרכנים אליהן אלא לאחסנת מוצרים ומשלוחים.

המקומון הדיגיטלי, ת”א אונליין, מביא לראשונה את טיוטת מסמך המדיניות – שנמצא בשלבי גיבוש סופיים אך טרם אושר על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה כמסמך מדיניות רשמי.

שינויים בהרגלי הצריכה

מדיניות תכנון שטחי מסחר בעיר מבקשת לייצר מסגרת תכנונית חדשה לפיתוח מסחר מקיים, על רקע השינויים העמוקים שחלו בשני העשורים האחרונים בהרגלי הצריכה, באופן העבודה ובשימוש במרחב העירוני. לפי המסמך, חדשנות טכנולוגית, מגיפה עולמית, סכסוכים בינלאומיים ומשבר אקלים השפיעו על ההתנהגות האנושית, על דפוסי הצריכה ועל האופן שבו תושבים, עובדים ומבקרים עושים שימוש בעיר.

המסמך מתאר כיצד מגמות כמו העלייה המתמשכת במסחר האלקטרוני ובהעסקה היברידית שינו את דפוסי הקנייה המסורתיים ואת היקפי התנועה הרגלית ברחובות המסחריים ובמרכזי התעסוקה העירוניים בת”א יפו. לפי טיוטת המסמך, הטכנולוגיה כבר מאפשרת עבודה ומסחר בזמן אמת וחוויית משתמש דיגיטלית ונוחה, כך שפעולת הקנייה והמפגש עם הסחורה כבר אינם תלויים באופן בלעדי בנוכחות הפיזית של הלקוח בחנות, בתקשורת ישירה עם בית העסק או בשעות הפעילות.

לפי המסמך, הירידה בהיקפי המסחר הפיזי משפיעה באופן טבעי על המודלים העסקיים של בתי העסק, על הביקוש לשטחי מסחר פיזיים ועל אופן השימוש בהם, ובהמשך לכך גם על התפקוד העירוני. מוקדי המסחר העירוניים מאבדים את מרכזיותם הגיאוגרפית ועלולים ליצור מציאות של פגיעה בעסקים קטנים ומקומיים, בתרבות, בלכידות הקהילתית, בפני העיר ובחוסנה.

על רקע זה מבקשת המדיניות החדשה להתמודד עם תופעות אלה בהיבט התכנוני, ולקשור אותן למגמות דמוגרפיות, כלכליות, חברתיות ותחבורתיות המתרחשות בעיר תל אביב-יפו.

מדיניות תכנון מסחר

יזמית המדיניות החדשה היא הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב-יפו, באמצעות אגף תכנון העיר והיחידה לתכנון אסטרטגי בעירייה. בצד הצוות העירוני פעל גם צוות יועצים חיצוני, שכלל את בילד אסטרטגיה אורבנית ואת ד”ר קרן מיטרני.

כיום פריסת המסחר ומאפייניו נקבעים בכל תוכנית מפורטת בנפרד. לפי הטיוטה, המקום היחיד שמספק רמה מסוימת של ראייה כוללת לתכנון המסחר בעיר כולה, הוא תוכנית המתאר העירונית תא/5000. ואולם, תוכנית מתאר כוללנית, מטבעה אינה יכולה לפרט יתר על המידה על היבטי המסחר. כך נוצר מצב, שבו התפיסה העירונית לגבי פריסת המסחר בעיר אינה ברורה, ומסמך המדיניות נועד לגשר בדיוק על הפער הזה.

המדיניות הקיימת מבוססת על יישום התוכנית האסטרטגית של ת”א-יפו 2017, ועל תוכנית המתאר תא/5000 וזו שתחליף אותה בקרוב – תא/5500 המופקדת.

המדיניות החדשה המוצעת מבקשת לתת כלים תכנוניים ספציפיים וממוקדים לתכנון המסחר בעיר, תוך דגש על צרכים פונקציונליים, חברתיים, כלכליים וקהילתיים, וכן לתת מענה לשינויים המקומיים והגלובליים באופי הצריכה ובענפי המסחר השונים.

למסמך שלוש מטרות עיקריות. הראשונה היא העלאת המודעות התכנונית לתמורות ולצרכים המשתנים של המסחר העירוני. השנייה היא פיתוח מתודולוגיה תכנונית לשיפור התפקוד, חוויית השימוש ותחושת השייכות במרחבי המסחר בעיר ובשטחי הציבור שסביבם. השלישית היא יצירת “ארגז כלים” לתכנון מסחר במסגרת תוכניות מפורטות, תוכניות עיצוב אדריכלי והיתרי בנייה.

השאלה המרכזית: כמה?

אחד הכלים המרכזיים המוצעים במסמך הוא סדרת פעולות מקדימות לתכנון מסחר.

השלב הראשון עוסק בשאלה “כמה”, כלומר איך אומדים ומחשבים כמה שטחי מסחר צריך בכול אזור בעיר. מטרת מסמך המדיניות היא לספק למתכננים אומדן כמותי של סך שטחי המסחר הנדרשים, בכול רחוב ובכול שכונה, כדי לוודא שלא ייווצרו עודף ביקוש או עודף היצע של שטחי מסחר.

האומדן יתבצע על פי נוסחה, שקושרת בין מספר התושבים, מספר המועסקים ומספר המבקרים העתידיים בכול אזור, לבין היקף שטחי המסחר. תהיה אבחנה ברורה בין אזורים מוטי מגורים לבין אזורים מוטי מבקרים.

שיטת Movement & Place

השלב השני עוסק בשאלה “איפה”, כלומר איך מתכננים את אופי הרחובות בהיבט המסחרי.

המסמך קובע כי תכנון מסחר מחייב העמקה באופי הרחובות בכול אזור ובפוטנציאל שלהם לקלוט שימושים מסחריים.

לצורך זה תאמץ העירייה את מתודת Movement & Place, המכונה בקיצור M&P, ככלי לזיהוי ולסיווג פוטנציאל התנועה האנושית במרחב התכנון ובהתאם לכך גם לפריסת המסחר ברחובות הרלוונטיים.

לפי המתודה, כל רחוב נבחן לפי שני פרמטרים: התפקוד התנועתי שלו, כלומר חשיבותו לתנועה מוטורית לסוגיה; והתפקוד המרחבי שלו, כלומר חשיבותו כמקום לפעילות אנושית ולשהייה.

באמצעות שקלול שני פרמטרים אלה – כול רחוב ורחוב יסווגו לאחד מתוך תשעה טיפוסי רחובות עירוניים.

בדרך זו ניתן יהיה למפות הן את המצב הקיים, והן את הפוטנציאל היחסי, של כל רחוב ורחוב ברחבי העיר לשאת שימושים כמו מסחר, שירותים, מבני ציבור וכיכרות עירוניות.

בלי חנויות שחורות

בעניין קביעת שימושים, המדיניות מבקשת לאפשר לרחוב להיות “כלי קיבול גמיש”, המסוגל להסתגל לתמורות בשוק ולהעדפות הצרכנים.

ההמלצה היא להימנע מהגדרת שימושים ספציפיים – ובמקום זאת לדבוק במקבצי השימושים של תוכנית המתאר, תוך הרחבת השימושים המותרים בחזית הפעילה גם לשימושים ציבוריים ותעסוקתיים, המשרתים ציבור מזדמן ומקיימים אינטראקציה עם הרחוב, כמו סדנאות או שירותים קהילתיים.

מנגד, נקבע איסור מפורש על “חנויות שחורות” ושימושי אחסנה, או תפעול, בחנויות שפונות לכיוון חזית הרחוב. המטרה של איסור זה היא למנוע חזיתות אטומות ולשמור על מרחב עירוני שקוף, פעיל, מודרני ומזמין.

“חנויות שחורות” (באנגלית: Dark Stores), הן מחסנים לוגיסטיים המעוצבים כסופרמרקטים, אך אינם פתוחים לקהל הרחב. הם משמשים לליקוט ואריזה מהירים של מוצרים עבור הזמנות מקוונות (אונליין), ומשלוח ישיר שלהן לבית הלקוח. חנויות שחורות בדרך כלל ממוקמות באזורים אורבניים צפופים, ומאפשרות לקצר משמעותית את זמני האספקה אונליין (Quick Commerce), והן אינן מארחות קהל בתוכן. החלל שלהן לא דורש השקעה בעיצוב, תאורה יוקרתית, מעברים רחבים, או קופות תשלום. המדפים מסודרים בצורה המותאמת לליקוט ממוחשב או לעבודה מהירה של עובדי החנות, במקום להשקיע בחוויית הלקוחות, שזה מה שמעוניינת העירייה לקדם במפלס הקרקע של הרחובות.

תעדוף להולכי רגל

המסמך כולל גם הוראות בינוי שמטרתן להבטיח את השתלבות המסחר במרחב העירוני תוך מניעת קונפליקטים תפקודיים בין השימושים השונים במבנה ובסביבתו. בין היתר הוא מנחה לקווי בניין “אפס”, לעיצוב אדריכלי אחיד לאורך כיכרות ורחבות ציבוריות חדשות, ולתכנון מראש של הסדרי תפעול כמו פריקה, טעינה ולוגיסטיקה.

נוסף על כך הוא כולל דגשים ליצירת חזיתות מסחריות פנימיות במגרשים גדולים, וקובע סטנדרטים להצבת קיוסקים בשטחים ציבוריים, לרבות הגדרת שטחם ומיקומם המיטבי.

בפרק הוראות הפיתוח נקבע כי לאורך חזית מסחרית, השטח שבין קו הבניין לרחוב יפותח כהמשך רציף של המדרכה, ללא גידור, מכשולים או הפרעות. תינתן עדיפות לכניסות להולכי רגל מכל רחוב גובל, ואילו היבטי התפעול והלוגיסטיקה ירוכזו בתת הקרקע.

ברחובות בעלי פוטנציאל שהייה גבוה, התכנון יתעדף בראש ובראשונה את הולכי הרגל, במיוחד באזורי תעסוקה חדשים או במרקמים לשימור.

חזית מסחרית רציפה

באזורי ייעוד למגורים ולאורך צירי מתע”ן (מערכות תחבורה עתירות נוסעים), לפחות 70% מחזית הבניין בקומת הקרקע, הפונה לרחוב שבו נקבעה חזית מסחרית פעילה, תיועד לשימוש מסחרי.

באזורי ייעוד לתעסוקה, לפחות 50% מחזית הבניין בקומת הקרקע, הפונה לרחוב שבו נקבעה חזית מסחרית פעילה, תיועד לשימוש מסחרי.

הטיוטה נכנסת גם לשאלת מספר יחידות המסחר וגודלן. לפי ההמלצות, ייקבעו שטחים מזעריים ליחידות: 15 מ”ר ליחידת חזית רחוב ו-25 מ”ר ליחידה פנימית. מטרת ההנחיות היא לאפשר “מקצב עירוני” תוסס וקצבי, באמצעות הגבלת אורך חזית החנות, בהתאם לרוחב חלל הרחוב ולגודל המגרש.

במקביל, כדי לאפשר גמישות לעסקים בגדלים שונים, מתאפשר גם איחוד יחידות מסחר בהתאם לקנה המידה של הרחוב.

המסמך גם מנחה ליצירת תמהיל גדלים מגוון במוקדים מסחריים ובמרכזי תחבורה עתירת נוסעים.

עיצוב החזית המסחרית

בפרק תכנון ועיצוב החזית המסחרית מודגש הצורך לייצר ממשק איכותי ושקוף בין העסק למרחב הציבורי. לפי המדיניות, יש לקבוע גובה קומה מסחרית בהתאם לייעוד ולקנה המידה של הרחוב, לחייב כניסות נגישות וישירות ממפלס המדרכה, לדרוש שקיפות מרבית של חלונות הראווה, לעצב באופן אחיד שילוט והצללה, ולשלב את המערכות הטכניות והסורגים בתוך החזית עצמה, כאשר הסורגים מחויבים להיות לא אטומים.

יש גם הוראות מיוחדות למבנים לשימור ולהתאמה למאפייני “העיר הלבנה” היכן שרלוונטי.

לסיום, טיוטת המדיניות העירונית החדשה מבקשת לייצר שפה תכנונית אחידה, מעודכנת וגמישה יותר לתכנון שטחי מסחר בתל אביב-יפו. היא שמה דגש על התאמת המסחר למציאות משתנה, על חיזוק הרחוב כמרחב פעיל ושקוף, על גיוון גדלי יחידות המסחר ועל יצירת כלים תכנוניים שיחברו בין צרכים כלכליים, קהילתיים ועירוניים.

חנות האופנה איוניר ברחוב דיזנגוף. צילום: פאול גרוס