היסטוריה בעיר הלבנה: הופקדה תוכנית רובעים 5 ו-6

הוועדה המחוזית תל אביב הפקידה, ב-5 באפריל 2026, את תוכנית רובעים 5 ו-6 של מרכז תל אביב, החלה על רובע לב העיר ועל רובע מע"ר תל אביב (מרכז העסקים הראשי), לצורך קבלת התנגדויות. מדובר בתוכנית מפורטת רחבת היקף, שחולשת על שטח של כ-1,680 דונם, והיא אחת משלוש תוכניות עירוניות שנועדו לאפשר התחדשות מגרשית ברובעי מרכז העיר תל אביב-יפו (רובעים 3, 4, 5 ו-6), תוך שמירה על מאפייני המרקם הקיים ועל הערכים האורבניים והאדריכליים הייחודיים לאזור, ובפרט בשטחי הכרזת אונסק"ו (העיר הלבנה).

יוזמת תוכנית רובעים 5 ו-6, המכונה תוכנית תא/4320, היא הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב-יפו. הגוף שמוסמך לאשר את התוכנית הוא הוועדה המחוזית תל אביב.

התחדשות העיר הלבנה

מטרת התוכנית לקבוע מסגרת זכויות בנייה מחייבת, ולהטמיע עקרונות בנייה שישמרו על הערכים האורבניים והאדריכליים הייחודיים לאזור הכרזת אונסק"ו. התוכנית קובעת הוראות לבנייה חדשה, ולתוספת בנייה על בניין קיים, תוך הבטחת שמירה על אופי המרקם הבנוי הקיים ואיכויותיו.

מרבית שטח התוכנית כלול באזור הכרזת אונסק"ו, שהגדיר את תחום העיר הלבנה כאתר מורשת עולמית. מדובר באזור המתאפיין בבנייה בסגנון אקלקטי ובסגנון בינלאומי, ובו ריכוז גדול של בניינים לשימור. בשטח זה חלות מגבלות בנייה שנועדו לשמר את הערכים האדריכליים של האזור, בכל הנוגע לנפחי הבנייה, לשפה האדריכלית ולמרקם הבנוי הקיים.

יודגש: התוכנית אינה חלה על מבנים שהוגדרו לשימור במסגרת תוכנית השימור תא/2650ב והיא גם אינה חלה על מגרש או קבוצת מגרשים שאושרו בהם תוכניות נקודתיות הכוללות הוראות בינוי ועיצוב, כגון קווי בניין, תכסית ומספר קומות. כמו כן, התוכנית חלה רק על מגרשים בגודל של עד 1 דונם, ולא חלה על מגרשים גדולים יותר.

מה זה רובע 5

רובע 5, שעליו חלה התוכנית, הינו האזור ההיסטורי של העיר תל אביב, הכולל בעיקר את לב העיר.

באזור זה נמצאת אחוזת בית, שכונת המייסדים שהפכה לעיר תל אביב, וכן "תל אביב הקטנה", שגבולותיה היו דומים לאלה של רובע 5.

הרובע תחום בין חוף הים במערב, לבין ציר קרליבך, דרך בגין ויהודה הלוי במזרח. בגבולו הצפוני – הוא גובל בשכונת הצפון הישן בקו הרחובות בוגרשוב, שדרות בן ציון ומרמורק. מדרום תוחם את רובע 5 ציר דרך יפו – רחוב אילת.

השכונות והמוקדים המרכזיים הנזכרים ברובע 5 הם לב העיר, נווה צדק, כרם התימנים, כרם ישראל, שדרות רוטשילד, מתחם הבימה, כיכר מגן-דוד וסביבתה, כיכר ביאליק, גן מאיר, גן קריית ספר, פארק צ'ארלס קלור, מתחם התחנה, מרכז סוזן דלל, מגדל שלום מאיר, בית הכרזת העצמאות, בית הכנסת הגדול ובית הקברות טרומפלדור.

אוכלוסיית הרובע מונה 41,500 תושבים, שהם 9.1% מתושבי העיר.

מה זה רובע 6

רובע 6 הוא אזור העסקים הראשי של תל אביב. גבולותיו הם שדרות שאול המלך בצפון, נתיבי איילון ממזרח, רחוב הרכבת בדרום, וציר אבן גבירול, קרליבך ודרך בגין ממערב.

הרובע כולל מספר מתחמים ואזורי תעסוקה שונים ושכונת מגורים אחת – שכונת מונטיפיורי. במספר מקומות נוספים ברובע יש בנייני מגורים, אך רובו הגדול נושא אופי של אזורי מסחר ותעשייה קלה. לאורך כל רובע 6 עוברת דרך בגין, ולאורכה גם עובר הקו האדום של הרכבת הקלה (דנקל).

כחלק מתוכניות הפיתוח של האזור מתוכננים להיבנות ברובע עוד עשרות גורדי שחקים. בין המוקדים המרכזיים בו הם בסיס הקריה, מתחם שרונה, מרכז עזריאלי, תחנת הרכבת תל אביב השלום, מתחם גבעון והשוק הסיטונאי, וסינמטק תל אביב.

אוכלוסיית הרובע מונה כ-8,000 תושבים, שהם 1.7% מתושבי העיר.

מה כוללת התוכנית

התוכנית קובעת מסגרת זכויות בנייה הן לבניינים חדשים, והן לתוספת לבניינים קיימים, בהתאם לגודלו ולמיקומו של המגרש בתוך המרקם העירוני, ובהתאם להגדרתו בחוק כטעון חיזוק או כאינו טעון חיזוק, והכול בהתאמה למסגרת זכויות הבנייה וההוראות הקבועות בתוכנית המתאר הכוללנית הקיימת של העיר ת"א יפו – תא/5000 ולתוכנית המתאר העתידית (שנמצאת בשלבי תכנון מתקדמים) תא/5500.

התוכנית קובעת חזית מסחרית ברחובות שהוגדרו כרחובות מסחריים וקובעת שטחים ציבוריים בנויים במגרשי מגורים, או בפרויקטים של מגורים מעל מסחר, בהתאם לגודלם, למיקומם ולהיקף תוספת זכויות הבנייה. עוד נקבעות בה צפיפות יחידות דיור – הן בבנייה חדשה והן בתוספת לבניין קיים – והוראות לחניה ולפיתוח סביבתי.

על פי התוכנית, הוועדה המקומית תהיה רשאית לאשר בכל הקומות שימושים בעלי אופי ציבורי ושימושי מלונאות, וכן בקומת הקרקע שימושי מסחר, בתנאי שאינם מהווים מטרד למגורים.

במגרשים בייעוד מסחרי, וכן ברחובות מסחריים ראשיים המוגדרים בתוכנית – ובהם הרחובות אלנבי, בן יהודה, קרליבך, הרכבת, מנחם בגין ויהודה הלוי במקטע הדרומי בין ברזילי לאלנבי – תידרש בקומת הקרקע חזית מסחרית, שתכלול גם מלונאות ושימושים בעלי אופי ציבורי, אך לא יותר שימוש למגורים. הוועדה המקומית תהיה רשאית לאשר שימושי בילוי ופנאי.

התחדשות עירונית

התוכנית כוללת הוראות מפורטות לתוספת בנייה לבניינים קיימים. הוראות אלה מתייחסות לתוספת זכויות בנייה לבניינים קיימים טעוני חיזוק לפי סעיף 70א' לחוק התכנון והבנייה.

נקבע כי זכויות הבנייה הכוללות המותרות במגרש לאחר התוספת יהיו לפי נפחי הבנייה המוגדרים בתוכנית, ובכל מקרה לא יעלו על 200% מהשטח הבנוי שהיה קיים במגרש לפני תוספת הבנייה החדשה, וכן לא יעלו על 325% מגודל המגרש במגרשים ששטחם קטן מ-500 מ"ר, או על 390% מגודל המגרש במגרשים ששטחם 500 מ"ר ומעלה, לפי הקטן מביניהם.

עוד נקבע כי הוראות אלה יחולו גם על בניינים קיימים שאינם טעוני חיזוק, בכפוף לעמידה בכל הוראות התוכנית, אך בהיקפים נמוכים יותר: עד 250% מגודל המגרש במגרשים ששטחם קטן מ-500 מ"ר, ועד 300% במגרשים ששטחם 500 מ"ר ומעלה.

באשר למספר הקומות המותר בתוספת על בניין קיים, נקבע כי ברחובות הירקון, אלנבי, בן יהודה, הרכבת, מנחם בגין ויהודה הלוי במקטע הדרומי בין רחוב ברזילי לאלנבי, תותר תוספת קומות עד שש קומות וקומת גג חלקית, כולל קומת קרקע.

ביתר הרחובות מספר הקומות לא יעלה על חמש קומות וקומת גג חלקית כולל קומת קרקע, למעט מגרשים בתחום תוכנית לב העיר, שבהם קיימת קומת עמודים מפולשת על פי היתר. עוד נקבע כי לא תותר הפיכת קומה מלאה או חלקית לקומה מפולשת.

סגירת קומות עמודים

התוכנית כוללת גם הוראות לעניין הרחבות בבניינים קיימים. הוועדה המקומית תהיה רשאית לאשר, לאחר קבלת חוות דעת מהנדס העיר, הרחבות בכפוף למסגרת זכויות הבנייה, להשתלבות בבניין הקיים, לשיפוץ הבניין ולחיזוקו כנגד רעידות אדמה.

יותרו הרחבות דירות קיימות וכן שטחים קיימים בהיתר בקומת הקרקע ובקומת המרתף, במסגרת קווי הבניין המותרים.

יחד עם זאת נקבע, כי לא יותרו הרחבות בנייה בחזית הקדמית, וכי חריגה מהוראה זו תהווה סטייה ניכרת.

בסוגיית סגירת קומת עמודים נקבע כי במגרשים שאינם כוללים חזית מסחרית, תותר סגירת קומת עמודים מפולשת או חלקית, למעט רצועה מפולשת ברוחב שלא יפחת מ-3 מטרים מקו חזית הבניין. בשטח שייסגר יותר שימוש למגורים, לרבות להרחבת דירות קיימות או ליחידות דיור חדשות, וכן שימושים עיקריים, חדר אופניים ושטחי רווחה ואחסון לדיירי הבניין.

כמות יחידות הדיור

בנוגע לצפיפות במגרשים בייעוד מגורים, נקבע כי מספר יחידות הדיור המרבי בקומות החדשות יהיה עד מספר יחידות הדיור הקיים בקומה הטיפוסית, על פי היתר הבנייה.

במקרים שבהם לא מומשה מלוא הצפיפות לפי התוכניות הראשיות, ניתן יהיה לבצע חלוקה מחדש בבניין הקיים בהתאם לצפיפות המותרת.

בכול מקרה, שטח דירה מינימלי לא יפחת מ-47 מ"ר כולל ממ"ד, ובקומת הגג ייקבע מספר יחידות הדיור על ידי חלוקת סך שטח קומת הגג ב-70.

עיצוב ופיתוח סביבתי

התוכנית כוללת גם הוראות עיצוב, פיתוח ובינוי, ובמרכזן דרישה להתאמה למרקם הקיים.

נקבע כי בנייה חדשה ותוספת לבנייה קיימת יתוכננו בהתאמה למרקם הקיים הבנוי בסביבה, לפי דרישות רשות הרישוי או הוועדה המקומית, לאחר קבלת חוות דעת מהנדס העיר.

בקשה להיתר תכלול עיצוב חזית לרחוב על רקע שני בניינים סמוכים, או על רקע קטע רחוב, כפי שיקבע מהנדס העיר, וכן הדמיה של המצב המוצע והצגת התוכניות על רקע תוכניות בניינים סמוכים, פירוט חומרי גמר, פרטי חיבור בין בנייה קיימת לחדשה והתייחסות לעצים בוגרים הקיימים בתחום המגרש ובמדרכה הצמודה.

בתחום הכרזת אונסק"ו נקבעו הנחיות עיצוב מיוחדות. עיצוב מבנים ופיתוח המגרש יהיה בהתאמה למאפיינים האדריכליים וההיסטוריים של המבנים הקיימים ושל המרקם הקיים, על פי הנחיות הוועדה המקומית, ולאחר קבלת חוות דעת מהנדס העיר.

בבניין קיים תידרש התאמת תוספת הבנייה למאפיינים האדריכליים של המבנה הקיים, ותנאי להיתר בנייה יהיה קבלת חוות דעת מהנדס העיר בדבר עמידה בהנחיות אלה. מהנדס העיר רשאי לדרוש את שילובם או שמירתם של אלמנטים אדריכליים בעלי ערך.

באשר לעיצוב החזיתות, נקבע כי חומרי הגמר יהיו טיח ולבני סיליקט, ובמבנים קיימים ישוחזר גוון הטיח המקורי בתוספות הבנייה.

יו"ר הוועדה המקומית לתכנון ובנייה עו"ד ליאור שפירא. צילום: פרטי